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Por que você deve investir em imóveis 1Há algum tempo pretendo fazer uma publicação imobiliária. Finalmente estou conseguindo fazer isso com este.

Em minhas caminhadas pelo bairro, ouvi o ABC dos investimentos imobiliários: os segredos para encontrar lucros ocultos que a maioria dos investidores sente faltaPor que você deve investir em imóveis 3

e realmente gostando. O livro é uma cartilha boa e sólida sobre investimentos imobiliários e eu gostaria de ter lido antes de me envolver com imóveis.

De qualquer forma, ouvi-lo fez meus sucos imobiliários fluírem novamente e, portanto, eu tive que postar sobre o assunto.

Muitos de vocês conhecem meu histórico imobiliário, mas, para garantir que todos estejam atualizados, aqui está uma rápida revisão (FYI, há ainda mais detalhes posteriormente neste post):

  • Em 2011 ou 2012 (não me lembro quando comecei a pensar no setor imobiliário como uma opção de investimento), comecei a reunir o que acabaria sendo meus objetivos de investimento imobiliário.
  • Não muito tempo depois, encontrei um mentor que me mostrou as cordas e começamos a comprar propriedades (ele era meu agente).
  • Comprei vagas em 2012 e 2013 e acabei com três propriedades, cinco edifícios e 14 unidades locáveis ​​totais. No total, esses investimentos imobiliários tiveram um bom desempenho. Além da renda mensal que geram, eles também apreciaram muito.
  • Dito isto, nem tudo foi corado. Cometi muitos erros (o maior deles deveria ter sido mais agressivo e comprado mais lugares) e sofri alguns custos. Mas, em geral, a experiência foi uma vencedora para mim.

O ano passado foi particularmente bom. Eu tive vários meses fortes de renda sólida e baixas despesas – talvez o meu melhor ano ainda na posse desses lugares. Ainda estou trabalhando nos números finais enquanto preparo meus impostos, mas incluirei outras ideias quando fizer minha revisão financeira de 2019 e projeções de 2020, como faço todos os anos.

Independentemente dos detalhes, a conclusão será a mesma – o setor imobiliário tem sido muito, muito bom para mim.

E não sou só eu. Milionários também amam imóveis. Os que entrevistei investem três vezes a taxa do americano médio. Coincidência de que eles fazem e são ricos? Eu acho que não.

Mas há quem não compartilhe nossas opiniões.

Há quase três anos, minha amiga e colega blogueira, Barbara Friedberg, escreveu um post intitulado Ser um proprietário é uma merda – por que você não deve investir em imóveis.

Foi um título interessante que apareceu no meu leitor de feeds. Como sou um grande fã de investimentos imobiliários, cliquei, li a matéria e deixei este comentário:

Hahahahaha!

Ouvi dizer que o setor imobiliário não é para todos.

No lado positivo, o ER foi a principal razão pela qual me aposentei aos 52 anos. Ele é gerenciado por uma empresa para mim, por isso tenho muito poucos problemas com ele (na verdade, moro a mais de 1.000 milhas de distância de minhas propriedades).

Bárbara viu o comentário e me enviou uma nota perguntando se eu expandiria meus pensamentos. Eu disse que adoraria e escrevi um post para ela sobre por que as pessoas deveriam considerar investir em imóveis.

Como eu disse em 12 livros que farão de você um especialista financeiro em um ano, “acho que todos precisam pelo menos saber o suficiente sobre imóveis para considerá-lo uma opção de investimento”. Acredito firmemente nisso.

Talvez o investimento imobiliário seja para você e talvez não. Mas você deve ao menos investigar honestamente, sem noções preconcebidas, para tomar sua própria decisão.

Depois de não comprar propriedades suficientes, levar tanto tempo para entrar no jogo foi meu maior erro no investimento imobiliário. Mas eu tinha objeção após objeção, todas inexistentes ou tratadas com relativa facilidade. Eu perdi todo esse tempo sendo limitado por minhas próprias crenças / medos, quando eu poderia estar comprando um lugar a cada ano e construindo uma fortuna.

