A Golden Opportunity To Buy Real Estate Is Emerging
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Está surgindo uma oportunidade de ouro para comprar imóveis

Em 2017, tive uma decisão muito difícil de tomar. Meus inquilinos barulhentos notificaram e eu tive que decidir se venderia minha propriedade de aluguel ou tentaria encontrar novos inquilinos.

A casa foi alugada entre 2014 e 2017 por US $ 8.200 – US $ 8.800 por mês. Mas quando fui procurar novos inquilinos com um aluguel semelhante em 2017, nenhum foi encontrado. Era algo inimaginável para mim, era como se o inquilino quisesse usar um cupom com desconto no aluguel. Em vez disso, recebi algumas ofertas por apenas US $ 7.500 por mês, após 45 dias de procura.

Como minha situação de inquilino me deu estresse e meu filho acabou de nascer, eu realmente senti que 2017 era um bom momento para vender. Além disso, eu estava correndo contra o limite de exclusão de lucro sem impostos de US $ 500.000.

Antes, em 2012, eu havia tentado vender a casa por US $ 1,7 milhão e recebido zero ofertas. Meu agente na época me disse que um casal estava tentando me oferecer US $ 1,5 milhão e eu disse a eles que não se incomodavam. Avançando cinco anos, consegui encontrar minha única oferta por US $ 2,75 milhões, então aceitei.

Depois de pagar taxas, impostos e a hipoteca de US $ 800.000, fiquei com cerca de US $ 1.800.000 em receitas. Nos 60 dias seguintes, investi US $ 600.000 em ações que pagam dividendos, US $ 600.000 em títulos municipais da CA, US $ 550.000 em financiamento coletivo por imóveis e deixei ~ US $ 50.000 em dinheiro.

Até agora, os rendimentos reinvestidos foram bem-sucedidos. Mas, acima de tudo, os recursos reinvestidos forneceram uma quantidade maior de renda passiva com um trabalho mínimo da minha parte. Estou extremamente agradecido por ter conseguido liberar tempo desde meados de 2017 para ficar em casa, pai.

Também sou grato à comunidade FS por compartilhar suas opiniões sobre vender ou não em 2017. Depois de mais de 1.000 votos, 75% de vocês disseram vender, o que me deu mais confiança para deixar minha propriedade antes adorada.

Neste post, argumentarei que uma oportunidade de ouro para comprar imóveis está mais uma vez sobre nós. Meus sentidos apáticos estão me dizendo que é hora de comprar pelo menos um imóvel antes de 1º de janeiro de 2021.

Depois que eu terminar de lhe dizer por que estou ficando otimista no setor imobiliário, adoraria que aqueles que são de baixa expliquem meus argumentos em pedacinhos.

Por que é hora de comprar imóveis novamente

1) Os preços abrandaram em todo o país. Acontece que as vendas em 2017 parecem ter sido o pico mediano recente dos preços de venda, de acordo com o Federal Reserve Economic Data (FRED). Veja a tabela abaixo.

Uma oportunidade de ouro para comprar imóveis está à nossa frente 1

Se observarmos o que aconteceu após o pico anterior no final de 2006, vimos o preço médio das vendas subir de US $ 255.000 para US $ 210.000 (-17%) ao longo de 2,5 anos. Em algum momento do 2S2009, os preços das casas atingiram o fundo do poço.

Os preços das casas subiram gradualmente do final de 2009 até 2012, antes de explodir ~ 55%, passando de US $ 220.000 para US $ 340.000 no 2S2017.

Desde então, o preço médio de venda caiu de US $ 340.000 para aproximadamente US $ 310.000 no 4T2019, uma queda de 9%.

Uma oportunidade de ouro para comprar imóveis está à nossa frente 2

2) As taxas de hipoteca entraram em colapso. As taxas de hipoteca caíram mais de 1% em vários tipos de hipotecas desde o seu pico em 2018. Embora a taxa média de hipoteca para um período fixo de 30 anos seja de 3,49% e 3,25% para um 5/1 ARM, de acordo com Freddie Mac abaixo, se você empregar minhas estratégias de taxa de hipoteca, você pode fazer melhor.

Refinanciei para um ARM de 1/7 sem custo, a 2,625%, o que vai economizar mais de US $ 1.000 por mês em fluxo de caixa até 2027. Com centenas de milhares de proprietários refinanciando sabiamente suas hipotecas no 2S2019, mais dinheiro será gasto para ajudar a sustentar a economia.

