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Se você está pensando em comprar uma casa, está sem dúvida fazendo a pergunta, quanta casa posso pagar? Se você é bom, é uma pergunta que você precisa fazer e obter uma resposta antes de olhar para uma única propriedade.

Para o comprador habitual típico, o valor da casa que pode ser comprada depende principalmente de quanto financiamento você pode se qualificar. Portanto, é uma análise mais complicada do que a maioria dos outros tipos de compras.

Mas, para simplificar o processo e desvendar alguns dos mistérios, preparei este guia para ajudá-lo a navegar e entender o processo antes mesmo de começar.

Descobrir quanto casa você pode pagarquanta casa posso pagar

1. Seu histórico de emprego

Os credores hipotecários normalmente procuram um mínimo de dois anos de histórico estável de emprego. Isso não significa que você precise manter o mesmo emprego por pelo menos dois anos. Mas se você mudar de emprego durante esse período, é esperado que sua renda seja estável ou mostre um padrão de aumento.

Há exceções à regra geral. Por exemplo, se você se formou na faculdade ou foi dispensado das forças armadas nos últimos dois anos, ambos contarão para o seu emprego. Em alguns casos, um credor hipotecário pode até aceitar uma promessa de emprego para um primeiro emprego, desde que a posição esteja relacionada à especialização principal ou militar de sua faculdade.

A situação fica um pouco mais complicada se você mudar de carreira nos últimos dois anos. Nesse caso, o credor procurará evidências de que você se estabeleceu no novo campo. Os requisitos de documentação específicos são um pouco subjetivos aqui. O credor pode querer ver que você foi empregado com sucesso no novo campo por pelo menos um ano. Eles também podem solicitar uma carta do seu empregador confirmando que você fez a transição com sucesso e que você deve permanecer empregado no futuro próximo.

Se você trabalha por conta própria, o credor geralmente exige no mínimo dois anos no mesmo negócio. No entanto, com certos fatores de compensação (consulte o item 7 sobre esse tópico abaixo), eles podem aceitar menos, mas nunca menos de um ano.

2. Sua renda

Se você é um funcionário assalariado, o credor aceitará seu nível de pagamento mais recente com base no seu stub de pagamento mais recente. Mas se você trabalha por conta própria, comissionado ou obtém uma receita significativa de investimento, eles calcularão a média da sua receita nos últimos dois anos.

Se a sua renda for calculada como média, mas o ano mais recente mostrar menos renda que o anterior, eles usarão a menor renda. No entanto, se a menor renda no ano mais recente gerar preocupações sobre sua capacidade de continuar mantendo esse nível de renda, o credor poderá rejeitar seu pedido de renda instável.

Ao fazer uma solicitação de hipoteca, forneça toda a documentação solicitada pelo seu credor. Isso agilizará o processo e aumentará a probabilidade de seu empréstimo ser aprovado.

A documentação típica da renda incluirá o seguinte:

  • Uma cópia do seu recibo de pagamento mais recente, que deve incluir os ganhos acumulados no ano.
  • W2s cobrindo os últimos dois anos.
  • O credor fará uma verificação por telefone do seu emprego diretamente com o seu empregador.
  • Se você trabalha por conta própria, o credor exigirá declarações completas de imposto de renda pessoal e comercial nos últimos dois anos. Eles também podem exigir uma cópia da sua licença comercial mais recente e podem verificar a sua empresa através do seu CPA ou outro profissional.
  • As declarações de imposto de renda dos últimos dois anos também podem ser necessárias se você tiver uma renda substancial de investimento, renda de aluguel de imóveis ou ganhar uma quantia significativa de sua renda W-2 com comissões.

3. Sua Dívida sobre Renda (DTI)

Depois que sua renda for calculada com base nos processos descritos acima, o credor comparará o pagamento proposto da sua casa e suas obrigações mensais totais da dívida com essa renda.

Isso às vezes é chamado de “28/36”. Esses são os índices considerados ideais quando se solicita uma hipoteca. Por exemplo, o primeiro número, 28%, é o pagamento da sua nova casa dividido pela sua renda mensal estável. Se sua renda mensal estável for de US $ 6.000 e o pagamento da nova casa for de US $ 1.500, a proporção de sua moradia será de 25% (US $ 1.500 dividido por US $ 6.000). Esse número é seguro porque está dentro das diretrizes de 28% para habitação.

