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Para as melhores taxas de hipoteca, refinanciar antes desses três eventos da vida

Eu me esquivei de uma bala, no estilo Matrix, e nem percebi até o ataque do coronavírus. A pandemia de coronavírus fez com que as taxas de hipoteca caíssem mais uma vez, à medida que os investidores buscam a segurança dos títulos.

Se eu não tivesse refinanciado minha hipoteca principal de residência antes de comprar uma casa maior, não teria conseguido minha taxa baixa ou talvez nem refinanciado.

Atualmente, os bancos são extremamente rigorosos ao emitir novas hipotecas ou refinanciar antigas. Os empréstimos LIAR NINJA se foram. Adiantamentos de 0% e empréstimos com amortização negativa também não são mais.

Esse rigor de empréstimos é uma das principais razões pelas quais não acredito que o próximo colapso imobiliário seja tão ruim quanto o último. A combinação de ganhos maciços no patrimônio da habitação e altos compradores que merecem crédito desde 2009 significa que qualquer correção será modesta.

Obtendo a melhor taxa de hipoteca

Deixe-me explicar por que o refinanciamento antes de comprar uma nova residência principal foi um evento fortuito. Também compartilharei com você mais dois eventos da vida em que o refinanciamento antecipado é essencial se você deseja a melhor taxa de hipoteca.

Como recapitulação, refinanciei minha residência principal para um braço 1/7 a 2,625% sem taxas, mais um crédito de US $ 220. Minha residência principal acabará se transformando em um espaço para locação e escritório, porque planejamos mudar para nossa casa maior assim que algumas reformas forem concluídas.

1) Refinanciar antes de comprar outra residência principal.

Ao refinanciar uma hipoteca, o credor categorizará seu refinanciamento como residência principal ou como refinanciamento de propriedade de aluguel. O refinanciamento de uma residência principal quase sempre tem uma taxa de hipoteca mais baixa quando comparado ao refinanciamento de um imóvel para aluguel. A diferença média está em qualquer lugar 0,75% – 1,25%.

A razão pela qual uma hipoteca de imóvel alugado tem uma taxa de juros mais alta que uma hipoteca de residência principal é que o banco trata sua propriedade de aluguel como uma empresa. O banco assume que você terá um inquilino ou vários inquilinos que pagarão o aluguel para pagar suas despesas com hipotecas, impostos, seguros e manutenção.

Sem um inquilino, o banco assume que sua empresa terá dificuldades para sobreviver.

Não importa quão alta sua renda seja ou quanto você possui em ativos, o banco cercará seu imóvel alugado e o tratará como uma empresa autônoma que depende da renda alugada. Dado que há mais risco para a propriedade, o banco cobrará proporcionalmente uma taxa de juros mais alta para compensar o risco mais alto.

Mesmo que você mostre um histórico de receita de aluguel que cobre mais do que todas as despesas de aluguel, o banco provavelmente também terá um desconto de 30% em sua renda histórica de aluguel. Essa é a maneira do banco de contabilizar vagas de inquilino, despesas de manutenção desconhecidas e riscos desconhecidos.

Portanto, se você planeja comprar outra residência principal e planeja manter sua antiga residência como aluguel, tente refinanciar sua residência principal atual antes de entrar em contrato, se desejar a melhor tarifa.

Observe que, mesmo que você compre outro imóvel com dinheiro antes de refinanciar sua residência principal ou enquanto estiver refinanciando sua residência principal, o credor questionará agressivamente o objetivo de sua compra.

Se a propriedade for maior, o credor assumirá que você acabará se mudando para a nova residência. A compra de sua nova propriedade em dinheiro não o impede de ser analisado, pois você ainda precisa pagar o imposto de propriedade e as despesas de manutenção.

O que ajudará a tirar o credor das suas costas se você comprou outra propriedade antes ou durante o refinanciamento é se você pode mostrar um contrato de locação assinado e um comprovante de aluguel.

