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Um empréstimo à habitação do USDA é um dos programas de hipoteca mais flexíveis disponíveis, mesmo que poucas pessoas saibam algo sobre isso. Esses empréstimos cobrem todo o preço de compra da casa, resultando em um pagamento zero para o comprador.

Os acordos de financiamento de 100% eram bastante populares antes da crise imobiliária de 2008. Eles não apenas estavam sendo oferecidos como hipotecas convencionais, mas também era possível fazer um empréstimo zero com uma hipoteca da FHA, em combinação com subsídios do governo local como pré-pagamento.

Devido à alta taxa de inadimplência, o financiamento de 100% desapareceu para hipotecas convencionais. Eles ainda estão disponíveis para hipotecas da FHA com subsídios do governo local. Mas a hipoteca primária de 100% disponível hoje é a hipoteca VA.

Ou é?o que é um empréstimo usda

Os empréstimos do USDA, que é uma abreviação do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos, também estão disponíveis para fornecer financiamento de até 100% (ou mais) do preço de compra de uma casa. Esses empréstimos não estão disponíveis para compradores de casas e proprietários de imóveis em todas as situações, mas são mais comuns do que a maioria das pessoas pensa.

O que é um empréstimo do USDA?

Os empréstimos à habitação do USDA foram projetados para serem usados ​​especificamente em áreas rurais do país. No entanto, o programa de empréstimos é bastante generoso em sua definição de rural. É preciso um número surpreendente de condados nos EUA que muitos considerariam suburbanos.

Aproximadamente 97% dos condados nos EUA são considerados elegíveis para empréstimos do USDA. De fato, os únicos municípios não categoricamente incluídos no programa do USDA são aqueles que são de natureza urbana comprovadamente urbana (pense nos cinco distritos da cidade de Nova York).

O programa USDA fornece uma garantia de empréstimo de 90% para os credores aprovados. Isso significa que, se uma hipoteca entrar em default, a perda máxima que o credor sofrerá é de 10% do saldo do empréstimo pendente. Este é um incentivo poderoso para os credores fazerem empréstimos do USDA sob critérios significativamente relaxados.

Assim como os empréstimos FHA e VA, que são igualmente programas de hipoteca patrocinados pelo governo, os empréstimos do USDA estão disponíveis através de muitos credores hipotecários diferentes, particularmente bancos e corretores hipotecários. No entanto, eles também podem ser obtidos diretamente através do USDA. E, diferentemente dos empréstimos de VA, os empréstimos do USDA não se restringem apenas aos veteranos qualificados.

Requisitos de empréstimo do USDA

Como todos os outros programas importantes de empréstimos hipotecários, os empréstimos do USDA têm diretrizes específicas. Esses requisitos estão relacionados principalmente à elegibilidade do mutuário e da propriedade.

Elegibilidade para empréstimos do USDA

Os empréstimos do USDA têm requisitos específicos para o mutuário. Esses incluem:

  • Você deve se qualificar como uma família de renda baixa ou moderada com base nos limites de renda do seu município de residência. Isso é definido como uma renda familiar que não excede 115% da renda familiar mediana desse município.
  • Você deve ficar sem habitação decente, segura e sanitária.
  • A propriedade do assunto deve ser uma residência principal.
  • A propriedade deve estar em um município elegível.
  • O mutuário deve ser um cidadão dos EUA, um cidadão não cidadão ou um estrangeiro qualificado.
  • O mutuário não pode ser suspenso ou impedido de participar de programas federais.

Exigência de adiantamento

Como regra geral, os empréstimos do USDA não exigem um adiantamento. No entanto, o programa exige especificamente que os solicitantes com ativos acima dos limites permitidos pelo programa possam usar uma parte desses ativos para o adiantamento.

Requisitos de Crédito

Para uma análise de crédito simplificada, os empréstimos do USDA exigem uma pontuação mínima de crédito de 640. Também não deve haver julgamentos federais pendentes, inadimplências significativas e nem “não pagar correspondências” ao governo dos EUA em nenhuma dívida federal.

No entanto, os empréstimos do USDA têm uma provisão para uma análise de crédito mais detalhada, além da sua pontuação de crédito.

