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Em outubro de 2016, decidi investir US $ 10.000 no meu primeiro investimento em crowdfunding imobiliário, um edifício de escritórios de dois andares de “Classe A”, 30.265 pés quadrados, em Conshohocken, Pensilvânia. Conshy, como a cidade é conhecida, está localizada a 40 km a nordeste do centro da Filadélfia. Até escrevi um post detalhado sobre o projeto para obter os conselhos da comunidade antes de investir.

O edifício foi comprado a 70% ocupado com um plano de valor agregado para alugá-lo e levar os aluguéis às taxas de mercado. O patrocinador, a Haverford Properties, planejava manter o imóvel por cinco anos e esperá-lo vendê-lo por 40% a mais, de acordo com seu plano Blue Sky.

Em vez disso, o patrocinador decidiu vender a parcela do negócio por um prêmio de 22,7% no 4T2019 após três anos e encerrar o dia. Abaixo, mostra um depósito que recebi de US $ 12.271,84 do IRM, o novo gerente de serviços que assumiu a RealtyShares em 2019.

Lições aprendidas com uma saída bem-sucedida de financiamento coletivo

Lições aprendidas com uma saída bem-sucedida de financiamento coletivo

Minha primeira reação ao recuperar meu capital mais um ganho líquido de 22,7% foi a de felicidade e alívio. A RealtyShares decidiu fechar suas portas para novos investidores em novembro de 2018 e vender sua carteira de negócios para um novo operador, o IRM.

O período de transição foi cheio de incertezas, mas eu acreditava que um concorrente compraria o RealtyShares ou um operador experiente compraria os ativos existentes, ganharia sua taxa e os encerraria. Afinal, uma LLC individual foi criada para cada investimento e continuaria, independentemente do destino da plataforma imobiliária.

Minha próxima reação depois de recuperar meu capital foi inspirada na ganância. 22,7% em três anos representa apenas uma taxa de crescimento anual composta de 7%. Um retorno de 7% em 2018 foi fantástico, dado que o S&P 500 fechou em queda de 6,24%. Mas um retorno de 7% em 2019, quando o S&P 500 fechou 31%, é sombrio.

Então lembrei que o patrocinador havia prometido pagar distribuições anuais de sua receita operacional líquida de 8,4% ao ano. Se isso fosse verdade, meu retorno total em três anos seria mais próximo de 48%, para uma atraente e estável taxa interna de retorno (TIR) ​​de 14%.

Aqui estão algumas lições importantes que aprendi com essa saída de financiamento coletivo para imóveis que devem nos ajudar a avaliar melhor os investimentos futuros.

1. Nunca fique hipnotizado pelos cenários imobiliários da Blue Sky

O patrocinador que me preocupa é aquele que tenta vender muito o negócio deles. Uma maneira de atrair capital para o negócio deles é fornecer um cenário do céu azul que faça com que seus retornos potenciais soem surpreendentes. Apenas saiba que um cenário do céu azul é altamente improvável de acontecer. Eu atribuiria 10% de chance de se tornar realidade.

Como investidor, seu objetivo é analisar vários cenários, incluindo um cenário de desvantagem, um cenário de caso base realista e um cenário de céu azul. Se um patrocinador não fornecer pelo menos dois cenários de retorno diferentes em seu material de marketing e pesquisa, eu os seguiria ou, pelo menos, os questionaria.

Uma boa regra é pegar a previsão do patrocinador e reduzi-la em 30% para calcular o retorno esperado. Obviamente, um patrocinador com histórico de comprometimento e entrega insuficiente prejudicará suas futuras necessidades de captação de recursos. Portanto, cabe ao investidor manter apenas os patrocinadores repetidos com um longo histórico de entrega ou superação de suas promessas.

Mais uma coisa, o patrocinador descreveu o prédio da Conshy como Classe A. Mas se você olhar abaixo, parece mais a Classe B para mim. Na minha opinião, os edifícios de escritórios de classe A são aqueles arranha-céus ultramodernos ou edifícios de escritórios do tipo icônico nas principais cidades, como o edifício TransAmerica em San Francisco ou o edifício Chrysler em Nova York.

Um bem-sucedido investimento em crowdfunding imobiliário: principais lições aprendidas 1

2. Pele no jogo é importante no setor imobiliário

Abaixo estão as fontes de financiamento para o negócio imobiliário de Conshy, PA. De um total de US $ 5.927.433 em financiamento, apenas US $ 267.433 ou 4,5% vieram do patrocinador. Isso não é muita pele no jogo.

Em vez disso, acho que os investidores devem esperar que o patrocinador tenha pelo menos 10% de seu capital no negócio. Afinal, os bancos geralmente exigem que os proprietários reservem pelo menos 10% para uma residência principal e 30% para um investimento em aluguel de imóveis.

