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Sim, uma hipoteca de 30 anos custa mais de uma hipoteca de 15 anos. Mas uma hipoteca de 30 anos é ruim? Você deve sempre obter uma hipoteca de 15 anos?

Ou você poderia obter uma hipoteca de 30 anos e depois alterá-la para 15 anos?

Vamos explorar algumas respostas para essas perguntas comuns que muitas pessoas enfrentam ao comprar uma casa.15 vs 30 anos de hipoteca

Uma hipoteca de 15 ou 30 anos é melhor?

Os empréstimos à habitação de 15 e 30 anos têm seus pontos fortes e fracos.

Então, qual a diferença?

Aqui está o acordo:

  • Uma hipoteca de 15 anos exige um pagamento mensal mais alto mas você economizará muito dinheiro ao longo da vida do seu empréstimo. Além disso, você será o proprietário da casa antes.
  • Uma hipoteca de 30 anos custa mais a longo prazo mas você pagaria um pagamento mensal mais baixo.

Vejamos um empréstimo de US $ 250.000 para ver como esse conceito pode se concretizar na realidade:

Neste exemplo, usei a mesma taxa de juros de 4% para o empréstimo de 15 e 30 anos para calcular os pagamentos mensais da hipoteca. Vamos ver a diferença de preço quando alteramos apenas o prazo do empréstimo de 15 para 30 anos.

Hipoteca de 15 anos Hipoteca de 30 anos
Pagamento mensal US $ 1.849 * US $ 1.194 *
Juros totais pagos $ 82.860 $ 179.674
Total pago (principal + juros) $ 332.860 $ 429.674

* Observação: os pagamentos mensais mostrados aqui não incluem o seguro residencial, impostos sobre a propriedade, seguro hipotecário ou outras taxas da associação de proprietários.

Hipotecas de 15 anos têm melhores taxas de juros

Na realidade, um credor pode oferecer uma taxa de juros mais baixa em uma hipoteca de 15 anos quando comparada à sua taxa em um empréstimo de 30 anos.

Isso significa que você economiza ainda mais do que o gráfico acima indica. Por exemplo, o mesmo empréstimo de 15 anos a 3,5% custaria US $ 71.697 em juros e o pagamento mensal seria de US $ 1.787.

Para simplificar, digamos que você economize US $ 100.000 obtendo uma hipoteca de 15 anos em vez de 30 anos.

A maioria de nós, com a opção de economizar cem mil, obtendo um empréstimo de 15 anos, faria isso.

Então, por que você consideraria obter um empréstimo de 30 anos?

Simplificando: se você não puder pagar confortavelmente o pagamento mensal de um empréstimo de 15 anos – ou se estiver preocupado, o pagamento mais alto de um empréstimo de 15 anos entrará profundamente em sua liberdade financeira – um empréstimo de 30 anos pode estar certo para voce.

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É uma hipoteca de 30 anos uma má idéia?

Como estabelecemos, você pagará muito mais juros (US $ 100.000 ou mais no exemplo de empréstimo de US $ 250.000 acima), obtendo uma hipoteca de 30 anos em vez de uma hipoteca de 15 anos.

A pergunta a fazer é a seguinte:

O que estou recebendo por esses US $ 100.000 extras pagos em 30 anos e vale a pena?

Por que uma hipoteca de 30 anos pode ser melhor para você

Somente você pode decidir se vale a pena, mas eis o que você pode obter:

Maior flexibilidade financeira

Ao economizar centenas de dólares por mês no pagamento da casa do seu empréstimo de 30 anos, você poderá investir esse dinheiro em outras áreas da vida, incluindo:

  • Economia para emergências:
    Você deve ter um fundo de emergência com no mínimo três meses de despesas domésticas, caso perca o emprego ou se machuque ou fique doente. Economizar no pagamento da sua casa pode ajudá-lo a criar esse fundo.
  • Poupança para Aposentadoria:
    Se uma hipoteca de 30 anos soltar mais dinheiro em seu orçamento mensal, você poderá direcionar esses fundos para um IRA para a aposentadoria. Isso também lhe dará alguns incentivos fiscais, agora ou mais tarde, durante a aposentadoria.
  • Investir:
    Seja em um CD, com um consultor de robótica ou através de uma corretora, gastar menos a cada mês com o pagamento da sua casa pode liberá-lo para investir em outro lugar. Sim, sua casa é um grande investimento, mas não precisa ser seu único investimento.

Você pode pagar uma casa melhor

A despesa de uma hipoteca de 30 anos pode valer a pena se abrir a porta para uma casa melhor em um bairro melhor, cujo valor aumentará mais rapidamente.