Taxas médias de hipotecas em 20 de fevereiro de 2020

Se você deseja refinanciar ou obter uma nova hipoteca, recomendo conferir o Credible. Eles são o principal mercado de empréstimos que permite comparar várias cotações de hipotecas reais de vários credores qualificados. O rendimento dos títulos em 30 anos e o rendimento em 10 anos caíram para mínimos históricos a partir do 1T2020.

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3) O mercado de ações está de volta a uma alta histórica. O S&P 500 encerrou 2019 com incríveis 31%. O S&P 500 é um indicador da saúde da economia. A menos que analistas e CEOs estejam errados quanto ao crescimento dos lucros daqui para frente, as perspectivas econômicas ainda parecem fortes. Se as empresas americanas estiverem indo bem, o desemprego permanecerá baixo e o crescimento dos salários continuará a crescer.

É improvável que o desempenho do mercado de ações e o desempenho do mercado imobiliário físico permaneçam dissociados por muito tempo. De fato, dê uma olhada em vários REITs, construtores de casas e Home Depot. Eles estão superando em grande parte o S&P 500 YTD.

Abaixo está o gráfico do VNQ, o Vanguard Real Estate Index Fund. Eu vejo o gráfico como um indicador de previsão para preços de imóveis. À medida que as taxas de hipotecas entram em colapso, a demanda por imóveis aumenta. A receita de aluguel também se torna mais atraente em relação aos ativos de menor rendimento.

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Tanta riqueza foi criada no mercado de ações que é inevitável que parte dessa riqueza seja transferida para o setor imobiliário, que ficou para trás em 2019.

Pessoalmente, estou procurando continuar investindo em “cidades de 18 horas” em todo o coração da América. O CrowdStreet é minha plataforma favorita para investidores credenciados, enquanto o Fundrise é minha plataforma favorita para investidores não credenciados. Ambos são livres para se inscrever e explorar.

4) 2020 é um ano de eleições presidenciais. Se sabemos uma coisa sobre políticos famintos por poder, é que, para permanecer no poder, eles farão todo o possível para ajudar a garantir que a economia continue crescendo. A única ressalva é se um candidato da extrema esquerda vencer. Se isso acontecer, o S&P 500 provavelmente diminuirá em 20% ou mais, já que os investidores antecipam impostos mais altos e políticas hostis aos negócios no futuro. O mercado de ações e a economia preferem a certeza do que a incerteza.

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5) O diabo que você conhece é melhor que o diabo que você não conhece. Depois que o limite de dedução do imposto de renda e da propriedade do estado de US $ 10.000 foi introduzido e o limite de dedução de juros da hipoteca foi reduzido de US $ 1.000.000 para US $ 750.000 em 2018, havia muita incerteza sobre como isso afetaria a conta de imposto de um imóvel. Agora que os proprietários chegaram a ver qual é o dano exato, os proprietários e os especialistas em impostos agora podem tomar decisões mais calculadas sobre o proprietário daqui para frente.

Na minha opinião, o limite máximo de SALT não doeu tanto quanto algumas pessoas temiam devido à duplicação da dedução padrão e ao declínio nas taxas de hipoteca. Pessoalmente, não notei nenhuma diferença e até recebi um pequeno reembolso de imposto federal.

6) Os aluguéis continuam a aumentar. O valor de uma propriedade é baseado em sua receita de aluguel. Algumas cidades costeiras terão taxas mais baixas devido à apreciação mais rápida dos preços dos imóveis. Embora as cidades do interior tenham taxas de juros mais altas, que oferecem um valor tremendo para os investidores que buscam renda.

Aluguel médio nacional 2009-2019

Como proprietário em São Francisco, os aluguéis se estabilizaram desde o auge no início de 2016. Agora, os aluguéis estão começando a subir um pouco. O gráfico abaixo agora mostra claramente o que eu experimentei em 2017. Eu comercializei meu lugar de forma agressiva por 45 dias, e o melhor que pude fazer foi uma queda de 14,7%.

Dado que eu sabia em tempo real que os aluguéis eram fracos, era fácil concluir que os preços dos imóveis provavelmente estavam limitados no curto prazo e também podem enfraquecer.

Índice de aluguel em São Francisco Zillow

7) A geração Millennial está em seus primeiros anos de compra. Agora, a geração do milênio está na casa dos 30 anos, o que significa que eles têm mais de 10 anos para economizar com um adiantamento. Eles também estão em um estágio em que estão se estabelecendo e tendo filhos. Provavelmente não existe um catalisador maior para possuir uma propriedade do que as crianças. Seus instintos de nidificação ficam sobrecarregados enquanto você luta pela estabilidade.