Mas a segunda porcentagem, 36%, geralmente recebe mais peso. Esse é o pagamento da sua nova casa, além das obrigações mensais recorrentes da dívida, divididas pela sua renda mensal estável. Por exemplo, se sua renda mensal estável for de US $ 6.000, o pagamento da sua nova casa será de US $ 1.500 e você terá US $ 600 em dívidas mensais recorrentes, seu DTI total será de 35% (US $ 2.100 dividido por US $ 6.000). Essa proporção será aceitável.

O DTI é um padrão do setor bem reconhecido, mas é apenas uma diretriz.

Lembre-se do seguinte ao considerar seu DTI:

  • As obrigações não habitacionais para fins de hipoteca incluem principalmente pagamentos de dívida. Isso inclui pagamentos mensais de empréstimos estudantis, empréstimos para automóveis, cartões de crédito, empréstimos pessoais e obrigações semelhantes. Mas também inclui pagamentos mensais ordenados pelo tribunal, como pensão alimentícia ou pensão alimentícia.
  • Despesas não incluídas no DTI. Você pode ignorar outros pagamentos regulares, como seguro de vida, serviços públicos e deduções voluntárias da folha de pagamento.
  • Existe alguma flexibilidade nas taxas de DTI. Em muitos empréstimos (mas não em todos), os credores permitem que o seu DTI total atinja 41% a 43%. Mas quando o fazem, geralmente é porque há fatores compensadores (novamente, consulte a Seção 7 abaixo).
  • Para melhorar seu DTI, pague algumas dívidas antes de solicitar uma hipoteca. Os melhores tipos de empréstimos a serem pagos são empréstimos parcelados. O credor não reconhecerá o pagamento de cartões de crédito e outras obrigações rotativas, a menos que sejam bem-sucedidos antes de solicitar a hipoteca.
  • Não suba ao DTI máximo. Use as taxas de DTI como o limite superior da acessibilidade da caixa. Embora seja o que um credor pode permitir, geralmente funcionará melhor para o seu orçamento se você atingir os limites máximos. Analise seu próprio orçamento atual e decida quanto o pagamento da casa pode pagar, mesmo que esteja bem abaixo dos níveis permitidos de DTI.

4. Seu histórico de crédito

Acabamos de cobrir a renda, o emprego e o DTI em alguns detalhes. Mas você deve estar ciente de que pode não ser aprovado nos níveis mais altos de DTI se tiver baixa pontuação de crédito. Quanto maior a sua pontuação de crédito, maior a flexibilidade dos credores.

Sua pontuação de crédito também afetará a taxa de juros que você pagará no seu empréstimo à habitação. O efeito pode ser bastante dramático.

Segundo o myFICO.com, as taxas de juros e pagamentos mensais no mesmo valor do empréstimo podem variar substancialmente em diferentes níveis de pontuação de crédito:

Quanta casa posso pagar? 1

Se sua pontuação de crédito estiver abaixo de 620, você não poderá se qualificar para hipotecas convencionais. O ponto de corte mínimo geralmente é ainda maior com empréstimos jumbo.

As hipotecas FHA e VA têm mais flexibilidade, mas mesmo essas serão difíceis de aprovar se sua pontuação de crédito estiver abaixo de 580.

Mesmo além da sua pontuação de crédito, as principais entradas negativas de crédito também podem limitar a aprovação do empréstimo.

Por exemplo, nos empréstimos convencionais, há um período de espera de quatro anos após a alta da falência. No entanto, isso pode ser reduzido para dois anos se a falência for causada por circunstâncias atenuantes. Isso incluiria um episódio médico sério ou um período prolongado de desemprego.

O mesmo acontece com execuções duma hipoteca. O período de espera geral é de sete anos, mas pode ser de apenas três anos com circunstâncias atenuantes.

Além da falência e da execução duma hipoteca, você deve fazer o possível para melhorar sua pontuação de crédito antes de fazer um pedido. Isso não apenas aumentará a probabilidade de aprovação, mas como você pode ver na captura de tela acima, uma pontuação de crédito aprimorada pode resultar em uma menor taxa de juros e pagamento mensal. Essas melhorias devem ser feitas o mais cedo possível do seu aplicativo, para que tenham o maior impacto positivo.

5. O aumento no pagamento mensal da casa

Embora o aumento no pagamento mensal de sua habitação não seja um critério formal de subscrição de hipotecas, ele pode desempenhar um papel significativo se sua qualificação for restrita.

Por exemplo, se sua pontuação de crédito 650, você está comprando uma casa com um adiantamento de 5% (financiamento máximo) e seu DTI é superior a 28/36; o aumento no pagamento mensal da casa é um fator que será avaliado de perto pelo credor.

