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Se você não está prestando atenção, graças a medos de pandemia, o rendimento de títulos de 30 anos e o rendimento de 10 anos alcançaram mínimos de todos os tempos. E quando os rendimentos dos títulos do Tesouro atingem mínimos históricos, as taxas de hipoteca seguem o mesmo caminho.

De uma maneira estranha, eu gostaria de ainda ter uma hipoteca para refinanciar. Em meados de 2019, troquei um ARM de 2,625% 7/1 sem nenhum custo. Se eu pudesse refinanciar a hipoteca hoje, provavelmente conseguiria 2,375% ou pelo menos 2,5% sem nenhum custo. Ah bem.

Para aqueles que esperam refinanciar, fazer um refinanciamento de saque ou comprar uma nova propriedade, estou aqui para argumentar que uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é melhor do que uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos (FRM) .

Por que um braço é melhor que um FRM

Você sabe o que vende? Medo.

Por décadas, os credores têm usado o medo de levar proprietários ou potenciais proprietários a hipotecas de taxa fixa de 30 anos, em vez de hipotecas de taxa ajustável.

Os credores gostam de dizer aos mutuários que, se não obtiverem uma hipoteca fixa de 30 anos, enfrentarão dificuldades financeiras quando o ARM for redefinido para uma taxa mais alta.

Ao estimular a paz de espírito, especialmente para compradores iniciantes, os credores conseguem ganhar mais dinheiro com empréstimos maiores, com prazos mais longos, que cobram taxas de juros mais altas.

O fato é que os credores que pagam hipotecas de taxa fixa de 30 anos estão focados em seus resultados, não fornecendo toda a verdade ou simplesmente ignorando a economia.

Aqui estão as razões pelas quais um ARM é melhor que um FRM, se você deseja economizar.

1) A tendência da taxa de juros de longo prazo caiu. As taxas de juros vêm caindo desde os anos 80, quando o Federal Reserve se tornou mais eficiente no gerenciamento dos ciclos econômicos.

Os EUA também se tornaram o padrão mundial para ativos soberanos através da compra de títulos do Tesouro dos EUA. Nenhum país chega perto de ser tão estável e soberano como os EUA.

Se países como a China abrissem sua conta de capital e deixassem seus cidadãos comprarem ativos estrangeiros, veríamos uma enxurrada de capital em nossa direção.

Por que uma hipoteca de taxa ajustável é melhor do que uma hipoteca de taxa fixa 1

Obviamente, não há garantia de que as taxas de juros fiquem baixas para sempre. Mas, para que as taxas de juros iniciem uma tendência ascendente permanente, uma combinação do seguinte precisaria ocorrer:

  • Os EUA teriam que perder completamente seu status de superpotência, fazendo com que os estrangeiros abandonassem o Tesouro em vez de outro porto seguro internacional
  • O Fed teria que começar a imprimir quantidades infinitas de dinheiro para alimentar a inflação ou expectativas de uma inflação maior
  • Todos os governadores do Fed acabam sendo as pessoas mais idiotas e inaptas da Terra
  • Nosso governo teria que explodir nosso orçamento, o que é possível se decidirmos ter o Medicare para todos, aulas gratuitas e acabar com todas as dívidas de empréstimos para estudantes sem aumentar significativamente os impostos.
  • O crescimento do emprego precisaria ser tão forte que faça com que a taxa natural de desemprego caia de 1-2%, o que, por sua vez, causaria pressão inflacionária
  • A globalização diminui e o nacionalismo aumenta
  • A internet regride e o fluxo de informações diminui

Adquirir uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos significa que você está apostando contra uma tendência de ~ 40 anos de taxas decrescentes e aumento do progresso econômico e intelectual. Não é uma aposta sábia.

2) Uma inclinação ascendente geral da curva de juros. Devido ao valor temporal da moeda e da inflação, quanto mais você empresta, maior sua taxa de juros.

Se você me emprestar dinheiro hoje para me pagar amanhã, não cobrarei juros. Mas, se você quiser me emprestar dinheiro hoje, para pagar nos próximos 30 anos, cobrarei uma taxa de juros acima da inflação para combater a inflação, ganhar dinheiro e assar com algum risco de inadimplência.

Em outras palavras, se você emprestar a uma taxa fixa de 30 anos, estará emprestando na parte mais cara da curva de juros. Quando a curva de juros inverte, como em 2020, seu melhor valor é pedir emprestado no ponto mais profundo da inversão. Nesse caso, o prazo mais barato para emprestar é de cinco anos. No entanto, basicamente, qualquer duração entre 3 e 10 anos oferece um grande valor em comparação aos empréstimos a uma taxa mais alta, com prazo de apenas 3 meses.