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Você pode ver na tabela abaixo pela National Association of Realtors® Tendências geracionais para compradores e vendedores domésticos estudo que os casais dominam a demografia do comprador de imóveis residenciais, seguidos por mulheres solteiras. Não é surpresa que o homem solteiro esteja muito atrás da mulher solteira quando se trata de comprar casa.

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Já mencionei isso antes, mas agora existem oito homens com mais de 25 anos que ainda vivem em casa com seus pais em uma área de seis quarteirões ao redor da minha casa. Um dos meus maiores medos como pai é criar um filho que não cresce para ser um homem independente aos 25 anos. Não posso ser muito mole.

Composição adulta das famílias compradores de imóveis

Abaixo está outro gráfico interessante que descobri que mostra onde os millennials estão comprando mais casas. Eles certamente não estão comprando tantas casas na Califórnia ou em Washington, Havaí, Flórida, Nova York, Nova Jersey, Washington D.C. ou Boston.

Essa tendência de compra me dá confiança de que comprar imóveis em cidades não costeiras é uma boa tendência a longo prazo. Agora, tenho Ogden, Grand Rapids e Des Moines no topo do meu radar quando olho para as ofertas no CrowdStreet (principalmente para investidores credenciados) e Fundrise (credenciados e não credenciados), minhas duas plataformas favoritas de financiamento coletivo. Ambos são livres para se inscrever e explorar.

Assim como os investidores em ações não devem combater o Fed, os investidores imobiliários não devem combater as tendências demográficas de várias décadas.

Onde os millennials estão comprando o menor número de casas

O Google está gastando US $ 13 bilhões em imóveis em Nevada, Ohio, Texas e Nebraska em 2019 e além. A Uber assinou um contrato de 450.000 pés quadrados no The Epic, um empreendimento de uso misto em Dallas, Texas. Seu escritório está programado para abrir em 2022. A tendência para o coração é tão clara quanto o dia.

8) Onda de liquidez de IPO de tecnologia vencendo. Empresas como Uber, Lyft e Pinterest foram abertas no 1S2019. Seu bloqueio de 6 meses está expirando no 4T2019. Conversei com uma dúzia de funcionários dessas empresas e todos planejam vender algumas ações para diversificar seu patrimônio líquido. Milhares de funcionários venderam ações no final de 2019 e, em 2020, diversificarão seu patrimônio líquido.

O tema comum do reinvestimento para o seu IPO de tecnologia é comprar um imóvel em algum lugar da área da baía ou voltar para casa de onde eles originalmente vieram. O outro tema é ingressar em uma nova inicialização e tentar ficar rico novamente. Depois de abrir o capital, Uber, Lyft e Slack foram decepções, o que está deixando os funcionários mais ansiosos para vender e diversificar.

9) O crescimento dos salários está atingindo novos máximos. A renda média real das famílias finalmente alcançou novos máximos de todos os tempos em 2017. Os dados mais recentes são de US $ 63.179 no final de 2018. Estou confiante quando os dados de 2019 forem lançados em 2020, a renda média real das famílias aumentará ainda mais.

Renda familiar média real

10) O inverno está aqui novamente. O inverno é minha época preferida para comprar imóveis, porque qualquer pessoa listada nesse período tende a ser um vendedor mais desesperado. Pense nisso. O clima geralmente está no seu pior durante o inverno. As férias colocam as pessoas no modo de desaquecimento. Menos pessoas estão se formando na escola durante o inverno. E as pessoas esperam que seus bônus de fim de ano sejam pagos no novo ano.

11) O dinheiro estrangeiro quente esfriou. Antes de 2017, muitos compradores de cidades costeiras tinham que competir com dinheiro estrangeiro rico, especialmente da China. Compradores estrangeiros causaram guerras de licitação e muita concorrência para potenciais compradores locais. Desde então, o governo chinês reprimiu a saída de dinheiro quente para comprar propriedades estrangeiras. Como resultado, os compradores chineses de imóveis nos EUA caíram mais de 50% A / A em 2019.

Agora, com os medos do coronavírus em 2020, você sabe que os chineses ricos estão tentando fazer tudo o que podem para diversificar a economia chinesa.