Seu crédito será analisado por até 36 meses. Se você tiver uma inadimplência significativa, precisará fornecer um motivo válido para a situação, além de evidências das medidas tomadas para corrigir o problema daqui para frente.

Os credores podem consultar fontes alternativas de crédito se o o mutuário não possui uma pontuação de crédito ou tem uma pontuação abaixo de 640 ponderada pela falta de crédito tradicional. O mutuário precisará fornecer evidências de pagamento nessas fontes alternativas por um período entre 12 e 24 meses.

As fontes de crédito alternativas podem incluir pagamentos de aluguel, seguro, empréstimos pessoais (com termos escritos suportados por cópias de cheques cancelados) ou pagamento por serviços regulares, como serviços públicos, Internet, serviço de telefone celular e TV a cabo. Outras alternativas podem incluir taxas para prestadores de cuidados infantis (que não sejam parentes), mensalidade escolar ou pagamentos a lojas de departamento ou móveis ou acordos de aluguel por conta própria.

O que são questões de crédito inaceitáveis ​​para empréstimos do USDA?

Mesmo considerando todas as opções acima, o crédito será considerado inaceitável nas seguintes circunstâncias:

  • Pouco ou nenhum histórico de crédito
  • Contas a pagar com inadimplência nos últimos 12 meses
  • Dois ou mais pagamentos em atraso de 30 dias ou mais em 12 meses
  • Execução duma hipoteca nos últimos 36 meses
  • Impostos pendentes em circulação
  • Dois ou mais pagamentos atrasados ​​de aluguel em dois anos
  • Contas de cobrança pendentes com pagamentos irregulares

Limites de renda para empréstimos do USDA

Para ser elegível para um empréstimo do USDA, sua renda familiar total não deve exceder 115% da renda familiar mediana do município em que a propriedade está sendo comprada ou refinanciada. Você pode determinar se atende a esse requisito usando a calculadora de elegibilidade de renda do USDA.

Para fins de cálculo da renda, todas as fontes da família estão incluídas. No entanto, assessores de acolhimento e pessoas adotivas – crianças e adultos – não são considerados membros da família, e os pagamentos recebidos pelo cuidado de pessoas adotivas são expressamente excluídos das fontes de renda. Também é excluída qualquer renda obtida por um membro da família com menos de 18 anos e qualquer renda obtida acima de US $ 480 de um membro da família que seja estudante em tempo integral, com 18 anos ou mais.

As fontes de renda incluídas são salários, trabalho por conta própria, juros ou dividendos de bens imóveis ou pessoais, benefícios da Seguridade Social – incluindo benefícios recebidos por adultos em nome de menores ou por menores destinados a seu próprio apoio e pagamentos periódicos de anuidades, fundos de aposentadoria, pagamento por invalidez e morte. Também serão contadas as receitas de assistência pública, pensão alimentícia, pensão alimentícia, presentes recorrentes ou pagamento das Forças Armadas. O último pode incluir desemprego, indenização do trabalhador, indenização e indenização por invalidez.

As fontes de renda serão contadas se se espera que continuem pelo menos nos próximos 12 meses.

Uma vez calculada a renda de todas as fontes, determinadas deduções serão aplicadas. Isso incluirá custos incorridos com assistência à infância e despesas médicas não reembolsadas (incluindo prêmios de assistência médica, Medicare e assistência de longo prazo) para idosos e despesas com assistência por incapacidade.

As inclusões e deduções serão usadas para determinar a elegibilidade e a renda para se qualificar para o empréstimo.

Cálculo da adequação de renda

Os empréstimos do USDA usam dois cálculos de dívida-renda (DTI). O primeiro é para o pagamento da habitação proposto. Incluindo principal e juros de hipotecas, impostos imobiliários, seguro de proprietário, seguro de hipoteca e taxas de associação de qualquer proprietário devido, geralmente é limitado a 29% de sua renda mensal estável.

Mas o seu DTI total – que é o pagamento da sua nova casa, além de dívidas recorrentes, como empréstimos para automóveis e cartões de crédito – é limitado a 41%. No entanto, você pode exceder essas taxas com fatores compensadores substanciais.

