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Você deve largar tudo, correr para um banco e refinanciar sua casa porque o Fed reduziu sua principal taxa de empréstimos?

Talvez sim. Uma taxa de juros mais baixa pode economizar dezenas de milhares de dólares em encargos financeiros à medida que você paga sua casa.

Mas nem sempre é assim tão simples. Vamos explorar o que os cortes nas taxas de juros do Federal Reserve significam para sua situação pessoal.

O que um corte na taxa do Fed significa para os atuais proprietários

O Federal Reserve define a política monetária para a economia dos EUA – que, por extensão, influencia a economia global.

Mas o Fed não estabelece taxas reais de juros de hipotecas. Credores individuais podem aumentar e diminuir as taxas como acharem melhor.

Mas uma taxa de juros mais baixa no Fed significa que seu credor hipotecário pode se dar ao luxo de diminuir suas taxas de empréstimos hipotecários.

Isso significa que agora pode ser um ótimo momento para refinanciar sua hipoteca atual.

Quanto o corte da taxa do Fed pode economizar?

Vamos analisar um cenário típico para ver o impacto que o refinanciamento pode ter em uma casa.

Diremos que você deve US $ 219.000 ao seu empréstimo atual, que tem uma taxa de juros fixa de 6%.

Digamos também que você tenha mais 20 anos em seu empréstimo original de 30 anos e se qualifique para um novo empréstimo de 20 anos com juros de 3,5%.

Empréstimo atual Novo empréstimo
Taxa de juro 6% 3,5%
Prazo do Empréstimo 30 anos 20 anos
Pagamento mensal* $ 1.500 $ 1.270
Juros cobrados ao longo do tempo $ 142.200 $ 85.800
Custo total para pagar o empréstimo no prazo $ 361.260 $ 304.800

* Não inclui impostos, associações de proprietários ou seguro de propriedade.

Você pode ver por que um proprietário pode ficar animado. Você poderia criar muito mais liberdade financeira com um adicional de 56.460 dólares economizados nos próximos 20 anos, devido a uma menor taxa de juros.

Confira nossa calculadora de refinanciamento de hipotecas para ver quanto dinheiro você poderia economizar em seu empréstimo à habitação.

E quanto a cortes menores na minha tarifa?

Mas e se a sua taxa de juros atual já estiver muito boa? Afinal, a economia estava bastante fraca em 2010 e as taxas eram baixas. Se sua hipoteca se originou, talvez você já tenha uma boa taxa de juros.

Usaremos o mesmo exemplo acima, mas desta vez alterarei sua taxa de juros atual para 4,75.

Empréstimo atual Novo empréstimo
Taxa de juro 4,75% 3,5%
Prazo do Empréstimo 30 anos 20 anos
Pagamento mensal* $ 1.300 $ 1.270
Juros cobrados ao longo do tempo $ 95.300 $ 85.800
Custo total para pagar o empréstimo no prazo $ 314.260 $ 304.800

* Não inclui impostos, associações de proprietários ou seguro de propriedade.

Neste exemplo, o novo empréstimo economizaria apenas US $ 9.600 em encargos financeiros nos próximos 20 anos. Ainda uma quantia decente de dinheiro economizada, certo?

Mas os custos de fechamento – que podem custar entre US $ 4.000 e US $ 5.000 – reduziriam profundamente essas economias. Depois, pense nas horas necessárias para enviar o pedido de empréstimo, a documentação e os detalhes de crédito.

Ainda pode valer a pena refinanciar, mas definitivamente não é tão claro como no primeiro exemplo.

Por que reduções de tarifas menores economizam menos dinheiro?

Essa resposta não é tão óbvia quanto você imagina. Obviamente, cortes menores na taxa de juros significam que você não verá economias drásticas.

Mas há outro fator em jogo. Se você tem 10 anos em uma hipoteca de 30 anos, como nos exemplos acima, já pagou uma grande parte das despesas financeiras do seu empréstimo.

Eis o motivo: os credores emprestam seu interesse pela frente. O primeiro pagamento que você fizer pode economizar apenas alguns centavos do saldo do seu empréstimo. Quase todo esse primeiro pagamento foi diretamente para juros.

