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Certamente, você conhece o termo “casa pobre”. É uma aflição comum em que grande parte do seu patrimônio líquido está amarrada em sua casa, e grande parte de sua renda vai para o pagamento de hipotecas, manutenção e impostos para viver em uma boa casa.

Liberdade financeira e imobiliário: começa e termina com aquisições 1
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Os pobres da casa não experimentam a verdadeira pobreza desde que a renda possa se manter, mas também não são muito bem configurados para alcançar a verdadeira riqueza.

Robert Feol estabeleceu como objetivo ajudar as pessoas a evitar essa armadilha. O autor do Tennessee, palestrante e investidor imobiliário e autor de Programa de Aposentadoria a Curto Prazo: Saia de sua prisão financeira compartilha sua estratégia de usar sua casa para construir, em vez de desperdiçar, riqueza.

Os exemplos deste post assumem uma taxa de hipoteca historicamente média de 7%, e sabemos que em 2020, muitos credores hipotecários dará a alguém com excelente crédito uma taxa de metade disso. No entanto, as lições se mantêm, mesmo que os números se alinhem um pouco diferente. Vamos ouvir o Sr. Feol.

Existem muitas maneiras de ganhar dinheiro no setor imobiliário, mas a maneira principal (e a melhor) de garantir um bom dia de pagamento, seja daqui a alguns dias ou anos, é fazendo aquisições inteligentes. Ao treinar-se para um certo padrão de integridade quando se trata de encontrar oportunidades de investimento em moradias e manter-se nesse padrão, você pode se tornar muito rico.

Por outro lado, se você encontrar uma oportunidade de investimento supobtimal ou marginal, poderá perder dinheiro com atrito no tempo, tributação e custos de manutenção. É uma linha muito fina entre um negócio lucrativo e um perdedor. Você tem que escolher sabiamente. E, mais importante, você deve garantir que você tenha o controle de uma casa por contrato ou opção – ou então não terá NADA.

Uma pequena notícia boa aqui é que muitas pessoas não acreditam que existam oportunidades reduzidas de habitação e investimento, e aqueles que sabem que existem, geralmente, são terríveis ao poder localizá-las.

É por isso que recomendo começar com sua residência principal como seu primeiro investimento real. Muitas pessoas se enquadram nessas duas categorias, freqüentemente ambas ao mesmo tempo – talvez você também:

  • O pagamento da moradia os mata todos os meses e;
  • Eles querem ganhar mais dinheiro, mas já estão trabalhando em período integral.

Para isso, digo que, com uma compra de uma casa principal estrategicamente executada e um pouco de pensamento fora da caixa, você pode ELIMINAR o pagamento da sua moradia e gerar uma renda em tempo integral sem trabalhar em um segundo emprego. E, melhor ainda, você pode gerar essa receita através de algumas horas de gerenciamento administrativo por semana.

Voltar para The Math

Veja bem, a maioria das pessoas está condicionada a se apaixonar, pagar no varejo e hipotecar por 30 anos, sua residência principal. Se alguém está qualificado para uma hipoteca de 100 mil, geralmente vai às compras de casas entre 100 e 150 mil e solicita um aumento de empréstimo ao banqueiro, que é frequentemente concedido.

Depois de fecharem a casa (e pagarem o varejo), eles saem do escritório fechando um suspiro de alívio, e seu agente lhes dá um presente de comemoração – mas eles podem muito bem estar indo para uma prisão de 30 anos.

É uma prisão financeira de sua própria autoria, porque a) estatisticamente, o americano médio se move a cada cinco anos eb) em uma nota de 30 anos, após 60 pagamentos (cinco anos) serem feitos no prazo, o mutuário AINDA deve aproximadamente o mesmo valor de dinheiro que eles originalmente hipotecaram. Isso cria duas situações financeiras indesejáveis:

  • Supondo que o mutuário queira se mudar, ele terá que vender sua casa e, geralmente, com custos transacionais, sofrerá uma perda e;
  • Eles terão “jogado fora” seus 60 pagamentos em juros. Esse é um caso em que a matemática não mente. Considere esta tabela de hipoteca, tirada do meu primeiro livro Programa de Aposentadoria de Curto Prazo:
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Figura A: Tabela de amortização de juros anuais pagos por um empréstimo de 30 anos vs. redução principal de uma compra de imóveis de 100k com 7% fixo