Entretanto, devo advertir que, devido à natureza complexa dos cálculos de renda dos empréstimos do USDA, a única maneira de saber com certeza se você atende aos requisitos de renda e DTI é passar pelo processo de solicitação de empréstimo com um credor aprovado. Devido à natureza do programa, os cálculos de renda são necessariamente mais específicos e restritivos.

Requisitos de propriedade para empréstimos do USDA

O USDA impõe requisitos muito específicos para uma propriedade que garante um empréstimo. As propriedades elegíveis devem atender aos seguintes requisitos:

  • Geralmente, tenha 2.000 pés quadrados ou menos
  • Não possuir um valor de mercado acima do limite de empréstimo de área aplicável (conforme descrito na próxima seção)
  • Não tem piscinas enterradas
  • Não deve ser projetado para atividades geradoras de renda

Além disso, as propriedades financiadas devem ser unifamiliares, ocupadas apenas pelo proprietário. Além de usar os recursos do empréstimo para a compra de uma casa, eles também podem ser usados ​​para construir, reparar, renovar ou até realocar uma casa. Se uma casa for realocada, você também pode incluir a preparação do local no financiamento, incluindo o acesso a instalações de água e esgoto.

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As propriedades elegíveis incluem residências isoladas e anexas, condomínios, desenvolvimento de unidades planejadas (PUDs) e residências modulares ou fabricadas. Além disso, não há limites definidos de área cultivada. Isso contrasta com outros programas de empréstimo que limitam a área cultivada principalmente ao tamanho do lote consistente com a vizinhança.

Empréstimos e subsídios para reparo de habitações

Os empréstimos do USDA fazem provisões especiais para empréstimos para reparar, renovar ou atualizar uma residência principal. Eles podem ser financiados com um empréstimo de até US $ 20.000 ou doações de até US $ 7.500. No entanto, para se qualificar para uma concessão, você deve ter pelo menos 62 anos de idade.

Mas mesmo se você se qualificar para uma concessão, também poderá obter um empréstimo. Isso lhe dará acesso a até US $ 27.500 no total.

Os fundos podem ser usados ​​para instalar upgrades com eficiência energética em casa, remover riscos de saúde e segurança para proprietários idosos, além de muitas outras melhorias.

Mas, para se qualificar para empréstimos e doações para reparo, você deve ganhar menos de 50% da renda mediana em seu município de residência. Você também não deve se qualificar para um empréstimo de outra fonte.

Dito de outra maneira, enquanto o USDA disponibiliza empréstimos e subsídios para reparo de moradias, relativamente poucos atendem aos requisitos do programa.

Montantes máximos do empréstimo do USDA

Diferentemente da maioria dos outros programas de empréstimos importantes, os empréstimos do USDA não possuem um valor máximo de empréstimo padrão nacional. O limite máximo é definido em cada município em que os empréstimos do USDA estão disponíveis.

Você pode verificar o limite máximo de empréstimo em seu município através do guia Habitação Unifamiliar para Desenvolvimento Rural do USDA – Guia de Limites de Empréstimos por Área. Ele mostra os limites atualizados de empréstimos em todos os municípios do país.

Existem diferenças significativas nos limites de um estado ou município para outro. Por exemplo, o limite máximo de empréstimos para 2020 é o mesmo em todos os municípios do Alabama, em US $ 265.400. 265.400 parece ser o mínimo padrão, embora possa ser muito mais alto em mercados caros.

Na Califórnia, há uma grande variação nos valores máximos de empréstimos do USDA, e US $ 265.400 são extremamente raros. Em um condado de alto preço como Napa, o máximo é de US $ 706.900 e US $ 612.400 no condado de Los Angeles. Variações semelhantes ocorrerão em qualquer estado que possua diversos níveis de preços de mercado.

Falando em Los Angeles County, sua inclusão na lista de condados elegíveis do USDA mostra o quão abrangente é o programa. Como o condado mais populoso dos EUA, o condado de Los Angeles também é um dos municípios mais urbanos do país. Mas o USDA ainda disponibilizará empréstimos por lá, e com um valor melhorado.