Por que uma hipoteca de taxa ajustável é melhor do que uma hipoteca de taxa fixa 2

3) Corresponder à duração média da estadia. Alguns de vocês podem estar pensando que tirar um BRAÇO 5-10 / 1 é muito arriscado porque você planeja morar na propriedade por muito mais tempo. Se você acha que vai morar em sua casa por muito mais de 10 anos, os dados mostram o contrário.

A duração média em que vive e possui uma casa é de cerca de 8,5 anos. Portanto, contratar uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos faz pouco sentido. Você não apenas pagará uma taxa de juros mais alta, como também provavelmente venderá sua casa ou talvez pagará sua hipoteca em menos de 10 anos.

Uma superestimação de propriedade de 21,5 anos é um erro de cálculo sério com base nos dados disponíveis. Mesmo que você possua sua casa por mais de um braço de 10/1, ainda terá tempo de sobra para pagar mais dívidas antes que a taxa de juros seja redefinida, refinanciar sua hipoteca ou reservar mais dinheiro para pagamentos mensais potencialmente mais altos.

Posse média da casa própria

Se você planeja morar em sua casa por 10 anos, fazer um ARM 10/1 (amortizando mais de 30 anos) é a duração ideal do empréstimo. Um braço 10/1 é geralmente entre 0,25% – 0,5% mais barato que uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos.

Aqui está o que eu fiz com algumas das minhas hipotecas desde 2003:

A) Contratou uma hipoteca de US $ 435.000 em 2003, refinanciou-a várias vezes para uma taxa mais baixa e pagou em 2015

B) Tirou uma hipoteca de US $ 1.220.000 em 2005, refinanciou-a várias vezes para uma taxa mais baixa e pagou em 2017 vendendo a propriedade.

C) Tirou uma hipoteca de US $ 568.000 em 2007, obteve uma modificação de empréstimo gratuito em 2010 e pagará o saldo restante até 2023.

D) Tirou uma hipoteca de US $ 990.000 em 2014, refinanciou-a em 2019 e pagará em 2027.

Com base no meu pequeno conjunto de amostras, tenho uma duração média de hipoteca de 13 anos. As durações seriam mais curtas se eu não tivesse refinanciado todas as hipotecas e / ou comprado casas mais baratas. San Francisco é caro!

4) As hipotecas de taxa ajustável têm um limite de taxa de juros. Não tenho certeza se isso é devido a informações erradas ou falsas pelo credor ou pela mídia, mas algumas pessoas pensam que quando o período fixo do ARM terminar, sua taxa de juros disparará. Isso simplesmente não é verdade.

Existe um limite para o aumento da taxa de juros anual no primeiro ano, geralmente outro limite para aumento da taxa de juros para o segundo ano e um limite para a taxa de juros vitalícia. A menos que seu credor esteja tentando enganar você, não há aumento sem fim nos aumentos da taxa de juros. Por favor, verifique perguntando.

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Por exemplo, recebi um ARM de 5/1 em 2014 para 2,5%. Em 2019, o máximo que poderia redefinir foi de 4,5% por um ano. O ARM pode redefinir outros 2% no segundo ano, até um máximo de 7,5%.

Mas depois de cinco anos, através do pagamento normal e extra do principal, minha hipoteca era de apenas US $ 704.000. Portanto, apesar do aumento da taxa de juros para 4,5% por 1,5 meses, meu pagamento mensal quase não mudou. Depois de refinanciar minha hipoteca, meu pagamento mensal caiu de cerca de US $ 3.800 para US $ 2.800.

Saiba que um ARM também não redefine automaticamente mais alto. A taxa do ARM está vinculada a um índice + uma margem. O índice é geralmente a London Interbank Offer Rate (LIBOR). Se a LIBOR for menor durante o ano da redefinição em relação ao ano em que você retirou seu BRAÇO, sua taxa de juros será realmente menor.

No meu caso, o Fed começou a aumentar as taxas desde 2015, então fui pego de cabeça porque a LIBOR segue a taxa do Fed Funds. No entanto, o Fed está agora em uma tendência de corte. Se eu fizesse um ARM 5/1 em 2010 e ele fosse reiniciado em 2015, teria pago a mesma taxa de juros no primeiro ano. Ainda bem que a maioria de nós, com uma alta taxa de empréstimo / valor (LTV), tem a opção de refinanciar quando o rendimento dos títulos do Tesouro é baixo.