Cronograma de amortização agregada anual – empréstimo de 100k com taxa de juros fixa de 7% – pagamento mensal $ 665,30

Pagamentos Total pago anualmente Principal pago Juros pagos Saldo restante
Ano 1 (1-12) $ 7.983,63 $ 1.016,00 $ 6.968,00 $ 98.984,19
Ano 2 (13-24) $ 7.983,63 $ 1.089,00 $ 6.894,00 $ 97.894,95
Ano 3 (25-36) $ 7.983,63 $ 1.168,00 $ 6.816,00 $ 96.726,96
Ano 4 (37-48) $ 7.983,63 $ 1.252,00 $ 6.731,00 $ 95.474,55
Ano 5 (49-60) $ 7.983,63 $ 1.343,00 $ 6.641,00 $ 94.131,59

Olhando atentamente, após cinco anos, vemos que quase US $ 35.000 foram pagos como juros, com cerca de 5 mil adicionais pagos como principal. Essa é uma proposta perdida! Você pagou 40k em cinco anos e 5k reduz o principal, enquanto 35k pegam fogo?

Novamente, você não pode vencer a matemática aqui. Efetuar o seu maior pagamento, onde 6 / 7ths do pagamento vai para juros, é uma PROPOSTA FINANCEIRA PERDIDA.

Agora, suponha que a família média faça isso, o empréstimo de 30 anos e depois mude a cada cinco anos. Eles estão jogando fora o dinheiro e, exceto por algumas grandes mudanças financeiras inesperadas, provavelmente sempre cairão nos 76% dos americanos que vivem de salário em salário.

Mude o seu jogo

Se sairmos da caixa, podemos fazer nosso maior pagamento o menor possível, enquanto geramos um salário adicional em tempo integral de US $ 30.000 a US $ 50.000 por ano sem trabalhar. Como nós?

É um plano simples de três partes, da seguinte maneira:

  • Encontre um imóvel encerrado que seja cerca da metade do seu valor de mercado, ou menos, que precise (essencialmente) de reparo cosmético.
  • Verifique se a casa possui uma Unidade de Habitação Acessória[1], alugável, espaço ou espaço conversível, onde é possível criar alojamentos separados, discretos.
  • Decida como você deseja alugar o espaço – para um inquilino de longo prazo que paga mensalmente ou configure um aluguel diário por meio de um site como AirBnB.com ou VRBO.com. Então, comece a alugar sua casa.

A chave aqui é quando você encontrar uma propriedade que atenda aos seus critérios, NÃO USE UM EMPRÉSTIMO DE 30 ANOS.

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Tente usar um empréstimo de 10 anos ou menos. Nesse caso, vamos supor que você encontre uma casa (no valor de 100k) com uma unidade de acessório por 50k, e ele precisa de algum reparo cosmético que você mesmo fará. Você decide conceder um empréstimo de 10 anos. Isso também é retirado do meu livro anterior.

Liberdade financeira e imobiliário: começa e termina com aquisições 5

Figura B: Tabela de juros hipotecários: Empréstimo de 50k da Timmy para aposentadoria de curto prazo[2] Com uma taxa de juros fixa de 7%, paga por um período de dez anos

10 Anos, 50k – 7% PMT mensal fixo $ 580,54
Ano Interesse Diretor Saldo
1 $ 3.386,59 $ 3.579,92 $ 46.420,08
2 $ 3.127,80 $ 3.838,71 $ 42.581,37
3 $ 2.850,30 $ 4.116,21 $ 38.465,16
4 $ 2.552,74 $ 4.413,77 $ 34.051,39
5 $ 2.233,67 $ 4.732,84 $ 29.318,55
6 $ 1.891,53 $ 5.074,98 $ 24.243,57
7 $ 1.524,66 $ 5.441,85 $ 18.801,72
8 $ 1.131,27 $ 5.835,24 $ 12.966,47
9 $ 709,43 $ 6.257,07 $ 6.709,40
10 $ 257,11 $ 6.709,41 $ 0.00
Totais $ 19.665,10 $ 50.000,00

Agora, neste exemplo, seu pagamento mensal é de US $ 580,54 e, se você efetuar esse pagamento 120x (dez anos), estará pronto e será o proprietário de sua casa – o que, presumivelmente, vale 100k ou mais. Interessante notar aqui também que, no primeiro ano, você paga mais capital do que juros – tornando seu dinheiro muito mais eficaz na execução de sua redução de dívida.

