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Você sabe como vê os preços do petróleo caírem vertiginosamente nas notícias; no entanto, quando você adquire o posto de gasolina para economizar algum dinheiro, fica desapontado porque os preços do gás não ficaram muito mais baratos?

O mesmo acontece com os rendimentos do Tesouro dos EUA (petróleo) e as taxas de juros das hipotecas (gás). As taxas de hipoteca são amplamente influenciadas pelo mais recente rendimento de títulos do Tesouro dos EUA, há 10 anos, e seguirão na mesma direção. No entanto, dado que existem tantos tipos diferentes de hipotecas e atritos, as taxas de hipoteca não serão necessariamente alteradas pela mesma magnitude.

O colapso do mercado induzido pelo coronavírus fez com que os rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA caíssem para mínimos históricos. Mas as taxas de juros das hipotecas são de apenas ~ 8 anos, e não de todos os tempos.

Alguns leitores do Samurai Financeiro estão dizendo que as taxas de hipoteca não caíram ou estão subindo com o colapso do Tesouro. Se você se encontra nessa situação, continue procurando.

Então, por que as taxas de hipoteca não diminuem tão rapidamente quanto o rendimento do Tesouro dos EUA? Deixe-me explicar.

Por que as taxas de hipoteca não estão caindo tão rápido quanto o rendimento do tesouro dos EUA

As taxas de hipoteca não estão caindo tão rápido quanto o rendimento do Tesouro devido a um motivo principal: risco.

Não é um risco para você, o mutuário, que mal pode esperar para refinanciar suas hipotecas para economizar dinheiro e melhorar seu fluxo de caixa mensal. O risco é sentido pelos INVESTIDORES dos títulos garantidos por hipotecas (MBS), que pagam um prêmio por esses títulos e esperam recuperá-los e mais com o tempo, através de pagamentos mensais de juros dos mutuários. A maioria dos grandes emprestadores empacota seus empréstimos e os revende para fins de renda e redução de risco.

Mas aqui está a coisa. Como proprietário, pagando a hipoteca, você deseja logicamente pagar mais rapidamente ou refinanciar sua hipoteca, se você observar uma queda nas taxas de juros. Como resultado, o investidor da MBS que pagou um prêmio por sua hipoteca na esperança de receber pagamentos de juros mais altos por um período muito longo perde porque o prêmio diminui ou a hipoteca é refinanciada.

Esse investidor é como o proprietário que decide pagar pontos ao refinanciar sua hipoteca para obter uma taxa mais baixa, mas que acaba vendendo a casa ou pagando a hipoteca antes do seu ponto de equilíbrio. Esse risco de vender sua casa antes do esperado é o motivo pelo qual prefiro um “refinanciamento gratuito”.

Se você tiver tempo e paciência, deve sempre fazer um refinanciamento gratuito se a nova taxa de hipoteca for menor.

Exemplo de por que as taxas de hipoteca não estão caindo tão rapidamente quanto o rendimento do tesouro

Há muito tempo, recebi um aviso pelo correio de que minha hipoteca fixa do Citibank, de 30 anos, a 4,625%, estava sendo vendida para algum outro credor. Isso foi antes de eu desenvolver uma forte preferência por hipotecas com taxas ajustáveis.

Para facilitar as coisas para eu pagar ao novo credor (o que é importante para o comprador da minha hipoteca), eles me deram instruções sobre como cancelar meu pagamento automático e configurar um novo com o novo banco. Que dor! Mas tive que fazer isso porque não queria me atrasar ou entrar no padrão.

O novo credor me deu 90 dias para trocar o pagamento automático, novamente, para reduzir o atrito. Passei algum tempo alterando minha configuração e pensei que tinha terminado as coisas por um tempo.

O investidor do meu empréstimo esperava obter uma boa taxa de juros de 4.625% de mim pelos 28 anos restantes no cronograma de amortização. Tenho certeza de que o mutuário pagou um pequeno prêmio pela minha hipoteca, pois nunca perdi um pagamento, tinha uma pontuação de crédito de 780 e uma taxa de juros de 4,625% era atraente porque as taxas de hipoteca estavam caindo.