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Se o pagamento da nova casa aumentar em apenas 10% ou 20% em relação ao seu pagamento atual, o credor poderá aprová-lo. Mas se o aumento for de 50% ou 100%, o credor poderá negar o pedido e recomendar um valor menor do empréstimo.

Um grande aumento no pagamento da casa é um choque orçamentário. Se o seu aplicativo demonstrar uma contração apertada no novo empréstimo, o credor poderá duvidar da sua capacidade de gerenciar o pagamento significativamente mais alto. Mas se o aumento do pagamento for modesto e parecer gerenciável, a aprovação será mais provável.

Obviamente, além das considerações do credor, o aumento no pagamento mensal da casa também deve ser um fator importante para você. Se você tiver alguma dificuldade em gerenciar o pagamento atual da casa, seja o aluguel ou a hipoteca, tenha muito cuidado em aumentá-lo no novo pagamento para um nível que possa causar dificuldades.

6. Fundos para seu adiantamento, custos de fechamento e custódias

Exatamente quanto você precisará pagar como adiantamento dependerá do tipo de hipoteca que você está solicitando.

Normalmente, empréstimos convencionais e jumbo exigem que pelo menos parte do adiantamento (3% ou mais) seja proveniente de seus próprios fundos. Essas são as economias que você acumulou antes da compra. Mas o saldo pode ser fornecido através de um presente de um membro da família ou de um amigo do tipo familiar.

Se você está solicitando um empréstimo da FHA, todo o adiantamento pode vir de um presente. Você não precisa colocar nenhum de seus próprios fundos na compra.

Os empréstimos à habitação VA e USDA não exigem adiantamento.

Requisitos mínimos de adiantamento para cada tipo de empréstimo principal:

  • Empréstimos VA e USDA: 0% no pagamento.
  • Empréstimo FHA: 3,5% abaixo.
  • Empréstimo convencional: Redução de 3% a 5% nas residências primárias, mas maior nas segundas residências e propriedades de investimento.
  • Empréstimos Jumbo: pode ser tão baixo quanto 10%, mas 20% abaixo é mais típico.

Custos e custódias de fechamento

Além dos requisitos de adiantamento, também existem custos e custas judiciais a serem planejados.

Os custos de fechamento geralmente variam entre 2% e 3% do valor da hipoteca. Os compromissos, que são subsídios retidos para o pagamento do imposto sobre a propriedade e vários tipos de seguros relacionados à propriedade, são determinados pelo que é habitual em sua comunidade local, bem como pelos níveis de impostos sobre imóveis e apólices de seguro exigidas.

Se você estiver comprando uma casa de US $ 300.000 com um adiantamento de 5%, precisará de US $ 15.000 apenas para o adiantamento. Mas também pode ser necessário ter entre US $ 6.000 e US $ 9.000 para os custos de fechamento, além de vários milhares de dólares para custas judiciais (que são chamadas de “despesas pré-pagas” no setor hipotecário).

Felizmente, os custos e os custos de fechamento podem ser financiados por meio de um presente. Mas eles também podem ser pagos pelo vendedor ou mesmo pelo credor, usando os custos de fechamento pagos pelo credor (ou créditos do credor).

No entanto, como você planeja cobrir os fundos necessários para fechar, precisará estar preparado com antecedência.

Seguros Hipotecários Privados

Algumas variações do seguro de hipoteca privada serão necessárias em muitos empréstimos. Mas como é coletado varia de um programa de empréstimo para outro.

No caso de empréstimos convencionais e jumbo, o prêmio mensal varia de acordo com uma combinação de fatores, incluindo o valor do empréstimo, o tipo de empréstimo (fixo ou ARM) e sua pontuação de crédito.

Se o seu empréstimo for exigido seguro de hipoteca privada, o pagamento deverá ser incluído no pagamento mensal da moradia para fins de cálculo do DTI.

Variações do PMI por tipo de empréstimo:

  • Empréstimos VA: uma taxa de financiamento do VA, geralmente 2,3%, é adicionada aos valores do empréstimo e financiada em 30 anos. Não há cobrança mensal adicional.
  • Empréstimos da FHA e do USDA: Os empréstimos do FHA e do USDA cobram uma taxa de seguro de hipoteca inicial, que é adicionada ao valor do empréstimo, além de uma taxa mensal incluída no pagamento mensal da hipoteca.
  • Empréstimos convencionais e Jumbo: o seguro mensal da hipoteca é necessário e será pago como parte dos pagamentos da hipoteca se você efetuar um adiantamento inferior a 20% ou se refinanciar um imóvel com menos de 20% do patrimônio líquido. Não há cobrança antecipada.