Alguns consultores financeiros dizem que você deve sempre obter um empréstimo de 15 anos, mesmo que isso signifique comprar uma casa mais barata. Embora seja difícil argumentar com a lógica dos números concretos, a vida real nem sempre pode ser destilada em números simples.

Se uma hipoteca de 30 anos permitir que você compre uma casa que você não poderia pagar, o valor mais alto da sua casa e sua valorização podem reduzir os custos adicionais de financiamento.

É mais fácil se qualificar

Os credores hipotecários analisarão toda a sua vida financeira antes de emitir um empréstimo. Eles querem saber quanto você ganha e quanto deve com outras dívidas.

Se a sua relação dívida / renda não deixar espaço para os pagamentos mais altos de um empréstimo de 15 anos, você provavelmente não se qualificará para a hipoteca.

Mesmo se você não se qualificar para uma hipoteca de 15 anos, poderá se qualificar para um empréstimo de 30 anos, o que significa que ainda pode comprar a casa.

Mais uma vez, você pagaria mais juros ao longo de 30 anos, mas pelo menos entraria em uma casa própria em vez de pagar ao senhorio.

E, como veremos abaixo, a despesa adicional de um empréstimo de 30 anos não precisa ser a palavra final. Você pode encontrar maneiras de reduzir essa despesa adicional.

Como poupar dinheiro em uma hipoteca de 30 anos

Quando você fecha sua hipoteca, seu credor deverá mostrar um relatório de Verdade nos empréstimos.

Este relatório mostrará quanto você pagará por sua casa com base nos juros e na programação de pagamento exigida por sua hipoteca.

Se você estivesse emprestando US $ 250.000 por 30 anos com juros de 4%, por exemplo, seu relatório Truth in Lending mostraria US $ 429.674 como o preço total.

Este é um momento assustador para muitos compradores de casas. Estamos sendo enganados? Podemos realmente pagar por isso? Deveríamos ter comprado um pouco mais?

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A maioria de nós vai em frente e assina os papéis do empréstimo, se muda para casa e faz pagamento após pagamento, cortando constantemente esse número enorme com o passar dos anos.

Pague mais do que o mínimo

Mas há mais na história e, apesar de obter um empréstimo caro de 30 anos, você ainda pode fazer muito para economizar dinheiro com seu empréstimo.

O relatório Truth in Lending mostra quanto você pagaria com base no valor do empréstimo Requerimentos mínimos: pagando um pagamento por mês por 360 meses consecutivos.

Você não precisa conter seus pagamentos para esta programação. Você pode exceder esses requisitos mínimos e, ao fazer isso, pode economizar muito dinheiro, permitindo a flexibilidade e a liberdade de um empréstimo de 30 anos.

Faça 1 pagamento extra por ano

Fazer 13 pagamentos por ano em vez de 12 pode economizar uma quantia surpreendente de dinheiro.

Vamos continuar com o exemplo de uma hipoteca de US $ 250.000 em 30 anos a 4%:

Pagar US $ 1.200 extras por ano – que é essencialmente um pagamento de empréstimo extra para o nosso empréstimo de exemplo – pode economizar cerca de US $ 120.000 durante a vida útil do seu empréstimo.

Como isso pode ser possível? O pagamento extra vai diretamente para o principal do seu empréstimo e as cobranças de juros do seu empréstimo são geradas pelo tamanho do seu principal. Conseguir um capital menor significa menos interesse.

O fator animador no cálculo de juros é o tempo. Ao fazer um pagamento extra a cada ano, você concede ao banco cada vez menos tempo para cobrar juros. Menos tempo significa menos juros – desde que você não tenha uma penalidade de pagamento antecipado.

Distribuir um pagamento extra

Se a idéia de gerar US $ 1.200 extras uma vez por ano parecer assustadora demais, considere dividir o pagamento extra adicionando US $ 100 por mês ao pagamento da sua casa.

Este método parece mais gerenciável para mais pessoas. Para obter melhores resultados, não se esqueça de aplicar esses US $ 100 extras diretamente ao capital do seu empréstimo.

Ao pagar sua fatura on-line, você poderá especificar como deseja que seu pagamento seja alocado. Se você simplesmente adicionar US $ 100 ao seu pagamento, seu credor poderá reduzir o pagamento do próximo mês em US $ 100, diminuindo os efeitos do seu pagamento extra.

No passado, os mutuários enviavam um cheque adicional a cada mês para indicar que o dinheiro extra deveria ir diretamente para o principal do empréstimo, em vez de ser aplicado a um pagamento programado.

Gosto desse método de pagamento extra porque você pode manter a flexibilidade e a liberdade de um empréstimo de 30 anos sem pagar todas as taxas de juros extras. É um ganha-ganha.