Um bem-sucedido investimento em crowdfunding imobiliário: principais lições aprendidas 2

Observe como o patrocinador escreve “(16,4%) (1)” ao lado de Patrimônio líquido para fazer com que o valor pareça maior do que realmente é. Certamente, o patrimônio do patrocinador é de fato 16,4% do patrimônio total gerado, mas sua aparência no jogo é realmente apenas 4,5% do capital total.

Se você planeja correr mais riscos como investidor em ações, deseja que o patrocinador sinta o máximo de dor possível se as coisas derem errado. Vi vários negócios irem para o sul para investidores em ações porque o patrocinador tinha muito pouco capital investido.

3. Entenda a estrutura de capital

O acordo Conshy, PA era composto por 73% da dívida (US $ 4.300.000) e 27% do patrimônio líquido (US $ 1.627.433). Se o patrocinador fracassasse completamente em agregar valor à propriedade e acabasse vendendo o prédio por apenas US $ 4.300.000, os investidores perderiam 100% de seu capital, mesmo que o valor da propriedade caísse apenas 27%.

A razão pela qual os investidores em ações perdem 100% é porque é ÚLTIMO a ser reembolsado na estrutura de capital. Veja abaixo a prioridade no reembolso na estrutura de capital.

Prioridade de reembolso na estrutura de capital

Não sei quais eram os termos para os investidores em dívida no contrato de Conshy, PA, mas posso imaginar que seria algo em torno de 7-8% ao ano por cinco anos. O retorno do patrimônio pretendido no negócio foi mais que o dobro.

Digamos que o patrocinador fez um trabalho fantástico e o Conshy, PA se tornou a nova sede da Amazônia na costa leste. O prédio comercial sobe para US $ 10 milhões em cinco anos. Nesse cenário, os investidores em dívidas ainda receberiam apenas 7-8% ao ano em pagamentos de juros e 100% de retorno de capital em cinco anos.

Mas os investidores em ações receberiam aproximadamente: venda de US $ 10 milhões – dívida de US $ 4,5 milhões = patrimônio de US $ 5,5 milhões. Excluí os custos de venda na equação por simplicidade. O retorno sobre o patrimônio seria, portanto, 238% ou uma IRR de 27% em cinco anos.

Quanto mais otimista você estiver na propriedade, maior o risco patrimonial que você deve estar disposto a assumir. No entanto, para fazer um investimento apropriado, você deve analisar a estrutura de capital.

Veja: Decidir entre um investimento imobiliário de dívida ou patrimônio

4. Risco da plataforma do mercado imobiliário

Como a RealtyShares fechou suas portas para novos investidores no final de 2018, havia muita incerteza sobre o que aconteceria com os acordos existentes. Alguns patrocinadores obscuros tentariam tirar proveito do fechamento e não seguiriam o contrato operacional? O dinheiro do investidor desapareceria em um buraco negro?

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Por cerca de cinco meses, não havia muita clareza sobre o que estava acontecendo, já que a RealtyShares procurava um comprador. No final, uma empresa com o nome de IRM foi criada para gerenciar o livro de negócios existente até a conclusão. O IRM ganharia as taxas restantes e os investidores se sentiriam mais confiantes de que alguém estava no comando para garantir que os patrocinadores continuassem fazendo o que deveriam.

Depois que o IRM assumisse, levaria mais três meses para se familiarizar com todos os negócios, a interface e os patrocinadores. Só então as atualizações começaram a sair novamente. Além disso, havia muitos exemplos em que os pagamentos demoravam mais que o normal para serem pagos.

Eu nunca fiquei realmente preocupado que meu dinheiro desaparecesse porque a operação da RealtyShares e os investimentos imobiliários individuais que fiz estavam em LLCs separadas. Além disso, os patrocinadores não gostariam de arriscar cometer fraudes em um ambiente tão público.

Como investidor de crowdfunding imobiliário, você precisa gastar tempo pesquisando cada plataforma, entendendo cada modelo de negócios e garantindo que ele tenha capital suficiente. Entendi que o RealtyShares teve um jantar de encerramento para celebrar uma nova rodada de financiamento, mas os investidores ficaram frios e puxaram seu investimento no último minuto.

Se você está muito preocupado com o risco da plataforma, o CrowdStreet possui um modelo de negócios exclusivo, onde eles conectam o investidor diretamente ao patrocinador. Em outras palavras, se você investir em uma de suas transações, estará investindo na plataforma do patrocinador. Pode ser um risco menor ou maior, dependendo do patrocinador.

5. O investimento é realmente passivo

Durante os três anos de investimento neste prédio de escritórios da Conshy, recebi atualizações trimestrais sobre o andamento do prédio. Afinal, o objetivo do patrocinador era aumentar a ocupação e o aluguel por metro quadrado para vender um dia o prédio a um preço mais alto. Abaixo está uma amostra de uma atualização trimestral.

Relatório Conshy

Depois de ler as duas primeiras atualizações, parei de lê-las porque comecei a sentir o estresse de ser um proprietário novamente. Em vez de seguir adiante, deixei o patrocinador fazer seu trabalho e ganhar sua taxa. Eu não conseguia sair do acordo, mesmo que quisesse.

