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Agora que você jogou na defesa e refinanciou sabiamente sua hipoteca devido à disseminação do coronavírus, é hora de se ofender e procurar oportunidades de compra de imóveis.

Com o aumento da acessibilidade, o S&P 500 aumentou em 2019, a renda aumentou, o desejo de se transformar em ativos mais defensivos e uma clara tendência demográfica a ser aproveitada, a compra de imóveis agora parece uma boa idéia.

É importante ler o Samurai Financeiro ou outros sites de finanças pessoais que escrevem com a experiência em primeira mão, porque geralmente você pode ter uma noção melhor do que está acontecendo em tempo real. Com melhores informações, surgem potencialmente melhores decisões de investimento.

Por exemplo, quando discuti sobre a possibilidade de encontrar inquilinos 15% menos do que o aluguel anterior em 2017 após 45 dias de pesquisa agressiva, você poderia ter interpretado o ponto de dados como evidência de que os mercados imobiliários caros da cidade costeira haviam atingido o pico e estavam tendendo para baixo.

Estamos vendo agora apenas nos dados que os mercados imobiliários de muitas cidades costeiras chegaram ao final de 2017. Saiba que, quando os dados atingem o mainstream, muitas vezes não é o melhor momento para fazer uma mudança financeira.

Taxas de crescimento dos preços das residências desde o limite do SALT

Uma das razões pelas quais pensei que os preços dos imóveis nas cidades costeiras iriam diminuir era devido à nova lei tributária que limitava as deduções de impostos estaduais e locais (SALT) em US $ 10.000.

Os estados com alguns dos preços mais altos das residências incluem: Califórnia, Nova Jersey, Havaí, Connecticut, Nova York e Washington. A fatura anual do imposto sobre a propriedade de um proprietário em um desses estados pode ultrapassar em muito US $ 10.000 por ano.

Dê uma olhada no gráfico abaixo que mostra o crescimento do preço da habitação para os 10 estados mais caros e os 10 mais baratos.

Crescimento médio do preço da habitação ano após ano desde que o limite de dedução do SALT Cap foi estabelecido

Como você pode ver no gráfico, a apreciação do preço da habitação nos 10 estados mais caros despencou de um pico de cerca de 6,6% no início de 2018 para apenas 2,6% no 2S2019.

Por outro lado, a apreciação do preço da habitação nos 10 estados menos caros permaneceu estável em cerca de 4%. Não só a valorização do preço da habitação tem sido mais constante, mas a valorização do preço da habitação nos estados menos caros também agora é maior que a valorização do preço da habitação nos 10 estados mais caros. Além disso, as avaliações são muito mais baixas e as taxas de capitalização também são muito mais altas.

Se você é alguém que gosta de baixa volatilidade e renda estável, investir nos 10 estados mais baratos é atraente.

É muito claro para mim que minha tese de investimento no Heartland Of America está se tornando realidade. Os estados vermelhos estão superando os estados azuis. E se Donald Trump for reeleito, espero que o desempenho superior continue.

Os principais estados para comprar imóveis por tendências de migração

Para decidir sobre os principais estados para comprar imóveis na nova década, devemos analisar as tendências de migração. Quando as pessoas estão realmente votando com os pés, você sabe que há uma oportunidade real.

As pessoas se mudam para um estado diferente principalmente por uma combinação de oportunidades de trabalho, qualidade de vida e custo de vida. Habitação barata por si só é uma razão insuficiente para mudar para um estado específico.

Aqui estão alguns dados do United Van Lines 2019 National Movers Study que mostram os estados com maior migração de entrada.

Para onde os americanos se mudaram para quais estados mais?

Com base no estudo de 2019, abaixo estão os 15 principais locais para onde os americanos estão se mudando, mais o preço médio da casa e a renda média da casa. Também transformei os dados em um gráfico.