Acelerar

Posso refinanciar minha hipoteca de 30 anos para uma de 15 anos?

Procurando outra maneira de reduzir o interesse esmagador do seu empréstimo de 30 anos? Você pode gostar da idéia de refinanciar toda a hipoteca como um empréstimo de 15 anos (10 anos ou até 5 anos).

Você precisa pagar os custos de fechamento novamente, mas pressiona o botão de redefinição do seu empréstimo à habitação, começando de novo com um empréstimo de custo mais baixo.

Os proprietários de imóveis que ganham mais dinheiro agora do que quando compraram a casa costumam gostar dessa idéia.

Além disso, a combinação de um refinanciamento com uma opção de capital de saque para pagar por melhorias na casa pode ser uma solução eficiente, resolvendo dois problemas com um empréstimo.

Você deve refinanciar?

Se não pareço muito entusiasmado com o refinanciamento, é por causa desse pequeno problema: uma hipoteca é estruturada para que você pague a maior parte dos juros antecipadamente.

Seu primeiro pagamento em uma hipoteca de 30 anos pode derrubar apenas alguns centavos do seu saldo, por exemplo. O resto do dinheiro vai direto para essa enorme pilha de juros.

Cada pagamento subsequente tem um impacto um pouco maior no seu principal. Mas, cumulativamente, você está pagando muito mais pelos seus juros durante a primeira metade do seu empréstimo.

Portanto, se você refinanciar seu empréstimo de 30 anos depois de fazer pagamentos regulares por 10 anos, já pagou uma grande parte desse enorme interesse ao banco.

Por que não ficar por perto e se beneficiar do seu trabalho duro fazendo pagamentos extras ao seu principal e vendo o saldo do empréstimo diminuir rapidamente?

Claro, depende de você, o proprietário. Mas aqui está uma sugestão: se você pretende refinanciar, tente fazer isso no início da vida do seu empréstimo – antes de pagar uma tonelada de juros ao banco.

Hipoteca de 15 anos versus 30 anos: o que é certo para você?

Um empréstimo de 15 anos custa muito menos em encargos financeiros ao longo do tempo. Um empréstimo de 30 anos custa menos mês a mês no momento.

Então qual é o melhor?

Se você leu até aqui, já sabe a resposta para esta pergunta: O melhor empréstimo é o que melhor se adapta à sua vida financeira.

Você pode pagar com facilidade os pagamentos mais altos de um empréstimo de 15 anos sem sacrificar em outras áreas importantes da vida financeira de sua família? Nesse caso, é óbvio: obtenha esse empréstimo mais barato e economize dezenas de milhares – talvez centenas de milhares – em juros.

Dependendo do desempenho, considere uma hipoteca de 10 ou 5 anos para economizar ainda mais do que você faria com um empréstimo de 15 anos.

Mas se você não puder pagar o pagamento mais alto de um empréstimo de 15 anos – ou se não tiver certeza -, terá uma decisão mais difícil.

Eu recomendo considerar o empréstimo no contexto de sua maior vida financeira. Aqui estão algumas perguntas norteadoras:

  • Quanta estabilidade e liberdade você teria que sacrificar para fazer pagamentos maiores de um empréstimo de 15 anos?
    Se você está sacrificando a aposentadoria e estocando um fundo de emergência, um empréstimo de 30 anos pode ser o melhor.
  • O que aconteceria se você ou seu cônjuge perdessem o emprego ou ficou doente e não funcionou?
    Os pagamentos mais baixos de um empréstimo de 30 anos podem ser uma fonte de alívio se eles permitirem que você fique em casa durante essa emergência.
  • Quanto tempo você planeja ficar em casa?
    Se você planeja vender dentro de alguns anos, provavelmente faria melhor com um empréstimo de 15 anos, se possível, porque possuiria mais da casa mais cedo – teria mais liberdade para vender.

Valorizo ​​a liberdade e a flexibilidade sobre a melhor resposta do livro didático para quase todas as questões financeiras – e esse valor orientaria minha tomada de decisão.

Somente você pode fazer esse cálculo sobre sua vida financeira e seu impacto mais amplo em sua liberdade.

Grant Sabatier

Criador do dinheiro milenar e autor de liberdade financeira (Penguin Random House). Apelidado de “O Milionário Milenar” pela CNBC, Grant passou de US $ 2,26 para mais de US $ 1 milhão em 5 anos, alcançando independência financeira aos 30 anos. Grant foi destaque no The New York Times, Wall Street Journal, BBC, NPR, Money Magazine e muitos outros. outras. Ele usa o Capital Pessoal para gerenciar seu dinheiro em 10 minutos por mês.

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