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Você já se perguntou por que as taxas de juros das hipotecas às vezes não diminuem quando o Federal Reserve reduz as taxas de juros e vice-versa? A resposta simples é que o Fed não controla as taxas de juros das hipotecas.

Em vez disso, o Federal Reserve controla a Fed Funds Rate (FFR), que é uma taxa de empréstimos interbancários overnight. Uma taxa overnight é o prazo de empréstimo mais curto, o que significa que taxas de empréstimo com duração mais curta, como taxas de juros de cartão de crédito e taxas de juros de empréstimos de carro de curto prazo, serão afetadas.

No entanto, as taxas de hipoteca têm prazos mais longos para concessão de empréstimos. Portanto, os rendimentos de títulos do Tesouro dos EUA de maior duração têm uma influência muito maior nas taxas de juros das hipotecas do que o FFR.

O Fed não controla as taxas de hipoteca

Depois que o Federal Reserve reduziu sua taxa de Fed Funds para 0% – 0,25%, as taxas de hipoteca subiram porque os rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA subiram ~ 0,5%.

O aumento ocorreu em parte como resultado da aprovação do Congresso de um grande pacote de gastos com o objetivo de conter o impacto econômico do coronavírus, além de discussões sobre um pacote de estímulo mais amplo e mais caro, agora conhecido como Lei CARES.

O plano exigirá a emissão de uma grande quantidade de dívida do governo, na forma de títulos do Tesouro dos EUA. Sabendo que mais títulos estarão no mercado, os atuais títulos do Tesouro garantiram subitamente preços mais baixos, o que resultou em rendimentos mais altos.

O Federal Reserve não controla as taxas de hipoteca, o mercado não 1

As taxas de hipoteca e o rendimento dos títulos do Tesouro também aumentaram após o corte nas taxas de emergência devido à sinalização negativa do Fed. Se o Fed não puder esperar três dias para cortar as taxas durante sua reunião de política, as coisas devem estar muito ruins. Como resultado, os investidores venderam indiscriminadamente tudo para angariar dinheiro.

A taxa de fundos federais é a taxa de juros a que todos estão se referindo ao discutir sobre cortar ou aumentar as taxas de juros. O FFR é a taxa de juros que os bancos usam para emprestar um ao outro, não a você ou a mim.

Geralmente, há uma taxa mínima de reserva obrigatória que um banco deve manter com o Federal Reserve ou nos cofres do banco, por exemplo 10% de todos os depósitos devem ser mantidos em reservas. Os bancos precisam de um valor mínimo em reservas para operar, assim como precisamos de um valor mínimo em nossas contas correntes para pagar nossas contas. Ao mesmo tempo, os bancos buscam lucrar emprestando o máximo de dinheiro possível em um spread (margem líquida de juros).

Se um banco tiver um superávit em relação à sua taxa mínima de reserva, poderá emprestar dinheiro no FFR efetivo a outros bancos com déficit e vice-versa. Uma taxa efetiva de FFR mais baixa deve induzir mais empréstimos interbancários, que serão repassados ​​a consumidores e empresas para ajudar a manter a economia líquida.

Esse é exatamente o resultado que o Federal Reserve esperava quando começou a baixar as taxas de juros em setembro de 2007, quando a economia começou a entrar em recessão.

Estude o gráfico histórico da Taxa efetiva de fundos federais abaixo.

Histórico efetivo do gráfico de taxas dos fundos federais

No verão de 2008, todo mundo estava enlouquecendo porque o Bear Sterns havia sido vendido por uma ninharia ao JP Morgan Chase. E então, em 15 de setembro de 2008, o Lehman Brothers entrou em falência. Ninguém esperava que o governo deixasse o Lehman Brothers falir. Mas quando isso aconteceu, foi quando o verdadeiro pânico começou.

O que acontece quando todo mundo enlouquece? Os bancos param de emprestar e as pessoas param de emprestar. Isso é o que os economistas chamam de “crise de confiança”. Consequentemente, o Federal Reserve reduziu o FFR para obrigar os bancos a manter os fundos fluindo. Pense no Federal Reserve como uma tentativa de manter o óleo fluindo através de um motor de carro que engasga.

Inflação e Desemprego

Os principais objetivos do Federal Reserve são manter a inflação sob controle (meta de 2% no Índice de Preços ao Consumidor), mantendo a taxa de desemprego o mais próxima possível da taxa natural de emprego (3% a 5%).

O Federal Reserve faz isso através da política monetária – aumentando e diminuindo as taxas de juros, imprimindo dinheiro ou comprando títulos para injetar liquidez no sistema. Eles fizeram um trabalho louvável desde a crise financeira. No entanto, se o Federal Reserve reduzir as taxas de juros por muito tempo e injetar muita liquidez, a pressão inflacionária poderá aumentar devido a muita atividade econômica.

A inflação não é ruim se a taxa anual de 2% for constante. É quando a inflação começa a subir para 5%, 10%, 50%, 100% + que as coisas ficam fora de controle porque você pode não conseguir ganhar o suficiente para comprar bens futuros ou suas economias perdem o poder de compra em um ritmo muito rápido, ou você simplesmente não pode planejar adequadamente seu futuro financeiro.

As únicas pessoas que gostam de inflação são aquelas que possuem ativos reais que inflam junto com a inflação. Esses ativos geralmente incluem ações, imóveis e metais preciosos. Antes da pandemia, os proprietários de empresas de assistência médica, assistência infantil, assistência a idosos e ensino superior também se beneficiavam significativamente, como você pode ver no gráfico abaixo.

Todo mundo é um tomador de preços que é espremido por aluguéis mais altos, taxas mais altas, comida mais alta, transporte mais alto e assim por diante.

Variação de preços de vários produtos devido à inflação

Durante os períodos de boom, quando os empregadores estão contratando agressivamente e o crescimento dos salários está aumentando acima do IPC, o Federal Reserve pode precisar aumentar as taxas de juros antes que a inflação fique fora de controle.

No momento em que a inflação está nos atingindo, pode ser tarde demais para que o Fed seja eficaz, já que geralmente há um atraso de 3 a 6 meses na eficácia da política monetária.

Taxas de juros mais altas diminuem a demanda por empréstimos, o que diminui o ritmo da produção, crescimento do emprego e investimentos. Como resultado, a taxa de inflação acabará por diminuir.

Se o Federal Reserve pudesse projetar uma inflação de 2% e um desemprego de 3,5% para sempre, eles aceitariam. Infelizmente, a economia está sempre indo e vindo.

Hoje, apesar do estímulo maciço, não é necessário se preocupar com a inflação durante uma pandemia global, porque o desemprego está subindo rapidamente. Em vez disso, deveríamos estar mais preocupados com a deflação.

Registre reivindicações de desemprego durante a pandemia global de coronavírus nos EUA

Taxa de fundos do Fed e nossas taxas de empréstimos

O Federal Reserve determina a taxa do Fed Funds. O mercado determina o rendimento do Tesouro a 10 anos. E o mais importante, o rendimento do Tesouro a 10 anos é o fator predominante na determinação das taxas de hipoteca.

Definitivamente, existe uma correlação entre a taxa do Fed Funds de curta duração e o rendimento de 10 anos de duração mais longa, como você pode ver no gráfico abaixo.

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Gráfico da taxa dos fundos federais e dos rendimentos do tesouro a 10 anos

A primeira coisa que você notará é que a taxa do Fed Funds (vermelho) e o rendimento do Tesouro de 10 anos (azul) estão em declínio nos últimos 40 anos. Embora tenha havido definitivamente momentos em que as duas taxas aumentaram entre 2% e 4% em uma janela de cinco anos, no entanto, a tendência geral dominante caiu devido ao conhecimento, produtividade, coordenação e tecnologia.

Essa tendência de longo prazo é uma das muitas razões pelas quais acredito que a contratação de uma hipoteca de taxa ajustável com uma taxa de juros mais baixa provavelmente economizará mais dinheiro do que a contratação de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos.

O que mais podemos aprender com esse gráfico?

1) De 1987 a 1988, o Fed elevou as taxas de 6% para 10%. De 1994 a 1996, o Fed elevou as taxas de 3% para 6%. De 2004 a 2007, o Fed elevou as taxas de 1,5% para 5%. Em outras palavras, no futuro, é improvável que o Fed aumente a taxa do Fed Funds em mais de 4%.

2) O Fed está ficando sem munição para reduzir as taxas. Durante as duas últimas crises, o Fed estava disposto a reduzir as taxas em até 5% para ajudar a impulsionar a economia. Com o atual FFR efetivo de 1,25% a 1,5% no 1T2020, o Fed não tem mais a mesma quantidade de impacto.

3) O ciclo mais alto ou mais baixo da taxa de juros é de cerca de três anos após o Fed começar a aumentar ou reduzir as taxas.

4) O rendimento de 10 anos não cai nem aumenta tanto quanto a taxa de fundos do Fed.

5) O S&P 500 geralmente se move para cima e para a direita desde o início. A subida acentuada corresponde à queda nas duas taxas de juros desde os anos 80.

6) O spread médio entre a Taxa de fundos do Fed e o rendimento dos títulos em 10 anos foi superior a 2% desde a crise financeira de 2008 – 2009. No entanto, o spread agora se inverte agressivamente em 2020, o que pressupõe uma recessão em 18 meses se o Fed não reduzir agressivamente as taxas.

Paridade FF e 10AA!
Paridade FF e 10AA!

Veja o que aconteceu entre 2004 e 2010. O spread entre o rendimento de 10 anos e a taxa do Fed Funds foi de cerca de 2%. O Fed então elevou o FFR de 5% para 5%, até que estourou a bolha imobiliária que ajudara a criar. O FFFR e o rendimento de 10 anos atingiu a paridade de 5%. Talvez se o Fed mantivesse o spread médio de 2% e apenas aumentasse o FFR para 3%, a economia não teria entrado em colapso.

Abaixo está um gráfico de close-up do S&P 500, FFR e o rendimento dos títulos a 10 anos.

SP-FF-2007-2015
O spread entre o rendimento de 10 anos e a taxa do Fed Funds atingiu em média mais de 2% desde a crise financeira

O mercado de títulos sabe melhor

Agora que você entendeu melhor como funcionam a taxa do Fed Funds e as taxas de hipoteca, não é mais possível assumir automaticamente coisas como:

  • É hora de refinanciar minha hipoteca agora que o Fed reduziu as taxas.
  • Melhor refinanciar agora antes que o Fed aumente as taxas.
  • Melhor esperar até que o Fed reduza as taxas antes de refinanciar minha hipoteca.
  • Hora de comprar imóveis agora que o Fed reduziu as taxas.
  • Hora de vender imóveis e outros ativos, agora que o Fed subiu suas taxas.

O Federal Reserve poderia facilmente aumentar o FFR, enquanto o rendimento dos títulos em 10 anos pode nem mesmo ceder. Quem geralmente está certo? As sete Assembléias de Governadores do Federal Reserve ou o mercado de títulos de mais de US $ 100 trilhões com milhares de investidores nacionais e internacionais?

O mercado geralmente sabe melhor. O Federal Reserve cometeu erros de política consistentemente no passado, onde aumentou as taxas quando não deveriam, realizou um corte surpresa quando não deveria, manteve as taxas muito baixas por muito tempo ou manteve as taxas muito altas por muito tempo .

O Federal Reserve está tentando o seu melhor para prever o futuro. No entanto, prever consistentemente o futuro é difícil. Portanto, você também pode seguir o mercado de títulos em tempo real para ver o que ele está nos dizendo.

É o mercado de títulos do Tesouro que nos dá uma visão melhor do futuro. Por exemplo, quando a curva de juros inverte, o histórico mostra que há uma alta probabilidade de recessão nos 18 meses seguintes à inversão.

O mercado de títulos vinha gritando com o Fed para reduzir agressivamente o FFR por um ano antes que ele finalmente o fizesse. Felizmente, o mercado de títulos também deu aos investidores em ações que estavam prestando atenção, tempo suficiente para reduzir a exposição a ações.

Consulte: Entendendo a curva de rendimento: um indicador econômico presciente

Você quer o Federal Reserve do seu lado

Embora o Federal Reserve não controle as taxas de hipoteca, como investidores imobiliários e de ações, você deseja que o Federal Reserve esteja do seu lado.

O Federal Reserve pode estar do nosso lado, declarando publicamente que está observando cuidadosamente como vários eventos podem afetar negativamente a economia. O Federal Reserve também pode estar do nosso lado, não deixando o spread entre o rendimento do Tesouro de 10 anos e a taxa de FFR crescer muito.

Um Fed surdo dá aos investidores zero confiança. Ao mesmo tempo, os investidores querem um Federal Reserve que mostre força e liderança em tempos de caos. Sempre ser reacionário em vez de proativo é um Federal Reserve ineficaz.

Se você deseja refinanciar sua hipoteca, siga o mercado de títulos do Tesouro. Se você seguir o Fed, provavelmente estará sempre um passo atrás.

O que está acontecendo com as taxas de hipoteca hoje?

Felizmente, a venda irracional de títulos do Tesouro está encerrada no momento deste post. O salto nas taxas de hipoteca realmente ajudou os credores, pois estavam sendo esmagados pela demanda. Agora que as taxas de hipoteca estão novamente reduzidas, espero que a atividade de refinanciamento recupere agressivamente novamente enquanto nos abrigamos no local em abril.

Se você perdesse tentando refinanciar durante a louca volatilidade de março, eu tentaria novamente. Embora muitos credores provavelmente ainda tenham uma carteira de pedidos em atraso, as taxas de hipoteca devem ser menores à medida que o rendimento dos títulos em 10 anos despencar novamente (ver gráfico).

Rendimento da obrigação a 10 anos

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Palavras-chave:

Por que as taxas de hipoteca não caem tão rapidamente quanto o rendimento dos títulos

Takeaways do mais difícil refinanciamento hipotecário já

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