Com apenas oito meses de pagamento do meu novo banco, decidi refinanciar a hipoteca para 5/1 ARM em 3,375%. O refinanciamento levou cerca de três meses para ser concluído.

Quanto maior o prêmio que o comprador pagou pela minha hipoteca de 4,625%, mais o comprador perdeu, uma vez que só obteve meu maior interesse por cerca de 11 meses. Acabei por refinanciar a hipoteca novamente após cinco anos, sem nenhum custo até 2,875%, e depois paguei a hipoteca inteira cinco anos depois.

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Sempre pense na perspectiva do investidor

Se você estiver confuso sobre o motivo pelo qual as coisas são do jeito que as finanças são, coloque-se sempre do outro lado da transação. Colocar-se no lugar de outra pessoa não apenas permite negociar melhor e investir melhor, mas também permite que você seja uma pessoa mais empática durante o conflito.

Quando as taxas caem rapidamente, como ocorre durante um ataque terrorista, o início de uma guerra ou uma pandemia de saúde, o risco de pré-pagamento aumenta. Como resultado, os investidores em títulos garantidos por hipotecas desejam pagar um prêmio mais baixo.

Um boom de refinanciamento cria desempenho insuficiente ou perdas para o seu livro existente de títulos lastreados em hipotecas, porque mais deles são pagos através de refinanciamento. Portanto, os investidores estão menos dispostos a pagar por hipotecas.

Ponto chave: À medida que os investidores premium estão pagando, o preço para os mutuários aumenta levemente, tanto nos custos iniciais quanto nas taxas de juros mais altas. Como resultado, as taxas de hipoteca não caem tanto quanto os rendimentos do Tesouro.

Razão final pela qual as taxas de hipoteca não caem tão rapidamente

Embora as taxas de hipoteca tenham caído para mínimos de 8 anos, com a maneira como as coisas estão indo, acredito que há uma probabilidade de ~ 90% de taxas de hipoteca em todas as durações acabarão por cair para mínimos de todos os tempos, como o Tesouro dos EUA rende.

Por que as taxas de hipoteca não caem tão rapidamente quanto o rendimento do tesouro 1

A razão pela qual não acho que exista uma chance de 100% de todas as taxas de hipoteca caírem para mínimos históricos é porque os bancos, como postos de gasolina fazer suas próprias apostas também. E alguns bancos podem manter suas taxas de hipoteca mais altas, na expectativa de que os rendimentos do Tesouro voltem a subir, para que possam obter maiores lucros.

Mas se eles estiverem errados, provavelmente perderão muitos negócios de refinanciamento para seus concorrentes. O que significa que eles terão que diminuir também suas taxas de hipoteca. permanecer competitivo.

Finalmente, alguns bancos manterão suas taxas de hipoteca mais altas do que seus concorrentes simplesmente porque estão sobrecarregados com os negócios. O credor simplesmente não tem pessoal suficiente para lidar com toda a nova demanda de refinanciamento. Demasiada demanda é parcialmente o motivo pelo qual meu último refinanciamento de hipoteca levou mais de quatro meses para ser concluído, em vez dos três meses prometidos.

Assim como é difícil cronometrar a parte inferior do mercado de ações para comprar, é difícil cronometrar a parte inferior das taxas de hipoteca. Mas, diferentemente das ações, você sabe exatamente quanto dinheiro economizará ao refinanciar uma hipoteca por um certo período de tempo, depois de fazer as contas. Você tem um pássaro na mão.

Todo mundo com uma hipoteca precisa ter uma conversa com um credor hoje. Se você não vê as taxas caindo, continue procurando o credor que deseja o seu negócio. Muitos têm a equipe e o desejo de atender sua demanda!

Leitores, estão encontrando credores que teimosamente não estão reduzindo suas taxas de hipoteca tão rapidamente quanto o declínio nos títulos do Tesouro dos EUA? Que tipo de taxa de hipoteca você está vendo por aí com o rendimento dos títulos a 10 anos agora em ~ 0,67%?



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