O credor está tentando evitar ser enganado, dando-lhe uma taxa de hipoteca primária se a propriedade é realmente um aluguel. No entanto, o momento em que você pode transformar sua residência principal em um aluguel é uma área cinzenta. Afinal, algo sempre pode surgir. Você tem o direito de alugar sua propriedade, se desejar, após a conclusão do refinanciamento. Você também tem o direito de comprar uma nova residência principal sempre que possível.

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2) Refinanciar antes de deixar o emprego ou se aposentar.

Depois de perder sua renda W2 você está morto para os bancos. Não importa quão alta seja sua pontuação de crédito, quão fiel você tenha sido no banco ou o fato de ter uma coleção de moedas que vale mais do que a própria hipoteca. Se você não tem mais um emprego, é quase impossível obter uma hipoteca ou refinanciar uma hipoteca.

A única maneira de obter uma hipoteca ou refinanciar uma hipoteca sem a renda W2 é se você ter pelo menos dois anos de 1099 renda freelance. Você não precisa apenas de pelo menos dois anos de renda freelancer, mas sua renda também precisa ser alto suficiente para apoiar o valor da hipoteca. Além disso, esse valor da renda freelance deve ser consistentemente pelo menos 3 vezes maior que o pagamento da hipoteca.

Embora eu acredite firmemente que é mais fácil ganhar muito mais dinheiro como freelancer, já que você pode ganhar de vários clientes simultaneamente, os anos iniciais podem ser difíceis. Nenhum banco quer arriscar emprestar dinheiro a uma taxa básica de juros a uma pessoa sem um histórico comprovado de obter uma renda estável.

Uma exceção a essa regra é se você tem uma quantidade significativa de outros ativos como garantia e possui um fluxo recorrente grande o suficiente de MISC-INT ou renda passiva que foi estabelecida há muitos anos. Mesmo assim, esses rendimentos serão descontados em pelo menos 20% quando o credor fizer sua análise.

Mesmo se você tiver um novo emprego com um salário mais alto para substituir o antigo, o banco ainda poderá recusar seu pedido de hipoteca se você tiver menos de um ano de histórico de emprego na nova loja. Se o banco não o rejeitar completamente, poderá cobrar uma taxa de juros mais alta para compensar a incerteza.

3) Refinanciar antes de voltar para a escola.

Voltar à escola é semelhante a deixar o emprego ou se aposentar. O bom de voltar para a escola é que o processo geralmente leva entre 6 e 9 meses, ou seja, se aplica à escola, aceitação da escola, deixa seu emprego, inicia as aulas.

Por exemplo, você pode decidir em julho de 2020 que deseja obter seu MBA a partir de agosto de 2021. Portanto, dado que o refinanciamento médio leva aproximadamente três meses, você tem tempo de sobra para refinanciar sua residência principal. Faça o refinanciamento depois de enviar sua inscrição para a escola.

Mesmo que você planeje alugar sua residência principal depois de frequentar a faculdade, você tem todo o direito de refinanciar sua hipoteca como um empréstimo residencial, enquanto ela ainda é sua residência principal. Mais uma vez, a vida muda. Os credores não podem forçá-lo a viver em sua casa para sempre.

A melhor taxa de hipoteca vem quando você tem um emprego

Não tome como garantida sua renda W2. Quanto mais tempo você tiver o mesmo emprego, mais atraente será para os bancos. Os bancos adoram estabilidade.

Ao refinanciar antes desses três eventos, sua taxa de hipoteca será 0,75% – 1,25% menor do que se você tentar refinanciar após esses eventos.

A menos que você tenha mega milhões, estranhamente, não parece importar o tamanho do seu patrimônio líquido ou o quanto você gera em renda passiva. Assim que você perder sua renda W2, poderá muito bem se despedir do seu crédito financeiro.

Não apenas você deve refinanciar sua hipoteca antes de abrir mão da sua renda W2, mas também deve tentar refinanciar qualquer empréstimo de estudante e dívida pendente de cartão de crédito, se houver.

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Para obter a melhor taxa de hipoteca, refinanciar antes desses três eventos da vida 1

Leitores, alguém comete o erro de tentar refinanciar depois de comprar outro imóvel ou depois de perder sua renda W2? Se sim, como foi?



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