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O COVID-19 adiou ou cancelou muitas das coisas que tomamos como garantidas. Jogos de basquete e hóquei. Missa de domingo. Festas de aniversário, noites de sexta-feira no pub e todas as viagens, exceto as mais necessárias.

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E há a cessação de tantas atividades de negócios. Das grandes fábricas de embalagem de carne à boutique do bairro, negócios de todas as formas e tamanhos são fechados por um período indeterminado.

Empresários e investidores imobiliários também estão sentindo o aperto. O autor convidado de hoje, que escreve no Financial Wolves, planejava se tornar o orgulhoso proprietário de um triplex. Como muitos outros planos feitos recentemente, esses planos fracassaram.

Pessoalmente, acho que ele pode ter se esquivado de uma bala. Ele também aprendeu várias lições do acordo errado que ele compartilha conosco hoje.

Transacionar com imóveis deve ser geralmente direto … Então eu pensei.

A menos que você lide com uma pandemia sem precedentes e um vendedor desagradável. Então, as coisas podem ficar confusas rapidamente. Tudo bem, porque imóveis são como um rio. Se um não der certo, outro flutuará pelo fluxo.

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5 coisas que aprendi com uma transação imobiliária que deu errado

Aqui estão algumas coisas a evitar em sua próxima transação imobiliária para evitar uma situação desastrosa durante a minha passagem.

Seja conservador em qualquer compra

Ok, as pandemias globais não acontecem toda semana. Mas recessões, demissões, desastres naturais e muito mais acontecem ao longo do tempo. O setor imobiliário é uma ótima classe de ativos porque oferece retornos ajustados ao risco bastante atraentes.

Também há várias maneiras de desenvolver uma estratégia de investimento, como consertar e virar, moradias populares, valorização do capital, apenas fluxo de caixa etc.

No entanto, no momento em que você ultrapassa seus esquis, pode perder todo o seu equilíbrio.

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As coisas acontecem e, se você está comprando uma casa sem seis meses de reservas, provavelmente não deve fazê-lo. A melhor parte do investimento imobiliário é que cada aquisição de ativos pode servir como uma base que libera flexibilidade financeira adicional para você no futuro.

Você pode usar um HELOC em uma propriedade alugada para financiar outros reparos enquanto também tiver reservas. Para deixar claro, não estou dizendo que use o máximo de alavancagem possível e não use seu próprio dinheiro.

Estou dizendo que você pode manter reservas de caixa enquanto usa outras alavancas para financiar retornos mais altos em seu capital. Você recebe várias opções de baixo custo para usar o dinheiro de outras pessoas para ganhar dinheiro.

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Use a análise financeira (e atualize-a continuamente)

Minha esposa continua me dizendo que estou muito obcecado com minhas planilhas. Provavelmente é um pouco verdade. Mesmo se você estiver comprando uma casa para uso principal, deve entender os dados financeiros e os retornos potenciais de seu investimento.

Para propriedades de aluguel, é ainda mais importante. Criei uma planilha gratuita de propriedades de aluguel no Excel que o ajudará a realizar a análise de cenários. Eu construí um cenário COVD-19 em meu modelo financeiro e ele realmente mostrou que eu teria equilíbrio no meu investimento. Não investimos para empatar, é claro.

Mas o modelo tinha pressupostos extremos de taxa de vacância (15%), aluguéis em declínio e custos crescentes. Simplesmente não podia ficar muito pior do ponto de vista do que eu poderia controlar pessoalmente.

Do ponto de vista negativo, isso não foi tão ruim. A vantagem foi bastante favorável do outro lado.

Conheça o seu vendedor

Durante essa transação, o vendedor pintou uma imagem de que possuía US $ 100 milhões em ativos imobiliários. Acontece que isso foi incrivelmente falso. Eu só conheci o vendedor uma vez e foi no fechamento. O vendedor nem chegou a fechar e só permitiu a participação de seu advogado.

Depois de fazer alguns trabalhos de casa sobre seu “advogado” e sobre si mesmo, eles são colegas de quarto. Eles também viveram juntos no trio que eu estava pensando em comprar.

Uau. Provavelmente não é a primeira vez que isso acontece no mundo, mas é uma enorme bandeira vermelha. O “vendedor” (o que eu chamaria provavelmente de advogado e proprietário real) realmente possuía apenas duas propriedades.

O imóvel que eu estava comprando foi totalmente pago, o que sugere que eles tinham uma parte significativa de seu patrimônio líquido.

