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Obter uma carta de crédito pré-aprovação é como obter uma carta de aceitação da faculdade ou uma carta de oferta de emprego. É ótimo que alguém goste e confie em você o suficiente para recebê-lo em sua comunidade. Receber uma carta de crédito de pré-aprovação também é muito satisfatório, pois geralmente leva de 2 a 5 semanas para concluir o processo de pré-aprovação.

Mas, assim como a faculdade ou o trabalho, a parte difícil começa depois que você aceita os termos. Depois de pré-aprovado, você precisa encontrar uma casa, fazer uma oferta, fazer a oferta ser aceita, passar por todas as contingências, assinar todos os papéis e aceitar a hipoteca.

Deixe-me compartilhar como é uma carta de pré-aprovação depois de escrever sobre como obter pré-aprovação em primeiro lugar. Depois, compartilharei o que vem a seguir.

Como é uma carta de pré-aprovação

Depois de três semanas fornecendo documentação interminável ao credor que refinanciava minha hipoteca anterior, finalmente recebi um e-mail criptografado com a seguinte carta de crédito pré-aprovação.

Carta de crédito de pré-aprovação para compra de imóvel

O valor da hipoteca pré-aprovação é de US $ 1.700.000, com um preço-alvo de compra de US $ 2.800.000. O valor do adiantamento é de US $ 1.100.000, criando uma taxa de empréstimo / valor de 60,71% (US $ 1,1 milhão / US $ 2,8 milhões). O tipo de empréstimo é de um braço 1/7, meu tipo favorito de hipoteca, com um incrivelmente baixo 2,125%.

Houve um tempo em que eu usava apenas um braço 5/1 porque o braço 5/1 oferecia a menor taxa de juros com o período mais confortável de duração de taxa fixa. No entanto, nos últimos anos, o ARM 7/1 tornou-se ainda mais atraente devido à maneira como a curva de juros foi achatada ou invertida. Você não apenas recebe mais dois anos de uma taxa fixa, mas também paga uma taxa de hipoteca mais baixa quando comparada a um 5/1 ARM ou a uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos.

O pagamento mensal de uma hipoteca de US $ 1.700.000 a 2,125% é baixo em US $ 6.390,33. Para lhe dar uma perspectiva, quando comprei minha primeira casa unifamiliar em 2005 por US $ 1.525.000, fiz uma hipoteca de US $ 1.225.000 5/1 ARM a 4,75%. Meu pagamento mensal da hipoteca também foi de US $ 6.390. É maluco como, mais de 15 anos depois, posso emprestar US $ 500.000 a mais pelo mesmo valor devido a um declínio nas taxas de hipoteca.

Durante esse período de mais de 15 anos, a maioria de nós viu nossa renda e / ou patrimônio líquido aumentar tremendamente. Portanto, a combinação de maior riqueza, maior patrimônio residencial e taxas mais baixas de hipotecas são fatores significativos para sustentar o mercado imobiliário durante esses períodos de incerteza.

Observe que a taxa de hipoteca de 2,125% é ajudada pelos preços dos relacionamentos. Tenho ativos no credor que me qualificam para a maior taxa de desconto. Mas mesmo se você não conseguir 2,125%, provavelmente ainda poderá obter 2,5% -2,625% em um empréstimo jumbo ARM de 7/1, o que é muito barato.

Você só precisa verificar on-line e ter credores qualificados competindo pelo seu negócio.

O que considerar antes de aplicar para obter um pré-aprovado

Valor da hipoteca ou preço da casa

Você pode estar se perguntando se deve solicitar a pré-aprovação com base em um valor específico da hipoteca ou se deve aplicar com base no preço da casa que deseja comprar. Você pode ir de qualquer maneira porque, eventualmente, os dois caminhos levarão ao mesmo destino. Em outras palavras, o banco decidirá por quanto você pode ser pré-aprovado.

Em geral, as pessoas tendem a procurar casas que desejam comprar com base em uma faixa de preço. A faixa de preço é determinada com base na receita e no adiantamento. A partir daí, um potencial comprador de imóveis fornecerá ao oficial de hipoteca as informações pertinentes para dar andamento ao processo.

Na minha situação, uma casa apareceu online que eu achei incrível. O preço pedido foi de US $ 2,9 milhões, o que achei um pouco caro. Não estava confortável em pagar mais de US $ 2,8 milhões, e foi por isso que dei US $ 2,8 milhões como o preço-alvo de venda ao meu credor.

Era uma aposta, pois não havia garantia de que o vendedor venderia por US $ 100.000 abaixo do preço pedido. Se o vendedor não se mexesse e eu realmente quisesse a propriedade, eu teria que apresentar um adiantamento de US $ 1,2 milhão em vez de um adiantamento de US $ 1,1 milhão. Mas eu tive que pagar um preço que funcionou melhor para mim, que é o que todos vocês devem fazer também. Se eu perdi a propriedade, que assim seja. Sempre haverá outra grande propriedade à venda.

Mais crédito é melhor que menos

Agora que tenho a carta de pré-aprovação, percebo que deveria ter solicitado um valor de crédito de pré-aprovação ainda maior, especialmente agora que o crédito está se tornando mais difícil de obter. O motivo é que é muito mais fácil pedir emprestado menos do que o que você está pré-aprovado, em vez de emprestar mais.

No momento, estou limitado a comprar um imóvel no valor de US $ 1.700.000 (valor da hipoteca pré-aprovada) + o máximo que posso colocar. Se eu quisesse tirar proveito de propriedades de luxo de alto nível que possam mostrar mais fraqueza, não posso porque não tenho fundos.

Ter que passar por um novo processo de pré-aprovação alterado para obter mais crédito levará mais duas a cinco semanas.

O que a carta de pré-aprovação significa

A carta de pré-aprovação de crédito significa:

  • O comprador preencheu um pedido de hipoteca
  • O banco retirou o crédito do comprador e o crédito foi totalmente aprovado
  • O comprador forneceu informações e documentação financeiras, como W-2s, recibos de pagamento e extratos bancários.
  • Um subscritor analisou todas as suas informações e tomou uma decisão inicial sobre sua inscrição
  • O comprador recebeu o mais alto padrão de aprovação de crédito para ajudá-lo a comprar uma casa

Como vendedor, a menos que você esteja desesperado, deve lidar apenas com potenciais compradores pré-aprovados. Caso contrário, há uma chance muito maior de o negócio atrasar ou cair devido a contingências de financiamento.

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Quando eu estava tentando vender meu aluguel unifamiliar em 2017, o comprador violou o prazo de contingência do financiamento em duas semanas porque seu credor tinha alguns problemas com sua transferência de emprego. Foi um processo muito estressante, pois ele era meu único comprador.

Em tempos de incerteza, os credores restringem seus padrões de empréstimos para proteger seus negócios. Por exemplo, a Wells Fargo e a Chase anunciaram que estão aceitando apenas candidatos que compram casas que têm 20% ou menos e uma pontuação de mais de 700. Muitos compradores em potencial que são pré-qualificados apenas podem ficar muito desapontados na hora de realmente obter financiamento.

Aqui está um aviso que também veio com a minha carta de crédito de pré-aprovação que você também pode receber: Essa aprovação de crédito é baseada em um produto hipotecário e nos termos atualmente disponíveis. Uma aprovação de crédito não é um compromisso
conceder empréstimos e está sujeito a alterações ou rescisão se: o empréstimo não atender mais aos requisitos regulamentares aplicáveis; e / ou há alterações materiais resultantes do recebimento de informações atualizadas que levariam o seu pedido de empréstimo a não atender mais aos nossos requisitos de subscrição; e / ou há alterações nos requisitos de hipotecas fora do nosso controle, como as impostas por investidores, agências governamentais ou seguradoras de hipotecas.

Em outras palavras, apesar de ter sido pré-aprovado, o mutuário ainda deverá estar em boas condições e fornecer toda a documentação de acompanhamento pertinente solicitada.

Quanto tempo dura a última carta de crédito pré-aprovação?

Como uma carta de crédito de pré-aprovação se parece com a compra de uma propriedade

Apesar de passar de duas a cinco semanas em média reunindo documentos, explicando transações financeiras, reunindo ainda mais documentos e aguardando, sua carta de pré-aprovação dura apenas uma quantidade finita de tempo.

Em média, você tem entre 30 e 45 dias para usá-lo até que sua carta de pré-aprovação expire. Após 30 a 45 dias, o credor começará a solicitar os últimos dois meses de documentação financeira para reprovar sua credibilidade.

Se sua renda e situação financeira não tiverem sido alteradas, você não deverá ter problemas para ser pré-aprovado novamente. Levará apenas um tempo para reunir e enviar a documentação mais recente. Durante os 30-45 dias, tome cuidado para não fazer nada drástico com sua ocupação ou suas finanças.

Mudar de emprego, sair do emprego, comprar um carro com dívidas, ir a Las Vegas apostar todo o seu dinheiro em preto e esquecer de pagar a fatura do cartão de crédito são algumas bandeiras vermelhas que colocam em risco o seu processo de pré-aprovação.

Próximas etapas após receber sua carta de pré-aprovação

Depois de receber sua carta de pré-aprovação, empacote sua carta de pré-aprovação com sua carta de amor imobiliária ao fazer uma oferta. Fazer um esforço extra pode fazer a diferença, já que muitos compradores não.

Uma coisa que você pode estar curioso é se pode reduzir o preço de venda estimado na carta de pré-aprovação, se quiser fazer uma oferta mais baixa. Por exemplo, eu não queria que o vendedor visse um preço de venda estimado em US $ 2.800.000 na minha carta de pré-aprovação se eu oferecesse apenas US $ 2.700.000. Infelizmente, meu credor disse que não poderia alterar o preço estimado de venda na carta. Seria necessário voltar a subscrever novamente.

Quando você encontrar uma casa e sua oferta for aceita, você precisará:

  • Obter uma avaliação aceitável e compromisso com o título
  • Faça uma revisão final de todas as informações e documentação com seu credor
  • Fornecer nova documentação, como comprovante de adiantamento de 3%

Como eu disse no começo deste artigo, o trabalho real começa quando você recebe sua carta de crédito de pré-aprovação. Felizmente, você terá sido pré-aprovado bem antes de encontrar sua propriedade ideal.

Quando se trata de comprar imóveis, não se preocupe. Você só tem uma quantidade limitada de crédito. Aproveite ao máximo!

Recomendações: Se você deseja refinanciar uma hipoteca ou comprar uma nova propriedade com hipoteca, consulte Credible, um mercado líder em empréstimos onde os credores competem por seus negócios. Receba gratuitamente cotações reais em minutos.

Também dê uma olhada nas oportunidades de investimento imobiliário, dadas as taxas de hipoteca recorde, que estão tornando os imóveis mais acessíveis. Fundrise e CrowdStreet são meus mercados imobiliários favoritos que permitem investir em imóveis em todo o país.

Com a tendência de trabalhar em casa crescendo devido a bloqueios, imóveis em áreas de menor custo do país com avaliações mais baixas, rendimentos mais altos de aluguel líquido e menor densidade provavelmente se sairão bem devido a uma grande mudança de migração.

Leitores, como está indo sua caçada imobiliária? Para que você está sendo pré-aprovado em termos de taxa de hipoteca e tamanho do empréstimo?



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