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Em um post anterior, estimei o desempenho do setor imobiliário em vários níveis de um declínio no mercado de ações. Na minha opinião, o ponto ideal para o desempenho superior do setor imobiliário está entre um declínio no mercado de ações de 15% a 25%.

Durante esse nível de declínio, as taxas de hipoteca tendem a cair à medida que os investidores compram títulos do Tesouro. Como resultado, a demanda imobiliária aumenta porque a acessibilidade aumenta. Além disso, durante uma correção no mercado de ações, o dinheiro tende a fluir para fora do mercado de ações e entrar em imóveis e outras classes de ativos mais defensivas, como títulos.

Uma vez que o mercado de ações diminui de ~ 30 a 35%, a valorização do preço dos imóveis tende a parar, pois os potenciais compradores repensam sua decisão de comprar qualquer ativo, incluindo imóveis. Após um declínio de ~ 35% no mercado de ações, é provável que os preços dos imóveis caiam, pois as pessoas temem perder o emprego.

Sabemos que os bloqueios forçados prejudicaram o setor imobiliário corretagem os negócios como potenciais compradores não conseguem visitar casas abertas e o volume de transações diminui à medida que o estoque é retirado do mercado. No entanto, por favor não confunda o negócio de corretagem imobiliária com preços imobiliários.

Quando o mercado imobiliário finalmente se abrir novamente, os vendedores devem negociar um desconto de comissão, enquanto os compradores devem solicitar um desconto de comissão. A pandemia de coronavírus pode finalmente ser o catalisador para diminuir permanentemente as comissões.

Neste artigo, quero apresentar um exemplo de como uma propriedade foi executada durante uma pandemia global e um bloqueio. É um exemplo interessante, considerando o preço final de venda e a linha do tempo da venda. Compartilharei mais alguns exemplos.

Desempenho imobiliário durante uma pandemia de coronavírus

Um dos melhores tipos de imóveis a possuir é uma residência unifamiliar com vista panorâmica do oceano em São Francisco. Para encontrar essas propriedades, você precisa procurá-las no lado oeste de São Francisco, nos bairros Sunset, Golden Gate Heights, Parkside e Richmond.

Estas são áreas menos densamente povoadas e com preços médios mais baixos das casas, uma vez que leva mais tempo para chegar ao centro da cidade. Com o coronavírus dando a milhões de pessoas uma amostra do trabalho da vida doméstica, acredito que esses tipos de propriedades terão um desempenho superior nas próximas décadas.

Mapa de Imóveis dos bairros de São Francisco

Como o setor imobiliário é minha classe de ativos favorita para gerar riqueza, estou sempre à procura de casas unifamiliares à venda nesses bairros. Examino as últimas listagens on-line a cada semana e marquei as várias propriedades que acho interessantes.

Em 21 de fevereiro de 2020, me deparei com uma pitoresca casa de três quartos, três banheiros e uma casa unifamiliar com vista para o mar. A cozinha havia sido refeita há cerca de cinco anos, com acabamentos básicos. Os banheiros foram reformados há talvez 20 a 25 anos, também com acabamentos básicos.

No geral, a casa tem cerca de 2.200 pés quadrados de espaço vital e está situada em 3.000 pés quadrados de terra. A principal desvantagem da casa é que ela fica a uma quadra de uma rua muito movimentada. A casa estava praticamente pronta para morar, embora se pudesse gastar facilmente US $ 100.000 atualizando a casa com novas janelas, nova fiação e novos banheiros.

Aqui estão algumas fotos dessa morada humilde:

Exemplos de desempenho imobiliário durante uma pandemia de coronavírus 1
Casas de banho
Exemplos de desempenho imobiliário durante uma pandemia de coronavírus 2

o preço de cotação foi de US $ 1,495 milhão que está abaixo do preço médio das residências em São Francisco de aproximadamente US $ 1,6 milhão. Em outras palavras, a demanda é muito alta nesse ponto de preço. Com as taxas de hipoteca tão baixas, muitos casais de renda dupla podem pagar esse preço se tiverem um adiantamento de 20%.

Os vendedores definiram uma data de oferta em 6 de março de 2020, duas semanas após a listagem. Isso é habitual em São Francisco, pois permite que o agente realize duas visitas a corretores na terça-feira e pelo menos duas casas abertas nos dois finais de semana. Duas semanas também criam uma janela pequena o suficiente para compradores motivados fazerem uma oferta.

Em 6 de março, o S&P 500 já havia começado sua descida. Todos nós já tínhamos ouvido falar sobre o coronavírus quando esta casa foi lançada no mercado, em 21 de fevereiro de 2020.

O preço final de venda

Adivinha qual foi a oferta final vencedora?

Que tal US $ 1,65 milhão por 10% razoáveis ​​quando perguntado durante uma pandemia de coronavírus? Não.

Como cerca de US $ 1,8 milhão ou 20% a mais do que o pedido, pois o S&P 500 e o Dow estavam caindo 30%? Errado de novo.

OK, certamente US $ 1,95 milhão, ou US $ 455.000 em excesso foi o preço vencedor, pois o coronavírus fechou a economia da Área da Baía com abrigo no local. Cara, você é ruim em adivinhar!

A propriedade foi fechada em 25 de março de 2020 e o preço final de venda foi de US $ 2.088.000 ou um incrível pedido de US $ 539.000.

Exemplos de desempenho imobiliário durante uma pandemia de coronavírus 3

Além do preço de venda final ser 39% maior que o preço de tabela, o preço final de venda também foi 7,5% maior que a estimativa da Redfin de US $ 1.946.632. De todas as empresas imobiliárias on-line, acho que a Redfin tem as estimativas mais precisas.