A seguir, escrevi para Barbara uma tentativa de impedir que outras pessoas cometessem o mesmo erro que cometi. É principalmente executado originalmente, mas com algumas pequenas atualizações, como observado …

———————————————

As desvantagens do setor imobiliário

Vamos começar abordando as preocupações de Barbara. Suas objeções ao investimento imobiliário se resumem basicamente a isso:

Muito tempo e aborrecimentos.

Ela listou 26 etapas para comprar e gerenciar imóveis.

Há também o aborrecimento de inquilinos ruins, reparos no banheiro às 3 da manhã e todo o resto. O final de seu post também falou sobre uma alternativa melhor para investir em imóveis nos quais ela ainda não postou.

Deixe-me começar dizendo que há um investimento de tempo necessário no investimento imobiliário. Isso é certeza. Há também inquilinos ruins e chamadas às 3 da manhã.

Mas também existem medidas que podem ser tomadas para minimizar esses problemas. Dada a vantagem, acho ótimo investir em imóveis. Eu acho que é especialmente bom, pois me permitiu me aposentar antecipadamente e não gastar um centavo da minha poupança.

Como o setor imobiliário me permitiu se aposentar aos 52 anos

Antes de entendermos por que gosto de imóveis, vamos dar uma olhada rápida em meus antecedentes para obter uma perspectiva:

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  • Comprei meus três lugares (14 unidades no total) logo após o colapso da habitação.
  • Eu paguei em dinheiro. Isso me permitiu negociar preços mais baixos e superar outros possíveis compradores que precisavam obter financiamento.
  • Contratei um empreiteiro e, como as unidades surgiram para renovação, nós as remodelamos, tornando-as muito mais agradáveis.
  • Como resultado do investimento nas unidades, aumentamos os aluguéis.
  • Logo depois que comprei meu segundo lugar, entreguei as operações diárias aos gerentes profissionais.
  • Eu ganho cerca de 10% ao ano e meus lugares valorizaram 45%. [Update: The 45% number was an estimate from a couple years ago. It’s probably much higher now.]
  • Agora moro 1.000 milhas de distância das propriedades.
  • Passo cerca de duas horas por mês gerenciando-as (simplesmente consultando os relatórios mensais de receita e despesa) e elas representam 70% da minha receita de aposentadoria.[[Atualizar: Desde que o ESI Money e alguns de meus outros investimentos (como empréstimos privados para imóveis) estão indo tão bem, minhas unidades de aluguel representam talvez 40% da minha renda de aposentadoria. Ainda é muito bom, é claro. E não é como se eles tivessem perdido seu poder aquisitivo – suas porcentagens diminuíram apenas porque eu criei fontes extras de renda.]
  • A pior coisa que fiz: não comprei o suficiente. Eu tinha uma orientação firme de retorno de 10%. Se eu tivesse relaxado um pouco para apenas 9%, teria o dobro do número de lugares e atualmente estaria fazendo uma fortuna.[[Atualizar: Eu ainda estou me chutando por este!]

Por que você deve investir em imóveis

Vamos ao âmago da questão agora. Aqui está minha lista das vantagens de investir em imóveis:

  • Grandes retornos – Como você gostaria de ganhar 10% do seu dinheiro mais gratidão? Pode ser feito. Aqui está uma lista dos meus resultados financeiros, além de detalhes sobre a apreciação que meus lugares tiveram desde que os comprei. Sim, é verdade que comprei perto da parte inferior do colapso da habitação (o que ajuda na valorização), mas estou procurando ofertas nos dias de hoje que ainda me dão 7% de retorno.
  • Boa fonte de renda perto da aposentadoria – Se você quiser se aposentar, terá que aproveitar os ganhos da sua poupança, retirar-se da poupança ou encontrar outra fonte de renda. Nos dois primeiros, você está limitado a 4%, no máximo, o que significa que você precisará economizar muito dinheiro. Isso significa que você provavelmente precisará trabalhar mais. Como o setor imobiliário tem retornos mais altos, o valor que você precisa investir é menor, portanto há menos anos até a aposentadoria. Então, o que parece mais atraente para você: US $ 1 milhão com retirada / retorno de 4% (US $ 40.000) ou US $ 400.000 com retorno de 10% (US $ 40.000)? Ambos ganham a mesma quantia, mas um vai demorar o dobro do tempo para alcançá-lo.
  • Não precisa gastar uma fortuna – Comprei minhas casas em uma cidade do meio-oeste do tamanho médio. Eles me custam um pouco menos de US $ 600 mil por 14 unidades no total e produzem US $ 60 mil ou mais por ano. Você não precisa gastar US $ 2 milhões em Nova York para obter a renda necessária.
  • Muito bons negócios com horas baixas – Digamos que você era dono de uma empresa que ganhava US $ 60 mil por ano. Quantas horas você acha que teria que trabalhar por semana? Seria uma tonelada. Como eu disse, passo cerca de duas a três horas no máximo por mês em meus investimentos imobiliários. Se calcularmos meus ganhos por hora ao longo da vida útil de minhas propriedades, provavelmente é astronômico.
  • Dores de cabeça podem ser minimizadas – Essa é a chave que supera as objeções de Barbara: use gestores profissionais do setor imobiliário. Eu comprei o meu logo depois que comprei meu segundo imóvel e eles foram incríveis. Sim, eles custam 8% dos meus aluguéis. Mas eles me permitem total liberdade e quase nenhum compromisso de tempo. Eles também lidam com todas aquelas chamadas de emergência de manhã cedo e lidam com inquilinos ruins. É dinheiro bem gasto. Não há como eu possuir meus lugares e morar a meio país sem eles.
  • É uma saída criativa – Para quem gosta de negócios e de ser criativo, o setor imobiliário é incrível. Você pode tomar decisões financeiras e depois criar um espaço de vida com base em sua visão. Com minhas casas, compramos unidades que precisavam de um pouco de CPT, investimos US $ 10 mil em cada uma e fomos trabalhar. Eles ficaram impressionantes. Os aluguéis também aumentaram algumas centenas de dólares por mês por unidade. Foi um processo divertido.
  • Requer tempo inicial, mas é divertido – O maior investimento de tempo para mim foi encontrar os lugares certos. Mas isso também é agradável. Gosto de olhar para várias casas e apartamentos, imaginar o que eles podem se tornar e revisar as possíveis informações financeiras. Se você não gosta desse tipo de coisa, pode ser um aborrecimento. Mas se você faz, é uma explosão.

Seria negligente se não oferecesse um conselho que possa tornar tudo isso muito mais suave: encontre um mentor imobiliário. Quando finalmente encontrei o meu, sabia que estava pronto para comprar. Seus conselhos e orientações durante o processo foram inestimáveis.

[[Atualizar: Além de encontrar um mentor imobiliário, sugiro que você faça um pouco de sua auto-educação ao longo do caminho (eu gostaria de ter). Se nada mais, oferece perspectivas e informações adicionais. Como estamos lidando com investimentos de alto valor, mesmo uma visão, descoberta ou fato pode fazer com que você tenha milhares de dólares melhor do que teria ficado sem ele.

Aqui estão os livros que eu acho que oferecem a você uma sólida educação imobiliária:

Sumário

Como eu disse no meu comentário na postagem original, o investimento imobiliário não é para todos. Portanto, se os pontos acima o desativarem, tudo bem. Existem outras maneiras de aumentar seu patrimônio líquido e se aposentar mais cedo.

Mas se você deseja / precisa de uma fonte sólida de renda com bons retornos e gosta de administrar seu próprio mini-negócio, o investimento imobiliário pode ser o ideal para você.

[[Atualizar: Se os mercados em que estou interessado se acalmar um pouco, investirei ainda mais em imóveis no futuro. Grand Rapids (onde estão meus lugares atuais) e Colorado Springs (onde moro agora) são muito quentes para o meu gosto e os preços dificultam a obtenção de um retorno decente (a menos que você aceite a apreciação, o que não faço). Também posso investir em um condomínio ou casa em um local de férias, usando-o parte do ano e colocando-o em HomeAway o resto do tempo, mas essa é apenas uma ideia relativamente pouco desenvolvida neste momento. :)]



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