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Se você está alugando ou morando com seus pais há um tempo, provavelmente já se perguntou quando vai dar o próximo passo: comprar uma casa própria. Talvez você já tenha navegado em sites de propriedades já em busca da casa dos seus sonhos.

Mas assim que você começa a analisar os detalhes técnicos da compra de uma casa, as coisas podem se tornar rapidamente confusas. Há muitos jargões técnicos de que sites de propriedades assumirão você agora.

Acima de tudo, o que realmente é uma hipoteca? Pode parecer uma pergunta boba, mas muitas pessoas têm conceitos errados ou mal-entendidos sobre o assunto.

o que é uma hipoteca

É essencial garantir que você conheça os meandros das hipotecas antes de continuar sua busca pela propriedade.

NESTE ARTIGO:

O que é uma hipoteca?

Uma hipoteca é um empréstimo imobiliário que assume a forma de um contrato legal entre o credor e o mutuário.

Uma hipoteca é um tipo de empréstimo – mas todos os empréstimos não são necessariamente uma hipoteca. Você pode fazer outros tipos de empréstimos, por exemplo, um empréstimo pessoal ou um empréstimo automático, mas uma hipoteca é usada para emprestar dinheiro para imóveis.

Como um Morgage funciona?

O credor (normalmente um banco ou corretor de hipoteca) dá dinheiro ao mutuário para usar em uma propriedade, em troca de receber pagamentos mensais no valor do empréstimo inicial mais juros. Se o mutuário não puder sustentar o contrato, a propriedade servirá como garantia e o credor tem o direito de levá-lo através da execução duma hipoteca.

Como tomar uma hipoteca significa assumir uma obrigação legal, você pode assinar um documento que atua como contrato e arquivá-lo nos registros do condado como uma reivindicação contra a casa. Você também assinará uma nota promissória, que promete pagar o valor do empréstimo mais juros.

Tipos de hipotecas

Existem muitos tipos de hipotecas disponíveis, algumas com propósitos muito específicos e outras mais comuns e usadas em diversas situações.

Empréstimos para compra x refinanciamento hipotecário

Os tipos mais simples de hipotecas são empréstimos para compra e refinanciamento.

Empréstimos para compra são o tipo de hipoteca em que você normalmente pensa – aqueles que desejam comprar uma casa e precisam de um empréstimo para fazer isso. Por outro lado, os empréstimos refinanciados são para aqueles que já possuem uma casa e hipoteca, mas desejam um acordo diferente e melhor. Empréstimos de refinanciamento são normalmente usados ​​se um cliente compra uma hipoteca de taxa fixa e, em seguida, as taxas de juros caem drasticamente.

Depois, há um empréstimo jumbo, que funciona quase da mesma maneira que um empréstimo de compra, mas tem um valor maior e um adiantamento mais baixo. Basicamente, é um tipo extremo de hipoteca adequado para quem deseja comprar sua casa dos sonhos imediatamente.

Empréstimos hipotecários apoiados pelo governo

Você também encontrará empréstimos apoiados pelo governo – o FHA, o VA e o USDA. Tudo isso é bastante comum, mas só pode ser usado por grupos específicos de pessoas ou em circunstâncias específicas. O FHA (Federal Housing Administration) é para compradores de famílias de baixa renda que normalmente lutam para obter um empréstimo devido ao seu histórico de crédito ou ao tamanho do pagamento inicial. Os requisitos vão direto para uma pontuação de crédito de 500 e um pagamento inicial de 3,5%, embora o preço de um seguro hipotecário mais alto.

Um empréstimo VA (Assuntos dos Veteranos) é para pessoas que servem atualmente no serviço militar ou que serviram no passado; eles não envolvem pagamento de entrada ou seguro de hipoteca. Uma hipoteca do USDA (Departamento de Agricultura dos Estados Unidos) destina-se àqueles que desejam usar suas hipotecas para comprar um imóvel no campo e não exigem pré-pagamento, mas os prêmios de seguro de hipoteca.

Segundas hipotecas

Depois, existem alguns tipos de hipoteca mais incomuns. Um empréstimo de capital próprio e uma linha de crédito de capital próprio são usados ​​para segundas hipotecas – sim, você pode contratar duas hipotecas na mesma propriedade. Isso pode não parecer muito intuitivo no começo, mas é uma boa maneira de acessar o valor da sua casa se ela for apreciada ao longo do tempo, em vez de perder dinheiro com a contratação de um tipo diferente de empréstimo.

Uma hipoteca de balão é quando os pagamentos começam baixos, mas aumentam gradualmente ao longo do tempo, tornando-os uma excelente opção para quem espera que sua renda aumente com o tempo.

Hipotecas reversas

Existe até um empréstimo reverso para pessoas com mais de 62 anos que desejam obter algum valor da casa. Isso pode ser usado por pessoas que precisam de mais dinheiro para a aposentadoria ou que desejam ajudar outros membros da família.

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Como se qualificar para uma hipoteca

Os tipos de empréstimos disponíveis não são o único fator que você precisa considerar quando se trata de hipotecas.

Quando se trata de se qualificar para um empréstimo, dois dos aspectos mais importantes são o valor do adiantamento que você pode pagar (a porcentagem do empréstimo que você paga antecipadamente) e seu histórico de crédito. Quanto maior o pagamento que você puder fazer e melhor o seu histórico de crédito, mais favoráveis ​​serão os termos da sua hipoteca.

Normalmente, um empréstimo requer uma pontuação de crédito de 620 ou superior e um adiantamento no valor de 20% do empréstimo ou mais.

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Pré-qualificação de hipoteca

Se você não tem certeza se está qualificado para um empréstimo e está preocupado com o impacto negativo em sua pontuação de crédito, primeiro você deve procurar a pré-qualificação. Isso lhe dará uma idéia da probabilidade de ser pré-aprovado sem prejudicar sua pontuação de crédito. Em vez de examinar seu histórico de crédito completamente, uma pré-qualificação normalmente consiste em algumas perguntas básicas sobre o estado de suas finanças.

Para aumentar suas chances de pré-aprovação, tanto quanto possível, verifique se seus dados financeiros estão os melhores possíveis. Não são apenas as pontuações de crédito que têm peso, mas também a sua relação dívida / renda. Procure manter o seu abaixo de 43%.

Pagamentos de hipoteca

Uma hipoteca exige que você pague o valor do empréstimo mais juros, portanto, uma parte essencial de uma hipoteca é a taxa em si e a estrutura necessária. Uma consideração importante é tomar uma hipoteca de taxa fixa ou ajustável.

Hipotecas de taxa ajustável vs. taxa fixa

Como você provavelmente pode adivinhar, uma hipoteca de taxa fixa apresenta uma taxa de juros que permanece a mesma para a totalidade da hipoteca, enquanto uma hipoteca de taxa ajustável tem uma hipoteca que será alterada ao longo do prazo do empréstimo.

Empréstimos a taxas ajustáveis ​​também são chamados de ARMs – por exemplo, um ARM 5/1 tem uma taxa de juros que permanece a mesma por cinco anos e pode mudar. As hipotecas de taxa fixa mais populares são as de 30 e 15 anos, embora possam ser por períodos mais curtos ou mais longos.

Calculadoras de hipoteca

Outra idéia é usar uma calculadora de hipoteca, que informa os pagamentos mensais que você pode esperar e o custo total dos juros durante todo o prazo do seu empréstimo.

Amortização de hipoteca

Tudo o que resta após o adiantamento e os pagamentos no valor total do empréstimo é conhecido como principal. Portanto, com o tempo, seu principal reduzirá enquanto você efetuar seus pagamentos.

A amortização descreve o processo de pagamento ao seu principal e eles quase sempre são realizados mensalmente.

Custódia de imposto predial

Outra coisa a considerar é o imposto predial. Geralmente, o credor as cobra com sua hipoteca e paga os impostos por você. No período entre a cobrança e o pagamento do imposto, eles serão armazenados na chamada conta de garantia.

Você precisa de seguro de hipoteca?

Finalmente, algumas hipotecas vêm com a exigência de pagamento de seguro. Pode ser um seguro de hipoteca privada (PMI) ou um tipo específico de seguro para empréstimos garantidos pelo governo.

Seguro hipotecário vs. Seguro residencial

Mas o seguro hipotecário não deve ser confundido com o seguro residencial – o último protege sua casa caso seja destruído ou danificado, enquanto o antigo protege o credor de sua inadimplência. No entanto, alguns credores hipotecários colocam isso como um requisito, pois o credor também sofrerá se a casa for danificada – eles perderão suas garantias. É provável que ambos os tipos de seguro sejam cobrados pelo credor junto com o pagamento da hipoteca.

Você pode ver como os custos inesperados envolvidos na contratação de uma hipoteca podem aumentar rapidamente. O que a princípio pode parecer um acéfalo logo parece mais assustador – e não se esqueça de outros custos que podem surgir, como reparos ou reforma de casas. No entanto, vale a pena se uma hipoteca for certa para você. Mais sobre isso mais tarde!

Como tirar uma hipoteca

Então agora você sabe o que uma hipoteca é. Mas ainda existem algumas perguntas importantes – especialmente como e quem.

Primeiro, quem.

Escolhendo um credor hipotecário

No passado, as hipotecas eram sempre concedidas pelos bancos, mas isso não é mais o caso – muitos não-bancos agora estão oferecendo programas de hipotecas. Entre esses principais financiadores, estão as plataformas de empréstimos on-line, como:

Por outro lado, os credores tradicionais são nomes conhecidos como JPMorgan Chase e Wells Fargo, embora alguns bancos nessa categoria também estejam lançando hipotecas digitais também.

Se você é um mutuário de baixa renda que não pode pagar um adiantamento grande, provavelmente deve procurar um credor que ofereça um empréstimo da FHA ou, pelo menos, tenha um programa que ofereça adiantamentos especialmente baixos – alguns provedores estão preparados para vá tão baixo quanto 5% ou até 3%. Por outro lado, se você está procurando uma segunda hipoteca, muitos fornecedores não oferecem isso, então você já está bastante restrito.

O processo de hipoteca varia dependendo do credor. Os bancos tradicionais exigem que você discuta a hipoteca com um representante em uma instituição física e assine fisicamente o contrato de empréstimo. Por outro lado, os credores on-line permitem concluir on-line todo o processo de solicitação de hipoteca.

No entanto, os elementos mais básicos são os mesmos, independentemente de quem você seleciona como seu provedor de hipotecas.

LendingTree

Pré-aprovação de hipoteca

Depois de identificar um credor ou um programa de hipoteca no qual você está interessado, a primeira etapa é obter a pré-aprovação, conforme necessário para qualquer empréstimo. Isso significa que o credor verificará se você cumpriu os requisitos do empréstimo, principalmente em relação à sua pontuação e histórico de crédito.

Se você é adequado para o empréstimo, deve ser pré-aprovado dentro de alguns dias – e muitos credores agora possuem aprovação em poucas horas. A pré-aprovação pode ser útil para ajudá-lo a negociar ao fazer uma oferta para sua casa, pois demonstra que você é um comprador sério e totalmente preparado para o processo que está por vir.

Aplicação de hipoteca

Depois de receber sua pré-aprovação, você está pronto para fazer uma oferta na casa para a qual deseja usar a hipoteca, mas ainda precisa fazer o pedido oficial de hipoteca. Nesse momento, seu aplicativo pode ser negado, portanto não é hora de ficar complacente.

Supondo que sua inscrição foi bem-sucedida, você receberá uma estimativa detalhando os detalhes exatos do empréstimo. Eles consistem no seguinte:

  • Custos finais
  • Taxa de juro
  • Valor mensal pago (incluindo juros, seguros e impostos)

Como parte do aplicativo, você também precisará fornecer muitos dados pessoais, desde o emprego até sua renda, suas dívidas e ativos. Dentro de três dias, você receberá a estimativa do empréstimo: os termos e os custos do seu empréstimo.

Processamento de Empréstimos

Embora isso já pareça várias etapas, no momento de receber sua estimativa de empréstimo, você ainda não foi aprovado ou negado para o empréstimo. Primeiro, um processador de empréstimo precisa revisar as informações e prepará-las para o subscritor, que avaliará todas as informações que ambas as partes forneceram.

Quando o empréstimo chega à fase de subscrição, seu histórico de crédito e sua capacidade de atender aos pagamentos mensais são cuidadosamente examinados. Se houver alguma dúvida, você pode ser solicitado a fornecer informações extras, como uma explicação de uma parte específica do seu histórico de crédito.

Depois de aprovado, você finalmente está pronto para fechar o empréstimo.

Fechamento de Empréstimos

Antes de finalizar o processo, é uma boa ideia solicitar uma inspeção residencial para garantir que não haja problemas ocultos importantes na casa. Você também pode ser obrigado a comprar um seguro residencial nesse momento. Você também precisará bloquear sua taxa de juros para se proteger de taxas crescentes.

Quando tudo estiver completo e você estiver satisfeito com os documentos, estará pronto para fechar seu empréstimo e assinar os documentos. Não apresse esta parte. Você tem direito a três dias para revisar a Divulgação de encerramento para verificar se os registros correspondem às estimativas iniciais e às suas expectativas, portanto, é aconselhável aproveitar esse período.

No total, todo o processo de hipoteca geralmente leva pelo menos 30 dias.

Você precisa de uma hipoteca para comprar uma casa?

É possível comprar uma casa com o dinheiro adiantado. Você não ouvirá falar sobre isso com muita frequência, pois não há muitas pessoas que têm dinheiro para comprar um imóvel antecipadamente sem fazer uma hipoteca, mas é possível.

No entanto, se você não possui centenas de milhares de dólares no banco que pode usar para cobrir todos os custos envolvidos em uma casa, uma hipoteca é a única chance que você tem de comprar sua própria casa. Mesmo as pessoas ricas costumam optar por uma hipoteca para que possam comprar a casa dos seus sonhos ou reformas caras.

As hipotecas têm seus prós e contras – elas certamente não são adequadas para todos. Se você planeja se estabelecer em uma área pelo resto da vida – potencialmente para sempre – e está obtendo uma renda estável, contratar uma hipoteca pode, sem dúvida, fazer mais sentido do que alugar um imóvel. No entanto, se houver uma grande chance de você mudar de cidade em breve e não conseguir se comprometer com sua hipoteca, é improvável que seja um bom investimento.

Comprar uma casa geralmente é uma decisão inteligente. Você deve ter ouvido falar que alugar é como derramar dinheiro pelo ralo, e geralmente é verdade. Por que você gastaria seu dinheiro em pagamentos de aluguel que nunca receberá quando poderia estar investindo ao longo da vida? Isso é especialmente verdade se você tiver a oportunidade de alugar quartos extras na casa que compra.

No entanto, apenas porque uma hipoteca é uma boa ideia em teoria, não significa que você deva se apressar em uma. Adquirir uma hipoteca é um processo longo e complicado, e dar um passo errado pode ter repercussões dolorosas. Entenda como funcionam os estágios de uma hipoteca e o que procurar para encontrar o melhor negócio possível e aproveitar sua nova casa.

Grant Sabatier

Criador do dinheiro milenar e autor de liberdade financeira (Penguin Random House). Apelidado de “O Milionário Milenar” pela CNBC, Grant passou de US $ 2,26 para mais de US $ 1 milhão em 5 anos, alcançando independência financeira aos 30 anos. Grant foi destaque no The New York Times, Wall Street Journal, BBC, NPR, Money Magazine e muitos outros. outras. Ele usa o Capital Pessoal para gerenciar seu dinheiro em 10 minutos por mês.

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