7. A propriedade

Até agora, todos os critérios de qualificação que discutimos têm a ver com você como o mutuário ou o tipo de empréstimo. A propriedade, no entanto, é algo fora de seu controle.

Mesmo se você tiver sido pré-aprovado para uma hipoteca, não saberá se a propriedade é aceitável até que tenha sido sujeita a uma avaliação e, se necessário, a qualquer inspeção residencial adicional necessária.

De um modo geral, qualquer propriedade é aceitável para fins de hipoteca, desde que atenda às qualificações mínimas de segurança e habitabilidade. Caso contrário, esses problemas precisarão ser resolvidos pelo vendedor doméstico antes do fechamento, ou você precisará selecionar outra propriedade.

Além da estrutura física da propriedade, o preço de venda que você está pagando deve ser suportado pela avaliação. Uma avaliação é uma determinação do valor de mercado de uma propriedade por um avaliador licenciado contratado pelo credor.

Se o valor avaliado estiver abaixo do preço de venda, o credor poderá exigir que você renegocie o preço de venda para corresponder ao valor avaliado.

É por isso que é essencial para o processo de compra de casa selecionar uma propriedade com preço justo e com probabilidade de avaliar o preço de venda ou mais.

Embora seja prática comum em contratos imobiliários, as ofertas escritas que você faz em uma casa incluem uma cláusula que permite que você anule a transação se a propriedade não avaliar o preço de venda.

8. “Fatores de compensação”

Este é um tópico que mencionei algumas vezes anteriormente neste guia. Para muitos solicitantes de hipotecas, isso não será um fator. Porém, se a qualificação do seu empréstimo for rigorosa, os fatores compensadores são uma maneira de obter a aprovação da hipoteca, mesmo que uma ou mais partes do seu aplicativo não estejam dentro das diretrizes.

Um fator de compensação é qualquer vantagem tangível que pode compensar a fraqueza em seu aplicativo. Os pontos fracos podem incluir fatores como um DTI alto ou uma baixa pontuação de crédito.

Se você acha que pode ter dificuldade em se qualificar para a hipoteca de sua escolha por qualquer motivo, deve trabalhar para desenvolver um ou mais fatores compensadores antes de solicitar sua hipoteca.

Exemplos de fatores de compensação:

  • Um grande adiantamento (20% ou mais).
  • Um pequeno aumento no pagamento mensal da casa (10% ou menos).
  • Reservas em dinheiro. Prevê-se que essas economias estejam disponíveis após o fechamento de sua casa. Pode incluir contas bancárias e até mesmo contas de investimento, embora os fundos de aposentadoria possam não ser reconhecidos devido às implicações fiscais da liquidação.
  • Um histórico estável de emprego, incluindo um padrão de aumento de ganhos.

Quanta casa posso pagar – unindo tudo

Você sempre pode entrar em contato com um representante de um credor hipotecário para ajudá-lo a saber quanta casa você pode pagar. Mas se você não estiver nesse estágio ou suspeitar que possa haver áreas em seu perfil financeiro que precisam ser reforçadas, será útil usar este guia para ter uma ideia prévia.

Isso não apenas fará de você um comprador mais informado quando você finalmente se sentar com um credor hipotecário, como também lhe dará a chance de evitar possíveis problemas antes da aplicação.

Isso será importante, porque você terá o suficiente para se preocupar em encontrar sua nova casa e fazer a mudança física. O processo de solicitação e aprovação de hipotecas deve ser o mais fácil possível. E se você seguir as etapas deste guia – e tirar o máximo proveito da Calculadora de acessibilidade doméstica para analisar os números, deverá navegar em bom estado no processo de solicitação de hipoteca.

Grant Sabatier

Grant Sabatier

Criador do dinheiro milenar e autor de liberdade financeira (Penguin Random House). Apelidado de “O Milionário Milenar” pela CNBC, Grant passou de US $ 2,26 para mais de US $ 1 milhão em 5 anos, alcançando independência financeira aos 30 anos. Grant foi destaque no The New York Times, Wall Street Journal, BBC, NPR, Money Magazine e muitos outros. outras. Ele usa o Capital Pessoal para gerenciar seu dinheiro em 10 minutos por mês.
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