Taxa de fundos do Fed nos últimos 10 anos

Veja: A anatomia de uma hipoteca de taxa ajustável

5) Cabeças que você vence, coroa também ganha. Digamos que você fique completamente azarado depois que seu 10/1 ARM expirar e sua taxa de hipoteca subir 2%. Além disso, você não pode refinanciar uma taxa de hipoteca mais baixa porque os rendimentos dos títulos do Tesouro são altos. Isso pode realmente ser uma notícia fantástica.

As coisas não acontecem no vácuo. O rendimento do Tesouro a 10 anos é um reflexo das expectativas de inflação e demanda. Se o rendimento de 10 anos e, portanto, as taxas de hipoteca estiverem subindo, isso significa que a inflação está elevada ou as expectativas de inflação também estão subindo.

A inflação aumenta em uma economia forte devido a um mercado de trabalho mais forte, salários crescentes e maior demanda por bens e serviços. Quando essas coisas acontecem, o preço dos imóveis também aumenta.

E se a inflação subir de 2% para 5%, fazendo com que sua hipoteca seja redefinida de 3% para 6%? Agora, se sua casa está inflando em 5% e você tem uma taxa de empréstimo / valor de 80%, seu retorno sobre o dinheiro agora subiu 25%.

Dado que o custo de propriedade é amplamente fixo, o setor imobiliário não é apenas um hedge de inflação, mas também um jogo de inflação. Em uma circunstância extrema em que há hiperinflação, você precisa possuir ativos reais, como imóveis, e não dinheiro, que está perdendo rapidamente seu poder de compra. O setor imobiliário também é uma proteção contra tantas coisas ruins da vida.

Médias históricas das taxas de hipoteca fixa de 30 anos

6) Você não é um bebê indefeso, é um samurai financeiro. Antes de sua hipoteca de taxa ajustável ser redefinida, você pode fazer várias coisas:

A) Pague mais capital para reduzir seus futuros pagamentos de hipoteca

B) Refinanciar sua hipoteca para uma taxa inferior à taxa de redefinição

C) Reformule sua hipoteca

D) Venda sua propriedade

E) Gere renda a partir da propriedade alugando um quarto, um piso ou a propriedade inteira

F) Gere mais renda com o seu emprego ou uma confusão para pagar por pagamentos mais altos, se o pior acontecer

G) Não faça nada quando o ARM for redefinido para economizar tempo e potencialmente refinanciar taxas

Você tem bastante tempo e muitas opções para fazer uma jogada financeira positiva antes que seu ARM seja redefinido para uma taxa mais alta. Se você apenas pagar o pagamento da hipoteca como de costume e não pagar principal, pagará aproximadamente 11% do capital após cinco anos. Portanto, mesmo se houver um aumento de taxa, o aumento do pagamento mensal não será tão ruim quanto você pensa.

Quanto vale sua paz de espírito?

Quanto mais incerteza e medo houver no mercado, menores serão as taxas de juros das hipotecas à medida que os investidores buscarem a segurança dos títulos do Tesouro dos EUA. Quanto mais baixas as taxas de juros, maior a demanda por imóveis. Quanto maior a demanda por imóveis, mais capital você construirá à medida que os preços subirem.

Não dê ouvidos a agentes de hipoteca que oferecem uma hipoteca fixa de 30 anos para você para fins de paz de espírito. Você deve ter menos tranqüilidade sabendo que está pagando uma taxa de juros mais alta do que precisa.

Tenha um braço que se aproxime da sua duração de propriedade de casa. Isso deve fazer você se sentir bem sabendo que está pagando a menor taxa de juros possível para possuir um ativo que fornece utilidade e provavelmente será apreciado com o tempo.

Se você realmente aprecia a paz de espírito, quantifique-a.

Digamos que um empréstimo fixo de 30 anos esteja atualmente em torno de 4% vs. 2.625% para um braço de 1/5. Digamos que você empreste US $ 1 milhão. US $ 1 milhão X 1,375% (diferença na taxa) = US $ 13.750 a mais em despesas com juros que você terá que pagar todos os anos pela duração da propriedade.

Se você é o proprietário da casa há sete anos, isso significa US $ 96.250 a mais em despesas com juros que você pagaria pelo conforto de ter uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos. Supondo que as taxas de juros permaneçam as mesmas por um período de 30 anos e você possua a casa por 30 anos, você pagará mais de US $ 300.000 a mais em juros do que o necessário.

Neste exemplo, sua paz de espírito vale $ 96.250 – $ 300.000? Talvez, mas apenas se você nunca leu este post, não consegue lidar com a realidade da economia, não conhece suas opções e não acredita em si mesmo.

O rendimento de 10 anos do corpo está no nível mais baixo de todos os tempos
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