Com o tempo, a taxa de juros em relação ao principal é compensada. A última dúzia de pagamentos que você faz no empréstimo será quase toda principal.

Portanto, quando você refinancia uma hipoteca de 30 anos depois de pagar por dez anos, sai do empréstimo exatamente quando está prestes a começar a ganhar força pagando.

Nada disso importa muito se você estiver cortando 2 ou 3 pontos percentuais do seu empréstimo. Provavelmente vale a pena refinanciar. Mas se você já tem uma boa taxa, pode ficar parado.

Você deve manter ou refinanciar um braço?

Os exemplos acima assumem que você tem uma hipoteca de taxa fixa. Uma taxa fixa é um tipo de hipoteca que mantém a mesma taxa de juros e os mesmos pagamentos de empréstimos ao longo da vida do empréstimo.

Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) já pode flutuar com o mercado hipotecário atual, especialmente se você já tiver um tempo.

A maioria dos ARMs começa com uma baixa taxa de juros introdutória e depois muda a cada ano com o mercado. Um braço 5/1 mantém sua taxa fixa por cinco anos. Depois disso, a taxa de juros do empréstimo mudará anualmente, dependendo das condições do mercado.

Se você tem um braço quando o Fed reduz as taxas de juros, provavelmente é um bom momento para refinanciar uma hipoteca de taxa fixa, mantendo as taxas extraordinariamente baixas.

Caso contrário, quando as taxas aumentarem novamente, o pagamento da hipoteca também aumentará.

Outras maneiras de refinanciar após cortes no Fed

Até agora, falamos apenas de um refinanciamento direto em resposta a um corte na principal taxa de empréstimos do Federal Reserve.

Outros tipos de empréstimos podem ajudá-lo a desbloquear poupanças à medida que você reorganiza seu financiamento em resposta ao corte do Fed:

Refinanciamento de saque

O refinanciamento de saque permite reivindicar o patrimônio que você já acumulou ao obter um novo empréstimo a uma taxa mais baixa.

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Seu novo empréstimo seria grande o suficiente para quitar seu saldo existente e deixá-lo com dinheiro adicional para gastar em reparos domésticos ou qualquer outra coisa que você precise.

Idealmente, você colocaria esse “saque” de volta em sua casa na forma de reformas, atualizações ou upgrades. Mas não há regras sobre como você gasta esse dinheiro. É seu.

Empréstimos a prazo de 12 ou 15 anos

Quando você tem 5 ou 10 anos em uma hipoteca de 30 anos, pode refinanciar a uma taxa mais baixa, além de reduzir o prazo de seu empréstimo.

Você verá um aumento no seu pagamento mensal, mas poderá economizar uma quantidade enorme de juros.

Vamos voltar ao empréstimo residencial de US $ 250.000 que usamos acima, que tem um saldo de US $ 219.000:

Empréstimo atual Novo empréstimo
Taxa de juro 4,75% 3,5%
Prazo do Empréstimo 30 anos 10 anos
Pagamento mensal* $ 1.300 $ 2.170
Juros cobrados ao longo do tempo $ 95.300 $ 40.870
Custo total para pagar o empréstimo no prazo $ 314.260 $ 259.900

* Não inclui impostos, associações de proprietários ou seguro de propriedade.

Se você puder pagar entre US $ 800 e US $ 900 por mês para o pagamento da sua casa, poderá economizar US $ 54.360 em taxas de juros ao obter um empréstimo de 10 anos – a uma taxa de juros mais baixa, é claro.

Veja meu post sobre hipotecas de 15 anos versus 30 anos para saber mais sobre o valor de escolher uma hipoteca de curto prazo.

Empréstimo de saque com prazo mais curto

Os dois empréstimos acima – um refinanciamento de saque e um empréstimo refinanciado com prazo mais curto – podem ser facilmente combinados para amplificar os efeitos de um ambiente de taxa de juros mais baixa.

Você pode refinanciar com um prazo mais curto, a uma taxa mais baixa, e sacar dinheiro para melhorias em casa.

