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Discutimos como os preços das residências unifamiliares estão se sustentando durante a pandemia, dado que o estoque está baixo e as taxas de hipoteca são iguais ou próximas ao recorde. Vale a pena procurar pechinchas dos mesmos vendedores que venderam ações quando o Dow estava abaixo de 19.000 ou quando o S&P 500 estava abaixo de 2.300. Esses vendedores motivados estão lá fora. Você só precisa procurar agressivamente para encontrá-los.

Agora, quero voltar nossa atenção para como os imóveis comerciais estão sendo afetados pela pandemia de coronavírus. Não só quero entender quais tipos de imóveis comerciais estão sendo mais afetados negativamente, também quero saber quais tipos de imóveis comerciais estão se sustentando. Há oportunidades de investimento, especialmente quando a economia se abre gradualmente.

Para obter uma análise detalhada, quem é melhor perguntar do que o CrowdStreet, uma plataforma favorita de financiamento coletivo e um parceiro afiliado da FS. Desde 2014, o CrowdStreet está focado em oportunidades imobiliárias comerciais, principalmente em cidades de 18 horas, onde as avaliações são mais baixas e as taxas de crescimento são mais altas devido às tendências demográficas.

Imóveis comerciais e a pandemia de coronavírus

Aqui estão algumas reflexões sobre como vários tipos de imóveis comerciais estão sendo afetados pela pandemia de coronavírus. Analisaremos os vários setores, do melhor ao pior.

Imóveis comerciais industriais

A tendência de longo prazo para compras on-line foi bem documentada, mas praticamente da noite para o dia todos fomos obrigados a comprar tudo on-line (para alguns que incluem compras, o último destaque do comércio eletrônico). A demanda por centros de distribuição em larga escala disparou em resposta.

Ao mesmo tempo, muitos distribuidores e varejistas descobriram da maneira mais difícil que eles não têm uma distribuição de última milha adequada (a parte “fora de entrega” do rastreamento de seu pacote), que geralmente é a parte mais cara e complicada do envio processo.

No entanto, um relatório recente da PWC mostra que 62% dos consumidores esperam que os pedidos sejam entregues dentro de dois dias após a compra (embora muitos sites estejam alertando os clientes sobre os atrasos na entrega da COVID-19).

As chances são de que haverá maior demanda por espaços de distribuição de última milha, especialmente nas áreas metropolitanas em crescimento, à medida que as empresas se esforçam para garantir que estejam bem posicionadas para o futuro.

Como os imóveis comerciais são afetados pela pandemia de coronavírus 1

FONTE: https://www.pwc.com/gx/en/retail-consumer/assets/delivery-expectations-global-consumer-insights-survey.pdf

Outro tipo de data center industrial também está atrasado em relação à demanda. Empresa de videoconferência, o Zoom passou de 10 milhões de reuniões diárias em dezembro para mais de 200 milhões reuniões diárias em março, por exemplo.

O mês passado expôs quais empresas de nuvem não tinham espaço de servidor adequado para lidar com uma força de trabalho totalmente remota e, embora essa demanda possa se estabilizar quando os escritórios reabrirem, as empresas baseadas na nuvem já estavam pressionando fortemente os data centers existentes.

Entre os REITs, os data centers (Digital Realty Trust, Equinix Inc., CyrusOne, CoreSite Realty e QTS Realty Trust) foram o único segmento da indústria a mostrar um ganho positivo no primeiro trimestre de 2020, crescendo 8,8%.

A equipe de investimentos da CrowdStreet aprovou recentemente o primeiro negócio de datacenter da empresa e a empresa pretende lançar o projeto no mercado em breve. Enquanto isso, você pode dar uma olhada no que está disponível no momento.

O diretor de investimentos da CrowdStreet, Ian Formigle, diz: “Esse projeto em particular representa um retorno de venda com uma empresa no espaço de computação em nuvem. Os negócios do inquilino mostraram sinais de fortalecimento durante os tempos do COVID, com um aumento na demanda de serviços e aumento de receita.

Imóveis Comerciais Multifamiliares

A família multifamiliar é frequentemente considerada uma classe de ativos “à prova de recessão”, principalmente porque todo mundo quer / precisa de um teto sobre sua cabeça. No entanto, a classe de ativos multifamiliares agora é amplamente segmentada e diferentes propriedades se concentram em perfis específicos de locatários.

Por exemplo, propriedades multifamiliares em que a maioria dos inquilinos trabalha remotamente e / ou tem empregos em setores em crescimento estão bem posicionadas para permanecer ocupadas e ter fortes arrecadações de aluguel.

Em uma transmissão ao vivo recente com o CrowdStreet, Melissa Reagen, da Nuveen Real Estate, apontou que 89% dos aluguéis de apartamentos foram arrecadados em abril, com apartamentos de maior qualidade coletando a uma taxa mais alta. Você pode se inscrever para assistir ao vídeo perspicaz.

Andrew Akers, consultor sênior da UIP Companies, Inc (UIP) suspeita que o interesse do investidor na recente oferta da CrowdStreet da empresa – um ativo multifamiliar de classe A estabilizado em um grande metrô – represente a “fuga à qualidade” dos investidores.

Akers acredita que a incerteza do mercado atual ajudou a solidificar o pensamento de muitos investidores imobiliários – comprar um ativo de qualidade em um mercado de qualidade, mesmo em tempos de estresse, pode ser uma boa receita para a preservação da riqueza, além de renda e longo prazo. apreciação.

No entanto, a habitação da força de trabalho – geralmente ocupada por famílias “de colarinho azul”, onde os empregos estão vinculados ao varejo, ao setor de serviços e à construção – pode ter mais dificuldade em arrendar o aluguel no prazo ou na totalidade.

Para manter as pessoas em suas casas, muitos municípios estão adotando fortes proteções de locatários para evitar despejos. Mas isso significa que pode haver um período de tempo em que os proprietários pagam hipotecas e despesas, mas seus inquilinos não precisam pagar aluguel.

A capacidade de um proprietário de arrendar está fortemente ligada ao que seus inquilinos fazem no trabalho; portanto, agora, mais do que nunca, é importante entender os fatores econômicos e de emprego associados à população locatária de uma propriedade.

Consultório Médico Imóveis Comerciais

A diferença entre inquilinos médicos críticos e inquilinos não críticos é muito aparente no momento. Procedimentos eletivos e não essenciais estão sendo cancelados para proteger pacientes e profissionais de saúde, mas alguns procedimentos – incluindo diálise e quimioterapia – não podem ser adiados.

Independentemente de um inquilino médico prestar serviços críticos ou não, eles geralmente têm uma base de pacientes fiel que procurará agendar serviços – tudo, desde a limpeza dos dentes até a cirurgia de reconstrução do LCA – assim que for permitido.

E, graças ao alto custo da mudança e às construções pesadas / caras, muitas vezes necessárias para alinhar um novo consultório médico com os códigos apropriados, é provável que a maioria dos inquilinos médicos não quebre seus contratos e opte por renovar quando chegar a hora.

Escritório Imobiliário comercial

De acordo com a empresa de dados imobiliários CoreNet Global, a quantidade média de espaço por funcionário caiu de 225 pés quadrados em 2010 para 176 pés quadrados em 2012. E não é como se tivéssemos devolvido esse espaço aos funcionários desde então.

Com a maioria dos trabalhos tradicionais de escritório agora trabalhando remotamente graças ao COVID-19, muitos inquilinos de escritório estão percebendo que alguns trabalhos podem permanecer remotos mesmo quando nos é permitido voltar ao escritório. Isso poderia diminuir a necessidade geral de espaço para escritório.

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Ian Formigle, diretor de investimentos da CrowdStreet, acredita que o COVID-19 mudará fundamentalmente a maneira como pensamos e usamos o espaço do escritório. “Agora que os tomadores de decisão foram forçados a trabalhar em casa, eles podem ter opiniões muito diferentes sobre a aparência de seu escritório.

Mesmo o CEO do Morgan Stanley, James Gorman, disse que a empresa provavelmente manterá uma porcentagem de sua força de trabalho em casa, mesmo depois de termos permissão.

“Com 90% de nossos funcionários em casa, quase não tivemos problemas em nossa fábrica”, disse Gorman. “Posso ver um futuro em que parte de toda semana, certamente parte de todo mês, por muitos funcionários, estará em casa? Absolutamente.”

Por outro lado, também pode haver uma importância renovada colocada no espaço pessoal e um distanciamento adequado entre os funcionários (é isso que finalmente nos liberta da planta aberta?), O que poderia provar aumentar demanda de escritório.

É importante lembrar que “aberto a negócios” provavelmente não significará que todos voltem ao escritório no mesmo dia. Provavelmente, os funcionários serão “integrados” nos próximos meses para ajudar a garantir a saúde e a segurança de todos.

É muito cedo para dizer com certeza exatamente como será o escritório de janeiro de 2021, mas é provável que não seja o escritório de janeiro de 2020.

O gráfico abaixo fornece uma idéia de como os imóveis industriais, comerciais e de varejo estão executando a pandemia de coronavírus até agora.

Desempenho imobiliário comercial na Europa

Hotelaria Comercial Imobiliário

O setor de hospitalidade foi sem dúvida o mais atingido e o mais rápido na sequência do COVID-19. Em abril, cerca de 25% dos 7.300 hotéis da Marriott em todo o mundo foram fechados temporariamente e a empresa deve informar que em março a receita por quarto disponível (REVPAR) diminuiu aproximadamente 60% em todo o mundo. Nos EUA, cerca de 80% de todos os quartos de hotel estão vazios.

À medida que o impacto imediato do COVID-19 se tornava mais claro, a equipe de investimentos da CrowdStreet eliminou quase todas as ofertas de hospitalidade do pipeline do Marketplace.

Como afirmou a diretora de investimentos da CrowdStreet, Anna-Marie Allander Lieb, “vimos o setor de hospitalidade rapidamente declinar com a ocupação caindo e atingindo aproximadamente 20% em todo o país. Historicamente, os rebotes no setor de hospitalidade levaram o dobro do tempo necessário para declinar.

No entanto, dadas as circunstâncias muito diferentes desta vez, procuraremos sinais de que o país está saindo do COVID-19, com o levantamento de pedidos de estadia em casa como um sinal de que uma recuperação pode começar.

Também prestaremos atenção em como as coisas se desenrolam na China e em regiões da Europa onde elas estão mais à frente em suas recuperações. Dito isto, estamos começando a ver peças oportunistas no espaço com preços angustiados com um desconto de 60% em relação à, o que mostra um grande potencial “.

A hospitalidade também pode recuperar o mais rápido uma vez que os pedidos de estadia em casa sejam levantados e é seguro que as pessoas viajem novamente. Depois de meses presos em casa, é provável que as pessoas voltem para os mercados onde as viagens são fortes e, mesmo que não se sintam confortáveis ​​em voar, podem optar por ir a locais de férias.

Imóveis comerciais de varejo

De acordo com a Federação Nacional de Varejo, o setor de varejo contribui com aproximadamente US $ 2,6 trilhões (cerca de 25%) para o PIB dos EUA e é o maior empregador do setor privado do país. No entanto, com apenas negócios essenciais autorizados a abrir sob a maioria dos pedidos de estadia em casa, os varejistas foram atingidos com força e mão-de-obra, fechando lojas e tentando encontrar uma maneira de pagar aluguéis.

De acordo com Marcus & Millichap, a cobrança de aluguel em abril variou de apenas 10 a 25% para os donos de shoppings com maiores concentrações de inquilinos não essenciais – academias, salões de beleza, livrarias – e apenas 50 a 60% para os proprietários com inquilinos “essenciais”, como mercearias lojas e farmácias.

O interessante é que não são apenas os varejistas de mães e filhos que lutam para pagar o aluguel. Grandes locatários de varejo, incluindo Burlington Stores, Petco Animal Supplies, LVMH Moët Hennessy Louis Vuitton, Victoria’s Secret e Staples, todos deixaram de pagar o aluguel integralmente.

Somente o tempo dirá quais varejistas se recuperarão primeiro quando os consumidores se sentirem confiantes o suficiente para sair e terem dinheiro para comprar novamente, mas a equipe da CrowdStreet Investments normalmente procura oportunidades de investimento no varejo ancorado por uma mercearia, que quase sempre mantém os estacionamentos cheios.

Como o setor imobiliário comercial está sendo afetado pelo COVID-19 e onde investir

Oportunidades de investimento em imóveis comerciais

Graças à análise da CrowdStreet, aprendemos os seguintes pontos-chave sobre como a pandemia de coronavírus está afetando imóveis comerciais:

  • O setor imobiliário comercial industrial parece ser o tipo mais atraente devido ao crescimento de centros de distribuição e data centers.
  • É preferível se concentrar em apartamentos multifamiliares Classe A em uma grande área metropolitana devido a uma porcentagem maior de trabalhadores de colarinho branco que podem trabalhar em casa.
  • A suposição padrão é que os imóveis comerciais dos escritórios diminuam a curto prazo à medida que mais funcionários trabalham em casa. No entanto, a demanda imobiliária comercial do escritório pode realmente aumentar ao longo do tempo devido ao desejo de mais espaço pessoal e distanciamento adequado. Os trabalhadores estão se aproximando cada vez mais das plantas abertas há anos.
  • Os imóveis comerciais de hospitalidade podem ter mais oportunidades para os investidores, uma vez que a CrowdStreet está observando ~ 60% de redução de preço. Se você acredita que a viagem acabará voltando, a hospitalidade parece atraente nesses níveis.
  • Procure imóveis comerciais de varejo que tenham um supermercado como âncora. No entanto, a longa tendência descendente do varejo está agora se acelerando.

À medida que as economias se abrem, a demanda por imóveis comerciais deve se recuperar exatamente como a demanda pela maioria das coisas que foram artificialmente suprimidas durante um período de bloqueio.

A chave é ser oportunista e procurar ofertas que ofereçam termos mais agradáveis ​​para aumentar o perfil de risco / recompensa. A CrowdStreet está procurando diligentemente esses acordos para mostrar em sua plataforma. Cabe a nós investir naqueles que melhor atinjam nossas metas de investimento.

Leitores, existem tipos específicos de imóveis comerciais que você deseja comprar? Que tipo de imóvel comercial você vê mais oportunidades?



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