Exemplos de desempenho imobiliário durante uma pandemia de coronavírus 4

Outro ponto interessante é a data de encerramento. Se a oferta final foi aceita em 8 de março, devido a várias ofertas e contrapartidas, o comprador vencedor fechou a propriedade em 17 dias, em 25 de março. Portanto, o comprador provavelmente pagou todo o dinheiro pela propriedade.

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Por fim, o que também vale a pena notar é que o comprador poderia ter desistido da propriedade a qualquer momento antes do fechamento, mas não o fez. Este comprador manteve-se firme, apesar do fechamento do S&P 500 ~ 30% em relação a seus máximos em 23 de março, antes de se recuperar.

O comprador teve seu pagamento em dinheiro em espécie ou títulos do Tesouro, tinha muito dinheiro excedente, não se preocupou com uma quebra do mercado de ações, ficou feliz em transferir dinheiro para imóveis ou uma combinação dos quatro.

Se você deseja comprar imóveis, siga minhas recomendações sobre como investir seu adiantamento à medida que o tempo se aproxima.

A força da Prime Imobiliária

Um exemplo não fornece evidências irrefutáveis ​​de que o setor imobiliário tem o melhor desempenho durante um declínio no mercado de ações de 15% a 25%. Este exemplo também não prova que uma queda de 30% a 35% no mercado de ações significa que os preços dos imóveis estão em queda. Afinal, a força dos preços dos imóveis geralmente é específica da propriedade e do local.

No entanto, este exemplo mostra quão fortemente o setor imobiliário pode ter um desempenho superior em um mercado de urso violento causado por uma pandemia assustadora. Está claro que as propriedades desse bairro superaram significativamente o S&P 500 enquanto ele estava caindo. Se o valor da propriedade acompanhasse 1 por 1 com o declínio do S&P 500, teria sido vendido por US $ 1.3655.000.

Obter $ 2.088.000 para este estabelecimento a uma quadra de uma das ruas mais movimentadas (seis pistas / Rodovia 1) em San Francisco é uma grande vitória para o vendedor e para todo o bairro.

Se o S&P 500 estivesse estagnado durante o período da venda, eu teria imaginado que a propriedade teria recebido no máximo US $ 1.900.000 ou US $ 405.000 ao pedir. Eu certamente não teria imaginado mais de US $ 2.000.000. Portanto, é possível a violenta liquidação no mercado acionário elevou ainda mais o valor dessa casa.

Se você planeja comprar imóveis, veja alguns exemplos importantes deste exemplo de venda de imóveis:

  • Procure um imóvel com preço em torno do preço médio da residência da sua cidade. Uma propriedade com preço próximo à mediana ou menos ajuda a garantir a maior quantidade de demanda, independentemente do mercado.
  • As propriedades unifamiliares tendem a ter um desempenho mais forte do que as propriedades alugadas, pois as propriedades unifamiliares geralmente não dependem da renda do aluguel.
  • Encontre uma propriedade com um atributo exclusivo, como um lote grande para expansão, vista para o mar ou projetada por um arquiteto conhecido.
  • O marketing adequado é muito importante para obter o preço máximo. Embora as taxas de venda ainda sejam escandalosas, um ótimo marketing realmente importa para obter o melhor preço.
  • Bairros com menor densidade podem se tornar mais atraentes, dado que os bairros com maior densidade (apartamentos / arranha-céus) parecem ter experimentado um número maior de casos de coronavírus.
  • Não basta olhar para os bairros mais populares com o trajeto mais próximo. Devido ao aumento do compartilhamento de carona e do teletrabalho, amplie sua busca por melhor valor.

Embora o mundo agora esteja cheio de incertezas, há uma certeza que os imóveis sempre fornecerão: abrigo. E quando você é forçado a se abrigar no local, sua casa se torna cada vez mais valiosa!

Outras vendas fortes de imóveis

Aqui estão alguns outros alertas recentes que recebi que também mostram força no mercado imobiliário na área da baía de SF durante o auge do pandemônio.

Abaixo, há uma adorável casa unifamiliar em Oakland, com cinco quartos, três banheiros e 3.130 pés quadrados, que estavam pedindo US $ 2.595.000 em 12 de março de 2020 e vendidos por US $ 2.810.000 em 27 de março de 2020. Foi muito bem reformada em 2016.

Desempenho imobiliário durante uma pandemia global

Abaixo está uma casa unifamiliar em São Francisco, com cinco quartos, seis banheiros e apenas 4.645 pés quadrados que foram vendidos por US $ 9.500.000 em 27 de março de 2020. Embora o preço final de venda não ultrapasse os US $ 9.500.000, o preço de venda é de cerca de $ 460.000 sobre o preço estimado da Redfin. Aposto que o novo proprietário provavelmente investirá mais de US $ 1 milhão em reformas.

Desempenho imobiliário durante uma pandemia global

Se você deseja comprar uma casa unifamiliar, esperamos encontrar algumas promoções neste mercado. Infelizmente, não vejo muitos como vendedores puxarem suas listagens, causando uma escassez ainda maior de inventário.

As transações provavelmente serão interrompidas no 2T2020 devido ao abrigo no local. Enquanto o S&P 500 não cair muito abaixo de 2.300, acho que muitos mercados imobiliários terão desempenho superior ou apenas permanecerão congelados até que a economia se abra.

Lembre-se de negociar uma redução de comissão ou um desconto de comissão se você finalmente vender ou comprar!

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Leitores, você está vendo algumas vendas fortes em seu bairro durante esses tempos voláteis? Se você é um comprador, está vendo alguma oferta? Por que você acha que a mídia não diferencia entre os negócios de corretagem imobiliária e os preços imobiliários em suas manchetes e artigos?



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