Composto: uma nova maneira de obter renda com a propriedade de condomínio 1
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Hoje, eu gostaria de revisar e apresentar a você Composto, uma empresa de investimentos imobiliários que opera de maneira diferente das outras com as quais você se familiarizou nos últimos anos.

Eu vejo o nome Composto como um duplo sentido, pois eles oferecem a você a oportunidade de construir seu próprio “composto” com ações de propriedade em vários condomínios, ao mesmo tempo em que ganham interesse na forma de receita de aluguel que também pode ser composta.

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Algumas coisas que diferenciam a Compound de outras plataformas imobiliárias com financiamento coletivo:

  • Sem alavancagem
  • Um foco singular nos condomínios Classe A em todo o mundo
  • Renda de aluguel sem ser um proprietário (não único, mas atraente)
  • Taxas baixas (ou inexistentes) de investimento ou desempenho

Atualmente, a Compound tem sua primeira oferta disponível em Miami e sou um investidor inicial. Ofertas adicionais em Austin, TX, Nova York, Nashvile e San Francisco estarão disponíveis em 2020, e eles têm planos de investir em propriedades de luxo em todo o mundo. Eles estavam recentemente entre alguns dos empreendimentos imobiliários apresentados no Wall Street Journal.

Como acontece com muitas das oportunidades de investimento que discuto, se você optar por explorar ainda mais as ofertas disponíveis ou investir em uma, esse site poderá ser compensado. Agradeço por apoiar o nosso missão de caridade.

Investimento em Condomínio Tradicional

Se eu quisesse investir em um condomínio para obter renda e potencial valorização, daria os seguintes passos.

Primeiro, exploraria diferentes mercados que, acredito, poderiam oferecer renda estável com alta taxa de ocupação e potencial de valorização de longo prazo. Se minha cidade atual oferecer os dois, procuraria investir perto de casa.

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Em seguida, vasculharia as listagens atuais da MLS, procurando a propriedade certa a um preço justo (ou melhor ainda, com desconto).

Enquanto isso, eu estaria alinhando o financiamento e garantindo que 20% ou 25% do meu preço de compra pretendesse pronto para um adiantamento.

Se você já comprou uma casa antes, já está familiarizado com as próximas etapas. Alinhe apresentações, identifique sua propriedade de escolha, faça uma oferta, negocie e espere concordar com os termos.

Configure e de preferência participe da inspeção residencial, faça uma verificação do título, compre o seguro do título, defina uma data de fechamento e compre seu imóvel!

Para obter renda de aluguel, você deve identificar e aprovar um inquilino adequado. Você pode fazer isso sozinho ou terceirizar o trabalho para um gerente de propriedade.

O mesmo se aplica à cobrança de aluguel, ao tratamento de problemas de manutenção e reparos e ao tratamento de não pagamento ou atraso de pagamento.

Tudo isso é trabalho, mas há uma razão pela qual muitos investidores imobiliários optam por fazer o trabalho. Pode pagar bem.

Nos condomínios, é menos provável que você tenha necessidades significativas de manutenção e reparo em comparação com as residências unifamiliares. Nos bairros mais sofisticados da “Classe A”, você também tem menos probabilidade de não pagar ou rotatividade frequente.

Por outro lado, condomínios de luxo em áreas procuradas normalmente não oferecem aluguéis que atendam a determinadas métricas como a Regra de 1%, onde o aluguel mensal é de 1% do preço de compra. Esse é o preço que você paga pela estabilidade e baixa manutenção.

Eu morava em um condomínio de luxo por três anos como residente e aluguei a unidade por 7 ou 8 anos, começando em 2007, antes de finalmente decidir vendê-la quando o mercado imobiliário se recuperasse. A renda do aluguel não atendeu à regra dos 1%, mas eu tinha apenas dois inquilinos estáveis ​​que ficaram por alguns anos cada um e me deram uma renda oportuna e confiável durante esse período.

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Condomínio Investindo com Composto

Navegue pelas ofertas disponíveis, que foram identificadas pela equipe da Compound como compras atraentes.

Leia o memorando de canal privado do (s) investimento (s) que você escolheu.

Envie dinheiro para a compra por transferência ou transferência ACH e transmita eletronicamente a prova de seu status como investidor credenciado.

A Compound encontrará um inquilino, coletará o aluguel e enviará a você a renda semestralmente.

Após um período de espera antecipado de três a cinco anos, a propriedade será vendida e os recursos serão desembolsados ​​aos investidores.

Aspectos exclusivos do composto

Sem alavancagem

A maior diferença entre os dois estilos de investimento condicional, além do comprometimento temporal da versão DIY, é o fato de que o investimento em Composto será desalavancado.

A Compound planeja comprar essas propriedades com dinheiro proveniente de investidores. Cada propriedade é dividida em 100.000 ações, cada uma representando 0,01% da propriedade.

Inicialmente, o investimento mínimo é de 1.000 ações, ou 1% da propriedade, e as ofertas estão abertas a investidores credenciados (aqueles com renda de US $ 200.000 como indivíduo, US $ 300.000 como casal ou patrimônio líquido (excluindo a residência principal) de US $ 1.000.000 )

Eventualmente, a Compound planeja reduzir o investimento mínimo e abri-lo para investidores não credenciados, dependendo da aprovação da SEC.

A maioria ofertas imobiliárias com financiamento coletivo e sindicado use alavancagem, geralmente na faixa de 60 a 75%.

Uma propriedade comprada com 20% de desconto como indivíduo seria 80% alavancada com uma hipoteca.

Embora a alavancagem, quando usada com responsabilidade, possa aumentar os retornos e permitir que você compre uma propriedade mais cara do que compraria em dinheiro, ela também pode funcionar contra você.

Quando uma propriedade alavancada em 80% perde 20% de seu valor em uma desaceleração, você perde todo o seu investimento. Quando uma propriedade desalavancada perde 20% em uma desaceleração, você perde apenas 20% do seu investimento. Quanto mais alavancada for uma propriedade, maior será o risco (e as potencialidades positivas e negativas).

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Liquidez

A partir de agora, um investimento em uma propriedade Composto será semelhante a muitos outros investimentos imobiliários, pois será ilíquido.

Isso também se aplica a outros investimentos imobiliários com financiamento coletivo, seja um negócio multifamiliar de valor agregado em uma plataforma como Alpha Investing ou Crowdstreet ou um eREIT via RealtyMogul ou Fundrise. Você não pode retirar seu dinheiro até que o ciclo de investimento esteja completo.

No entanto, a Compound está montando um mercado secundário, onde as ações dos condomínios podem ser negociadas com outros investidores. O objetivo deles é lançar isso no final de 2020.

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o aplicativo composto

Honorários

Da forma como a empresa é constituída, não há taxas diretas para o investidor. A Compound não cobra uma taxa de gerenciamento de ativos, nem cobra uma taxa de gerenciamento de promoção ou outra taxa incentivada.

Eles não marcam o preço de compra da propriedade. O preço das ações reflete o preço real de compra, mais os custos reais de fechamento e as reservas para despesas contínuas de propriedade do imóvel (US $ 35.000 no caso de sua primeira oferta de um imóvel de US $ 445.000 em Miami).

Como a Compound ganha dinheiro?

A empresa atuará como agente do comprador em todas as compras e, potencialmente, como agente de vendas quando as propriedades forem vendidas. Essas comissões normalmente representam cerca de 3% do preço de compra para os agentes do comprador e do vendedor e são pagas pelo vendedor.

Quando o mercado secundário está totalmente funcional, prevejo que as taxas de transação façam parte do custo de fazer negócios lá.

Pessoalmente, não sou fã de taxas de transação. Como investidor em sua primeira oferta, me ofereceram uma isenção de taxa vitalícia. Composto estenderá a mesma oferta gratuita aos 20 primeiros investidores indicados pelo Physician on FIRE. [Update 1/23/2020: The initial 20 waivers have been granted, and Compound has agreed to offer 10 additional fee-waivers for investors willing to commit a minimum of $20,000.]

As pessoas por trás do composto

Tive o prazer de conversar com duas pessoas por trás da Compound, CEO Janine Yorio e Jawwad Khan, chefe de desenvolvimento de negócios.

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Eles montaram uma equipe com vasta experiência no setor imobiliário.

Janine Yorio, graduada em Yale, gerenciou mais de US $ 2 bilhões em investimentos imobiliários estruturados e lançou vários REITS listados publicamente em seu trabalho anterior com a Northstar Capital. Anteriormente, ela foi chefe de desenvolvimento imobiliário da Standard Hotels e agora se concentra exclusivamente na Compound.

Ela foi destaque recentemente nesta excelente entrevista na Thrive Global, e você pode ler sua perspectiva e por que ela criou o Compound on Medium.

Jawwad Khan me diz que ele é a “ovelha negra” em uma família cheia de médicos, optando por entrar nos negócios. Ele tem experiência em finanças corporativas, tendo trabalhado no Barclays Capital, entre outros, e também fez parte do mundo das startups como co-fundador da ShareTrade, Inc.

Eles têm uma paixão por investimentos imobiliários e fintech, e a Compound reúne os dois para as massas muito bem.

Você pode ver o resto da equipe e suas impressionantes credenciais, que incluem um diploma de Harvard Law, experiência no Morgan Stanley e inúmeras incorporadoras, além de bilhões de dólares anteriormente gerenciados aqui.

Como investir com o composto

Eu comprei 2% do condomínio (2.000 ações) no Reach Brickell City Center, em Miami.

Os preços nesse mercado abrandaram um pouco e a unidade está sendo comprada pela Compound com um desconto de 23% em relação ao preço de compra anterior. Essa barganha potencial é uma boa ilustração dos riscos do investimento imobiliário. Não há garantia de que você ganhará dinheiro com qualquer investimento imobiliário, incluindo este. A falta de alavancagem impedirá você de perder a camisa.

Se você estiver interessado em aprender mais sobre essa oportunidade específica, faça isso aqui.

Você também pode fazer o download do aplicativo Compound bem projetado para Apple ou Android na página inicial aqui.

Os relatórios fiscais, independentemente do número de ações ou propriedades em que você possua, são simples, pois você receberá um 1099-DIV.

Se você tiver mais perguntas sobre os detalhes de como isso funciona (e você deveria), essas perguntas podem muito bem ser respondidas nas Perguntas frequentes da Compound. Você também pode entrar em contato com a Composto com perguntas específicas aqui.

Repito que um investimento como esse pode ser arriscado. Eu poderia perder dinheiro, e você também.

No entanto, há algumas coisas que eu gosto nesta plataforma. Lembre-se desses aspectos exclusivos do Composto:

  • Sem alavancagem
  • Um foco singular nos condomínios Classe A em todo o mundo
  • Renda de aluguel sem ser um proprietário (não único, mas atraente)
  • Taxas baixas (ou inexistentes) de investimento ou desempenho

Um investimento de pelo menos US $ 20.000 na oferta Miami Brickell proporcionará uma isenção de taxa vitalícia na plataforma Compound para até 10 investidores adicionais. Você pode saiba mais aqui.

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