Empréstimos à habitação

Os proprietários que estão satisfeitos com seus empréstimos hipotecários atuais, ou porque têm uma taxa baixa ou quase pagaram, ainda podem capitalizar taxas de juros mais baixas por meio de um empréstimo de capital próprio.

Esses empréstimos, geralmente chamados de segundas hipotecas, tomam empréstimos contra o patrimônio existente na casa.

Em nossa casa de US $ 250.000 a partir de cima, com US $ 219.000 restantes no saldo, o patrimônio seria de US $ 31.000 mais qualquer valor adicional acumulado desde a data da compra.

Vamos supor que a casa tenha aumentado de US $ 15.000 para US $ 265.000. Isso significa que o proprietário “possui” esses US $ 15.000 adicionais mais os US $ 31.000 já pagos do principal original.

Juntos, isso equivale a US $ 46.000 em patrimônio, que você pode acessar por meio de uma segunda hipoteca.

Você continuaria pagando os pagamentos originais da hipoteca e também começaria a efetuar pagamentos no segundo empréstimo.

HELOC

Você também pode acessar o patrimônio em sua casa, configurando uma Linha de crédito de patrimônio doméstico (HELOC).

Esses empréstimos se assemelham a um cartão de crédito, mas com taxas de juros muito mais baixas porque o patrimônio da sua casa os apóia.

Os HELOCs têm um máximo predefinido, mas você pode acessar o dinheiro conforme necessário. Se você precisar de apenas US $ 12.000 para reformar um banheiro, poderá retirar – e efetuar pagamentos – apenas esse valor.

O que significa se você está comprando uma casa nova – ou apenas pensa em comprar uma casa – e o Fed reduz as taxas de juros?

Isso significa que você atingiu o jackpot de tempo. Você poderia financiar sua casa inteira com um empréstimo de 20 ou 30 anos e pagar taxas de juros historicamente baixas, diminuindo seu pagamento e o valor total de juros pagos.

Os cortes nas taxas podem até ajudá-lo a obter um empréstimo de 15 anos em vez de um empréstimo de 30 anos, economizando ainda mais juros.

Mas a taxa de juros de referência do Fed não leva automaticamente à economia de juros.

Outros fatores em sua taxa de juros incluem:

  • Sua pontuação de crédito: Você precisará de mais de 700 pontos de crédito para desbloquear as melhores taxas de juros. Você precisa de um 620 para se qualificar para a maioria dos empréstimos subsidiados. Alguns empréstimos podem deixar você entrar com uma pontuação de 580.
  • Seu adiantamento: A redução de 20% ajuda a garantir uma taxa de juros mais baixa – e você pode evitar o pagamento de um seguro de hipoteca privada (PMI), no qual os mutuários que pagam menos de 20% geralmente pagam em nome do credor.
  • Seu tipo de empréstimo: Os empréstimos de 15 anos geralmente permitem uma taxa de juros mais baixa em comparação com um empréstimo de 30 anos. As taxas para empréstimos FHA podem variar em comparação aos empréstimos VA ou empréstimos do USDA.
  • Seu CEP: A geografia influencia as taxas de juros de maneiras pequenas.

Juros são o preço do empréstimo

Juros é o custo que você paga para emprestar dinheiro. Uma taxa mais baixa significa que você está pagando um preço mais baixo.

Cronometrar seu empréstimo com cortes de taxa no Federal Reserve – combinado com a manutenção de sua pontuação de crédito em boa forma – pode ajudar a economizar mais dinheiro ou investir ainda mais em imóveis, abrindo as portas para uma vida financeira mais estável e independente.

Grant Sabatier

Grant Sabatier

Criador do dinheiro milenar e autor de liberdade financeira (Penguin Random House). Apelidado de “O Milionário Milenar” pela CNBC, Grant passou de US $ 2,26 para mais de US $ 1 milhão em 5 anos, alcançando independência financeira aos 30 anos. Grant foi destaque no The New York Times, Wall Street Journal, BBC, NPR, Money Magazine e muitos outros. outras. Ele usa o Capital Pessoal para gerenciar seu dinheiro em 10 minutos por mês.
Grant Sabatier

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