Mas espere! Ainda não adicionamos nossa receita de aluguel. E se você tivesse a opção de alugar seu ADU diariamente, semanalmente ou mensalmente? Como isso se compara?

10 anos, 50k – 7% PMT mensal fixo $ 580,54 vs. programação periódica da renda de aluguel[3]
Agenda de rendimentos – mensal, semanal, diária Bruto Renda Menos pagamentos mensais de hipoteca Receita Líquida Total Receita Líquida Anualizada
Aluguel mensal coletado – US $ 1.000 US $ 1.000 – $ 581 $ 419 $ 5.034
Aluguel semanal coletado – US $ 300 x 4,3 semanas $ 1.290 – $ 581 $ 709 $ 8.514
Aluguel diário coletado – US $ 125 x 30 dias $ 3.750 – $ 581 $ 3.169 $ 38.034

Então lembre-se dos dois problemas discutidos anteriormente compartilhados pela maioria das pessoas, estatisticamente falando, nos Estados Unidos hoje:

  • O pagamento da moradia os mata todos os meses e;
  • Eles querem ganhar mais dinheiro, mas já estão trabalhando em período integral.
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O que nos fizemos? Nós temos:

  • ELIMINARAM o pagamento da moradia (através da aplicação de pagamentos de aluguel de terceiros) e;
  • Gerou uma renda suplementar anualizada de 5 a 38k sem que ninguém tivesse que ir para um segundo emprego. Aliás, isso é tratado como receita comercial pelo IRS e não está sujeito ao imposto de previdência social[4]e;
  • Aprimorou o patrimônio líquido do proprietário em 50 mil (assumindo que o lar vale 100 mil e eles pagaram 50 mil), que é um dinheiro passível de gastar algum dia quando eles decidem se despir da casa. Além disso, o empréstimo de 10 anos aumenta seu patrimônio líquido a cada mês através da redução do principal quando o inquilino paga o aluguel.

Nesse caso, a compra estratégica de ONE RESIDENCE PRIMARY forneceu renda de todas essas fontes:
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  • Renda fixa (patrimônio líquido) no momento da compra
  • Abrigo tributário da renda (criação de renda não sujeita ao imposto de previdência social, juntamente com os proprietários de dedução de juros hipotecários são elegíveis a receber, e a redação do escritório doméstico também se seu CPA permitir)
  • Renda de amortização de ações todos os meses, devido a uma amortização agressiva das hipotecas, e;
  • Apreciação – as casas, historicamente, aumentam em valor ao longo do tempo. Esse valor adicional é realizado no momento da venda.

E você sabia que essas são as cinco maneiras possíveis de uma propriedade fornecer receita para você?

Fazer a aquisição ERRADA pode ser fatal.

A aquisição certa pode eliminar o pagamento da sua moradia e gerar um salário anual de 40 mil, se você optar por configurá-lo para uma VIDA ÚTIL em liberdade financeira.

Tudo começa com aquisições.

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[1] Conhecido como “ADU” no setor imobiliário, mas você pode comprar uma frente e verso, triplex, quádruplo, loja com apartamentos no andar de cima … é limitado à sua criatividade.

[2] Todos os cronogramas de amortização podem ser facilmente encontrados usando simples calculadoras de hipoteca on-line, ou seu banqueiro pode fornecer essas informações se você deseja uma verificação independente dos números. Verifique minhas contas se tiver dúvidas.

[3] Observe que os valores do aluguel são de US $ 1.000 por mês, US $ 300 por semana e US $ 125 por dia. Seus aluguéis podem variar de acordo com a localização, a economia e as ofertas de comodidade.

[4] Consulte seu CPA para obter detalhes.

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