  1. Vermont – $ 260.000 preço médio da casa, $ 57.000 renda mediana
  2. Idaho – preço médio da casa de US $ 288.000, renda mediana de US $ 56.000
  3. Oregon – $ 364.000 preço médio da casa, $ 63.000 renda mediana
  4. Arizona – $ 270.000 no preço médio da casa, $ 59.000 em renda média
  5. Carolina do Sul – $ 187.000 em mediana do preço da casa, $ 51.000 em mediana da renda
  6. Washington – $ 413.000 mediana do preço da casa, $ 74.000 mediana da renda
  7. Flórida – US $ 246.000 em preço médio da casa, US $ 53.000 em renda média
  8. Washington, DC – preço médio da casa de US $ 629.000, renda mediana de US $ 85.000
  9. Dakota do Sul – $ 206.000 preço médio da casa, $ 57.000 renda mediana
  10. Carolina do Norte – preço médio da casa $ 204.000, renda mediana $ 53.000
  11. Tennessee – $ 187.000 em mediana do preço da casa, $ 52.000 em mediana da renda
  12. Novo México – preço médio da casa de US $ 205.000, renda mediana de US $ 47.000
  13. Nevada – $ 302.000 preço médio da casa, $ 58.000 renda mediana
  14. Texas – $ 208.000 preço médio da casa, $ 61.000 renda mediana
  15. Delaware – $ 255.000 preço médio da casa $ 65.000 renda mediana
Principais estatísticas para comprar imóveis na nova década por tendências de migração

Teste do globo ocular: Estados a excluir

Embora os dados de migração sejam importantes, é sempre bom praticar o teste do globo ocular, também conhecido como teste de detecção. O teste do globo ocular basicamente ajuda a apontar qualquer anomalia, perguntando-se se os resultados fazem sentido.

O claro estado de surpresa na lista é Vermont em # 1. Vermont é agradável, mas é mais frio que o seu traseiro nu em um banco de cimento coberto de gelo. Os maiores empregadores são o UVM Medical Center, Universidade de Vermont, Estado de Vermont, sistemas IDX, Bruegger’s Enterprises, Casella Waste Systems e Killington Ski Resort. Essas empresas não são exatamente entidades de rápido crescimento e altas remunerações.

Além disso, Vermont possui uma taxa progressiva de impostos estaduais versus zero impostos estaduais em estados como Texas, Nevada, Alasca, Flórida, Dakota do Sul, Washington e Wyoming. A taxa mais baixa do estado de Vermont começa em 3,55%, depois aumenta progressivamente até 7%, 8,25%, 8,9% e atinge 9,4%. Essas taxas de impostos estaduais não são muito atraentes.

No entanto, Vermont é o número 1 em migração e possui uma avaliação imobiliária razoável de 4,6X. Portanto, vamos poupar Vermont da omissão.

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O estado de Washington tem uma renda familiar média de aproximadamente US $ 74.000, 17% superior à renda familiar média dos EUA de US $ 63.000. Mas o preço médio da casa de US $ 413.000 é 69% superior ao preço médio da casa nos EUA, de US $ 244.000. Portanto, o setor imobiliário no estado de Washington parece não oferecer um grande valor relativo, não importa quantos migrantes ele receba da Califórnia e não importa quão alto seja o preço das ações da Amazon.

A renda média das famílias em Washington, DC é aproximadamente US $ 85.203, ou 35% maior que a renda média das famílias nos EUA. No entanto, o preço médio das residências em Washington, DC é 158% mais alto que o preço médio das residências nos EUA. Portanto, Washington, DC definitivamente também não fornece um bom valor relativo, não importa o tamanho do governo.

Finalmente, o Oregon, com seu preço médio de US $ 364.000 em residências (49% maior que a média nacional) e sua renda familiar média de US $ 60.212 (4,7% menor que a média nacional), também é suspeito. Além disso, o clima no Oregon é semelhante ao clima no estado de Washington, não é ótimo. Embora, eu gosto que o Oregon não tenha imposto sobre vendas e seja absolutamente lindo durante o outono.

Os principais estados para comprar imóveis por avaliação

Se você é um investidor orientado para o valor como eu, quer não apenas olhar para os principais estados que estão enfrentando o maior fluxo de pessoas, mas também para ver quais estados têm as avaliações mais baratas de imóveis. Você deseja que a dedução do SALT Cap não influencie o crescimento dos preços da habitação. Além disso, você quer ter o máximo de preço possível.