A devida diligência do vendedor é crucial. Deve ser conduzida antecipadamente, porque, como você sabe mais, suas habilidades de negociação se fortalecem e você pode entender em que tipo de situação está se metendo. Você pode fazer isso consultando o proprietário antes de fazer uma oferta.

Encontre um credor alinhado com você (mesmo que custe mais)

O mercado de empréstimos hipotecários continua me deixando perplexo. No mundo do investimento profissional em private equity e transações privadas, os credores geralmente se alinham com outras fontes de capital para fazer um acordo.

Por quê? Todo mundo está entrando no mesmo negócio, não importa o quê. Se um credor for sênior para você, ele deverá ter ainda mais conforto sobre a transação do que você. Como acionista, você está assumindo mais riscos. Mas os credores devem ver o acordo com mais escrutínio.

No mercado de hipotecas, nem sempre funciona dessa maneira. Os credores da FHA geralmente usam o governo como apoio aos seus critérios. Além disso, os credores hipotecários garantirão seu empréstimo e lucro. Eles não são a exploração residual de seu interesse.

Então, quanto os credores realmente se preocupam com a propriedade? Eu gosto de um credor local que verá a propriedade exatamente da mesma maneira que você. Você deve sentir que eles estão no mesmo acordo que você. Porque eles são.

Comece por aí e se isso significa que custa mais, tudo bem. O erro que cometi foi trabalhar com um credor que nem morava no meu estado. Eles não se preocuparam com minha situação financeira pessoal à luz do COVID-19, porque simplesmente não podiam perder.

O credor não tinha interesse em ir atrás de mim para garantir que estávamos entrando no negócio com o mesmo nível de conforto.

Coordenada entre inspeção, avaliação e seu corretor de imóveis

Apenas uma nota rápida – como o seu credor, você também deve ter um corretor de imóveis muito confiável que irá apostar em você. Credores e corretores de imóveis são incentivados a atingir a linha de chegada. Inspetores e avaliadores recebem apenas uma taxa fixa por fornecerem sua opinião e revisão.

Quando estiver trabalhando em um acordo, encontre o inspetor mais difícil que você conhece. Novamente, com o custo, prefiro pagar mais por uma revisão intensa do que ser barato e perder um grande problema. No momento em que você descobrir problemas como violações de código, quartos mal contados, um possível problema recorrente etc., você deve coordená-lo com o credor para que o avaliador fique ciente durante a avaliação.

O truque da contagem de quartos é aquele em que muitas pessoas se safam na venda de propriedades. Há uma tonelada de quartos não conformes por aí que, por lei, não são compatíveis.

Finalmente, se você precisar contratar um avaliador externo que não esteja associado ao credor, vá em frente! É um custo pequeno para um custo de oportunidade relativamente grande. As avaliações podem custar entre US $ 500 e US $ 600, portanto, é uma fração de um único por cento do preço total da compra.

À medida que surgirem problemas, permaneça transparente com a equipe que você montou. Todos devem agir de acordo com a equipe para obter os resultados que fazem mais sentido para você.

Conclusão

Não deixe que o investimento o estresse, não importa a situação. No final do dia, é apenas dinheiro. Nossa saúde e bem-estar mental devem vir em primeiro lugar. Alguns podem dizer que andam de mãos dadas.

Mas se você não se importa muito com dinheiro, pode não deixar que isso chegue até você, se isso não ocorrer conforme o planejado. O setor imobiliário continua sendo uma maneira atraente de gerar riqueza devido às razões descritas acima. Esses são vários fatores que podemos controlar pessoalmente. Investir em empresas minoritárias não oferece os mesmos luxos.

O mesmo vale para o financiamento coletivo de imóveis. Você provavelmente acabará avaliando unicamente as condições do mercado. Você pode não ter controle total para ditar aluguéis, melhorias de custos, taxas de administração, etc. Ainda sou fã do financiamento coletivo para diversificar, mas talvez tentar o investimento direto no setor imobiliário possa abrir as portas para a autonomia financeira que se abre portas para novos capítulos financeiros da sua vida.

Ter controle sobre seu próprio destino é uma mercadoria limitada ao investir. Uma pandemia global dessa magnitude ocorre apenas uma vez a cada 100 anos (vamos torcer), portanto, há uma tonelada de lições ao longo da vida que podemos usar para tomar melhores decisões como investidores.

Autor Biografia: Financial Wolves é um blog focado em ajudar você a ganhar mais dinheiro para obter liberdade financeira. Depois de pagar os empréstimos para estudantes, mudei meu foco para ganhar mais dinheiro com agitações paralelas, imóveis, freelancers e economia on-line. Siga-me no Pinterest, YouTube, Twittere Facebook.



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