Do ponto de vista da concorrência de capitais estrangeiros, o momento de comprar é quando as torneiras são fechadas. Eventualmente, o dinheiro estrangeiro voltará a inundar os Estados Unidos, especialmente se houver uma resolução com a guerra comercial. Houve mais de dois anos de demanda reprimida por propriedades nos EUA. Quando a demanda finalmente for desencadeada, provavelmente resultará em guerras de lances a dinheiro todo mais uma vez.

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Principais compradores estrangeiros em propriedades residenciais nos EUA de 2016 a 2019

12) A próxima recessão não será tão grave. Durante a crise financeira de 2008-2009, o preço médio das residências nos Estados Unidos caiu ~ 17% em um período de 2,5 anos. Não acredito que passemos por uma desaceleração de magnitude semelhante, porque os padrões de empréstimos foram incrivelmente rígidos após a recessão de 2008-2009. Por exemplo, fui rejeitado por refinanciamento em 2014 porque minha renda em 1099 era muito abismal. No entanto, eu tinha o suficiente na minha conta de investimento com o banco que me rejeitou para pagar minha hipoteca inteira duas vezes!

Desde 2009, apenas pessoas com excelentes pontuações de crédito conseguiram hipotecas. Os empréstimos mentirosos amortizantes negativos desapareceram. Também se tornou prática comum comprar uma casa com um adiantamento de 20% ou mais novamente.

Com tanto patrimônio doméstico acumulado desde 2009 por tomadores de crédito com boa credibilidade, a maioria dos proprietários deve conseguir enfrentar uma crise financeira com muito mais facilidade do que no passado.

Desde o seu pico no final de 2016, o preço médio de venda nos EUA já caiu ~ 9%. Mesmo que os preços das casas continuem a cair e atinjam a mesma magnitude da recessão anterior, restam apenas 8%.

Contratos de compra saltam no 4T2019

13) Os limites de empréstimos em conformidade estão subindo. A Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA) anunciou os limites máximos de empréstimos conformes para hipotecas a serem adquiridos por Fannie Mae e Freddie Mac em 2020. Na maioria dos EUA, o limite máximo de empréstimos conformes em 2020 para propriedades de uma unidade será de US $ 510.400, aumento de US $ 484.350 em 2019.

Em áreas de alto custo, o limite máximo de empréstimo para hipotecas adquiridas pela Fannie Mae e Freddie Mac será de US $ 765.600. Limites de empréstimo em conformidade mais altos significam que os compradores de casas podem comprar mais casas à mesma taxa de empréstimo em conformidade. Além disso, limites mais altos significam que o governo reconhece que os preços dos imóveis têm espaço para subir, pois seus limites de empréstimos seguem a inflação.

Imóveis parece atraente

Sou grato por ter vendido meu imóvel alugado em 2017. Embora o pagamento da comissão tenha sido doloroso, a tranquilidade que recebi por não ter que administrar o imóvel como pai pela primeira vez não teve preço. Além disso, os rendimentos reinvestidos têm se saído bem até agora, sem nenhum trabalho necessário da minha parte.

Com os salários em alta, os preços das casas baixas e as taxas de hipoteca baixas, pretendo comprar outra propriedade em breve. Tudo o que peço é que ninguém compre imóvel até eu derrubar outra casa com vista para o mar. A oportunidade de lucrar, de ter um lar maior para uma família maior e de distribuir propriedades baratas para meus filhos daqui a 30 anos é muito tentadora para não agir.

Eu invisto em tudo, desde ações, títulos, private equity, dívida de risco, metais e mineração e imóveis. Eu não jogo favoritos. Estou interessado principalmente em maximizar meus investimentos para maximizar o máximo possível com o mínimo de estresse possível.

Se você não deseja fazer um empréstimo para comprar imóveis, isso é compreensível. Considere investir em imóveis com uma plataforma de financiamento coletivo como o Fundrise.

Com a Fundrise, você pode investir em imóveis por apenas US $ 500 e não precisa alavancar. Dessa forma, você pode facilmente diversificar sua exposição imobiliária e obter renda passivamente. O Fundrise está aberto a todos os investidores.

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Se você é um investidor credenciado, dê uma olhada no CrowdStreet, um mercado imobiliário que se concentra principalmente em mercados secundários de metrô, com custos mais baixos, com taxas de juros mais altas e maior crescimento do que as cidades costeiras caras. Essas cidades incluem Denver, Austin, Memphis e Charleston. Devido à tecnologia e à ascensão da economia freelancer, acho que investir em cidades de menor custo será uma tendência de várias décadas. CrowdStreet é livre para se inscrever e explorar.

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