Lembrei-me de que a razão pela qual vendi um dos meus principais imóveis para locação em 2017 foi para que eu pudesse concentrar minha atenção em minha família e não ter que pensar no trabalho envolvido no setor imobiliário.

No final, o acordo forneceu um retorno total de ~ 40% líquido de taxas após três anos. O retorno teria sido mais próximo de 48%, mas o patrocinador não pagou as distribuições da NOI por alguns trimestres. Durante esse período, tudo o que eu precisava fazer era registrar um K-1 a cada ano.

Diversificar ainda mais minhas propriedades imobiliárias

Entre 2020 e 2022, devo receber pelo menos todos os meus US $ 800.000 em capital atualmente investidos em 15 ativos imobiliários comerciais e multifamiliares restantes em todo o país (fundo de ações). Um acordo em Austin que já foi fechado foi um home run. Um contrato de moradia estudantil no Arizona, que foi fechado, foi um sucesso porque o patrocinador vendeu a propriedade abaixo do preço de compra.

Dos 15 acordos restantes, supostamente 13 deles estão no caminho de atingir sua TIR média de 16,7%, enquanto dois estão abaixo do planejado. Mas os dois que estão abaixo do plano têm metas agressivas de TIR de 19,8% e 20%, respectivamente. Espero que, mesmo que retornem metade desses números, ficarei feliz.

Embora investir US $ 800.000 possa parecer muito, na verdade, é muito menos do que os US $ 2.740.000 em exposição que tive em apenas uma propriedade de aluguel em São Francisco com uma hipoteca de US $ 815.000.

Do meu modo de ver, diversifiquei significativamente minhas participações imobiliárias, até o momento impulsionei os retornos gerais, paguei dívidas e criei 100% de renda passiva. Quando vendi minha propriedade de aluguel em SF, em 2017, eu estava no limite do meu juízo lidando com inquilinos turbulentos e imaginando como um pai pela primeira vez. Ser capaz de reduzir o estresse e recomprar meu tempo tem sido enorme.

Crowdfunding imobiliário retorna Samurai Financeiro

De acordo com meu painel, recebi US $ 281.340,39 em capital até agora, dos quais US $ 165.445 em 5 de fevereiro de 2020 do fundo de investimento em que investi (primeira imagem no post). E US $ 12.271,84 do acordo Conshy em 11 de fevereiro de 2020.

Embora o gráfico acima diga “ganhos excluem principal”, não acho que seja certo, uma vez que algumas transações foram fechadas. Mas eu realmente não conheço os detalhes do 4T201 até que um relatório geral do fundo seja lançado no 2T2020. Quando eu receber os detalhes, também posso escrever sobre os outros investimentos.

Meu plano daqui para frente é reinvestir pelo menos US $ 500.000 em capital em pelo menos duas plataformas de financiamento coletivo imobiliário. Continuarei a focar no coração, onde as avaliações são mais baixas, as taxas de juros são mais altas e o crescimento potencial é maior devido às tendências de migração. Também pretendo passar de 100% para 70% e 30% para reduzir meu perfil de risco.

Como terei pelo menos US $ 500.000 para investir, o investimento imobiliário ideal para mim seria outro fundo dos “melhores dos melhores” que dispara apenas um K-1 a cada ano. Gosto da ideia de um comitê de gestão escolher o que ele considera o melhor investimento em sua plataforma e não me importo de pagar uma taxa extra. No passado, houve momentos em que vi um acordo atraente e não consegui entrar a tempo porque estava muito lenta e a demanda muito alta.

Com base em minha pesquisa, minhas plataformas favoritas são a Fundrise, por seus eREITs, e a CrowdStreet, por seus negócios imobiliários com duração de 18 horas na cidade. Eu pretendo fazer mais pesquisas em várias outras plataformas nos próximos meses. Para completar minhas participações imobiliárias 100% passivas, também sou investidor dos seguintes REITs de capital aberto: O e OHI.

2020 é o ano em que vou focar predominantemente no investimento imobiliário. As ações tiveram seu tempo em 2019. Com as taxas de juros em queda, o medo de coronavírus aumentar e um aumento no interesse em ativos tangíveis que proporcionam renda estável, acredito que o setor imobiliário terá um desempenho superior ao de 2018.

Apenas certifique-se de fazer sua devida diligência e investir de maneira apropriada ao risco. Assim como o mercado de ações, certamente existem perdedores de investimentos. Se você não correr o risco, as contas de poupança on-line pagam 1,75% decentes, sem riscos. Com o rendimento dos títulos a 10 anos abaixo de 1,4%, 1,75% para uma conta de poupança on-line é um negócio relativamente grande.

Leitores, outras lições que você aprendeu de um investimento de crowdfunding imobiliário bem sucedido ou mal sucedido? O que você acha dos investimentos imobiliários este ano em comparação com as ações e outras classes de ativos?



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