Embora para uma propriedade específica, seja melhor valorá-la com base em seu preço e receita operacional líquida (NOI), para avaliações de imóveis em todo o estado, é melhor usar a renda familiar média como denominador.

Os principais estados para comprar imóveis por avaliação

Com base no gráfico, os cinco principais estados com o melhor valor são: Texas (sem imposto estadual), Tennessee, Dakota do Sul (sem imposto estadual), Carolina do Sul e Carolina do Norte.

Principais estados para comprar imóveis por migração e avaliação

Para classificar objetivamente os estados, a solução clara é combinar os rankings de migração e avaliação. Dessa forma, você remove opiniões tendenciosas, como a minha, que acham que Vermont é muito frio com pouco trabalho remunerado.

O gráfico abaixo totaliza a classificação de avaliação e a classificação de migração para criar uma classificação combinada para os 15 estados.

Principais estados para comprar imóveis na nova década por migração e avaliação

De acordo com minha análise de classificação combinada, os cinco principais estados para comprar imóveis com base nas tendências e avaliações de migração são: Carolina do Sul, Vermont, Dakota do Sul, Tennessee e Arizona.

Avaliações e tendências demográficas são importantes

Além de entender as tendências de migração e avaliação por estado, também é uma boa ideia ver quais estados são os principais imãs de dinheiro. Afinal, mais dinheiro aumenta os preços das casas. O dinheiro costeiro caro é o motivo pelo qual as pessoas que vivem em estados de baixo custo frequentemente se opõem a compradores que estão fora do estado.

Como você pode ver no gráfico acima, Flórida, Texas, Washington, Carolina do Sul e Carolina do Norte são os cinco principais estados de imã de dinheiro.

Como um residente caro da cidade costeira que procura diversificar suas propriedades no interior, quando você combina todos os dados, abaixo estão meus cinco estados favoritos para investimentos imobiliários.

Meus estados favoritos para investimento imobiliário são:

  1. Carolina do Sul – Preço médio da casa de US $ 187.000, renda familiar média de US $ 51.000
  2. Tennessee – Preço médio da casa de US $ 187.000, renda familiar média de US $ 51.000
  3. Texas – Preço médio da casa de US $ 208.000, renda familiar média de US $ 59.000
  4. Dakota do Sul – $ 206.000 preço médio da casa, $ 57.000 renda mediana
  5. Carolina do Norte – $ 204.000 preço médio da casa, $ 53.000 renda mediana

A relação preço médio das residências para a renda familiar média de ~ 3,7X para esses cinco estados é atraente, especialmente quando você a compara em 8,5X na Califórnia, onde atualmente moro. No entanto, seus cinco principais estados devem ser diferentes, dependendo de onde você mora.

Como o futuro do trabalho é remoto, esse diferencial de avaliação será simplesmente grande demais para deixar passar para muitos trabalhadores que possuem as habilidades necessárias para trabalhar remotamente e que podem exigir concessões dos empregadores. Esses trabalhadores que desejam iniciar famílias, comprar casas e economizar agressivamente para a aposentadoria devem continuar migrando para esses estados por um tempo previsível.

A maneira mais fácil de saber investir nesses estados importantes é encontrar negócios imobiliários comerciais através do Fundrise (para investidores não credenciados) e CrowdStreet (uma plataforma focada em cidades secundárias). Depois que as transações são encontradas nas respectivas plataformas, você deve avaliar o histórico do patrocinador, avaliar a estrutura da transação e calcular a viabilidade dos retornos.

Quando se trata de investir, você deseja ter um vento de cauda por trás de seus investimentos. Investir em uma tendência de migração de longo prazo enquanto as avaliações são baixas é uma combinação poderosa. Em uma publicação futura, detalharemos mais cidades específicas.

Algum leitor dos principais estados classificados em meus gráficos? Em caso afirmativo, você concorda ou discorda dos rankings de investimento imobiliário com base nos rankings combinados de avaliação e avaliação? O que você acha dos meus cinco principais estados favoritos? Quais são alguns prós e contras? Adoraria obter o máximo de cores locais possível.



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