Taxas de Juros e Taxas

Os empréstimos do USDA estão disponíveis como hipotecas de taxa fixa de 30 e 15 anos. Ao contrário de outros grandes programas de hipotecas, eles não oferecem hipotecas de taxa ajustável.

A taxa de juros atual de um empréstimo do USDA foi fixada em 3,00% para tomadores de renda baixa e muito baixa a partir de 1º de fevereiro de 2020. No entanto, esta taxa está sujeita a alterações à medida que o ambiente da taxa de juros geral muda.

As taxas de juros dos empréstimos do USDA estão estruturadas da seguinte forma:

  • Juros fixos com base nas taxas atuais de mercado na aprovação ou fechamento de empréstimos, o que for menor.
  • A taxa de juros, quando modificada pela assistência de pagamento, pode chegar a 1%.
  • Há um período de retorno de até 33 anos ou 38 anos para solicitantes de renda muito baixa que não podem pagar os pagamentos de um empréstimo de 33 anos. No entanto, você pode selecionar um prazo de empréstimo mais curto.

Custos finais

Assim como outros tipos de hipotecas, há uma ampla gama de custos de fechamento com empréstimos do USDA. Eles podem variar de 2% a 5% do preço de compra da propriedade.

E quando se trata de pagar pelos custos de fechamento, os empréstimos do USDA oferecem aos mutuários mais opções do que qualquer outro programa de empréstimos. Você terá quatro opções diferentes:

  1. O mutuário pode pagar os custos de fechamento diretamente.
  2. O vendedor do imóvel pode pagar até 6% para fechar os custos para o comprador.
  3. Se nem o mutuário nem o vendedor do imóvel tiverem fundos para cobrir os custos de fechamento, eles poderão ser adicionados ao valor do empréstimo e financiados pelo prazo do empréstimo.
  4. Os custos de fechamento podem ser pagos como um presente ao mutuário por um membro da família ou outro terceiro interessado.

As múltiplas opções disponíveis nos custos de fechamento – em combinação com o requisito de entrada de 0% – possibilitam que uma pessoa adquira uma casa sem nenhum custo adicional.

Seguro de hipoteca de empréstimo do USDA

Os empréstimos do USDA cobram seguro de hipoteca de duas maneiras. Primeiro, há uma taxa inicial de 1%, que pode ser adicionada ao valor do empréstimo e financiada pelo prazo do empréstimo.

O segundo é o prêmio anual, pago mensalmente. A taxa atual é de 0,35%, que chega a US $ 525 por ano. No entanto, como o prêmio é pago mensalmente, ele será adicionado ao pagamento mensal da casa, resultando em um aumento de $ 43,75.

O seguro de hipoteca não é o seguro do proprietário, que o reembolsa pela destruição de sua propriedade. Em vez disso, o seguro hipotecário representa sua contribuição ao USDA para compensar o credor, caso você opte pela hipoteca. De uma maneira real, é uma cobertura para o credor – não para você como proprietário. Mas isso é verdade para todos os tipos de seguros hipotecários em todas as categorias de empréstimos. Sem ele, os credores não concederiam empréstimos a tomadores de risco mais alto.

Prós e contras dos empréstimos do USDA

Como discutido anteriormente, a principal vantagem dos empréstimos à habitação do USDA é que eles oferecem 100% de financiamento. Ele permite que compradores de casas e proprietários obtenham financiamento de 100% para comprar ou refinanciar sua casa. E mesmo que seja necessário um seguro de hipoteca inicial – em 1% do valor do empréstimo -, ele pode ser adicionado ao valor da hipoteca. Dessa forma, você pode realmente financiar 101% do valor de sua propriedade.

Outra vantagem é que os empréstimos do USDA estão disponíveis especificamente para famílias de renda baixa a moderada. Exatamente quais são esses limites de renda dependerão do seu município de residência.

Por todos os benefícios que eles oferecem, esses empréstimos também apresentam desvantagens significativas. Os mutuários costumam ver “financiamento a 100%” e param de prestar atenção a partir daí. Essa não é uma boa ideia quando se trata de empréstimos do USDA.

Aqui está um resumo dos prós e contras dos empréstimos do USDA: