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Quando o S&P 500 corrigiu inicialmente 10% em 2020, pensei imediatamente: graças a Deus por títulos, dinheiro e imóveis! Eu tinha comprado uma casa um pouco maior no ano passado com receitas de ações e dinheiro existente.

Os títulos estavam com uma aparência fantástica, pois os investidores entravam em refúgios seguros. A certa altura, alguns ETFs de títulos pareciam os famosos estoques parabólicos da Internet de 2000. Como os imóveis são considerados primos próximos dos títulos, os preços dos imóveis certamente também estavam subindo.

Coronavírus 2019-2020 desempenho do fundo de obrigações

No entanto, em algum momento, os investidores deixarão de comprar imóveis e até títulos por medo de que um colapso econômico derrube até os ativos mais defensivos.

Um desses pontos ocorreu na quinta-feira, 12 de março, quando o S&P 500 caiu 10%, o VNNF ETF VNQ caiu ~ 10%, os fundos de títulos municipais caíram de 4 a 6% e até os títulos do Tesouro caíram de 1 a 3% . 12 de março foi o dia que não deveria acontecer, mas aconteceu. E isso aconteceu novamente em 16 de março, quando o S&P 500 fechou 12% ainda mais.

Vamos discutir como os estoques baixos devem cair antes que eles comecem a impactar negativamente os preços dos imóveis. Falaremos intuitivamente sobre o nível de queda e duração dos preços. Também destacarei comparações históricas de preços entre os dois.

Quão baixa as ações terão que ir antes que os investidores parem de comprar imóveis?

COVID-19 é o lembrete mais recente da rapidez com que as ações podem perder valor. Claro, as ações são um investimento passivo de 100% que historicamente geram retornos de 8% a 10% ao ano. No entanto, a desvantagem de as ações serem 100% passivas é que você não tem controle. Você está à mercê das decisões da gerência e de variáveis ​​exógenas aleatórias.

A rápida perda de valor de uma ação é uma das razões pelas quais prefiro imóveis a ações. O setor imobiliário é menos volátil, oferece abrigo e gera renda. No entanto, nem todos os imóveis são criados iguais.

Vamos fazer um exercício de reflexão sobre o investimento imobiliário quando o S&P 500 cai 10% – 15%, 15% – 20% e superior a 20%.

Preços dos imóveis quando o S&P 500 cai 10 – 15%

Quando o S&P 500 corrige de 10 a 15%, o dinheiro tende a surgir no setor imobiliário. Diferentemente das ações, os preços dos imóveis mudam muito mais lentamente. Quando o S&P 500 corrige de 10 a 15%, as taxas de hipoteca tendem a cair, tornando os imóveis mais acessíveis. À medida que o estado imobiliário se torna mais acessível, a demanda por imóveis aumenta.

O setor imobiliário não apenas mantém seu valor, mas provavelmente ver uma aceleração na apreciação dos preços quando o S&P 500 corrige de 10 a 15%. Novamente, observe o gráfico de desempenho dos títulos acima e pense nele como um proxy para o desempenho dos preços dos imóveis, dependendo do tipo de imóvel que você possui.

Minha crença é que sua residência principal aumentará em 1-2 pontos percentuais acima da taxa normal de apreciação quando o S&P 500 corrigir cerca de 10% a 15%.

Por exemplo, se se esperasse que o mercado imobiliário de sua cidade aumentasse 4% em um ano, durante uma correção de 10% a 15% no mercado de ações, poderíamos ver os preços aumentarem de 5% a 6% quando o dinheiro sair dos estoques para o real imobiliários e outros ativos defensivos.

Quanto aos títulos e dinheiro, o objetivo de investir em títulos e dinheiro não é ganhar muito dinheiro, é para SALVAR-SE de perder muito dinheiro. Uma conta de poupança on-line em dinheiro pode gerar apenas uma taxa de juros garantida de 1,75%, mas evitará que você experimente perdas de papel com dois dígitos percentuais.

Os títulos são adoráveis ​​em uma correção de 10% a 15%. Eles não apenas fornecem um rendimento maior do que a sua conta poupança média online, mas o valor dos títulos também tende a aumentar também.

Abaixo está o gráfico do MUB, o ETF iShares National Muni Bond. O MUB subiu cerca de 1,8% quando o S&P 500 perdeu 12% naquela semana.

Desempenho do fundo de obrigações municipais 2020

Preços dos imóveis quando o S&P 500 cai 15% – 20%

Quando o S&P 500 está firmemente entre uma correção (-10%) e um mercado em baixa (-20%), os investidores imobiliários começam a hesitar um pouco. Quanto mais o S&P 500 estiver entre 15% e 20%, mais hesitação haverá.

Os imóveis devem ainda superam fortemente o S&P 500. No entanto, esse desempenho começa a perder vapor quando o S&P 500 atinge a -20%. Em vez de receber cinco ofertas, um vendedor doméstico pode receber apenas duas ou três ofertas. A demanda por imóveis ainda é forte devido ao aumento da acessibilidade e à procura literal de abrigo.

A maioria dos americanos que possuem imóveis possui a maior parte de seu patrimônio líquido em sua residência principal. Como resultado, durante uma correção no mercado de ações, a maioria dos americanos encontra grande conforto sabendo que seu maior patrimônio não é apenas manter o valor, mas também fornecer abrigo.

Milhões de americanos provavelmente refinanciaram suas hipotecas durante um declínio no mercado acionário de 15% a 20%, à medida que as taxas de hipoteca caem mais fortemente. Com menor custo de vida e maior valorização imobiliária, a demanda por imóveis continua.

Atividade de refinanciamento de hipoteca durante um mercado em baixa

Quando o S&P 500 cai entre 15% e 20% do máximo, estou procurando ativamente comprar ações. Também estou pesquisando negócios imobiliários mais do que o habitual. No entanto, as ofertas imobiliárias não existirão, a menos que você se esforce e ofereça muitas ofertas baixas. Um declínio de 15% a 20% é como receber um golpe no corpo. Não é um nocaute.

Preços dos imóveis quando o S&P 500 cai mais de 20%

Porém, quando o S&P 500 cai mais de 20%, é natural que os investidores imobiliários comecem a se preocupar com a possibilidade de uma recessão. Uma recessão ocorreu cerca de 70% das vezes que o S&P 500 diminui em mais de 20%.

Quanto mais o S&P 500 cair mais de 20%, maior a probabilidade de uma recessão iminente, pois as empresas começam a demitir funcionários devido ao crescimento mais lento e lucros mais baixos.

Se houver um declínio de S&P 500 de 25% a 30% que dura mais de alguns meses, acho que os preços dos imóveis finalmente pararão de se valorizar. O volume cairá e os preços irão parar quando os investidores entrarem no modo de espera para ver.

A crise financeira de 2008 – 2009 foi incomum, pois um declínio percentual de dois dígitos nos preços dos imóveis devido à sobre alavancagem fez com que o S&P 500 diminuísse e não o contrário. Hoje, graças aos padrões de empréstimos muito mais rigorosos desde a crise financeira, a qualidade do crédito dos proprietários é muito maior. A dívida hipotecária diminuiu enquanto o valor da habitação aumentou.

Home equity

Nem todos os imóveis são criados iguais

Muitos investidores gostam de imóveis devido à sua natureza menos volátil. Mas nem todos os imóveis são criados iguais. Se você deseja menos volatilidade em seus investimentos imobiliários, deseja possuir os seguintes imóveis nesta ordem:

  • Residência Primária
  • Propriedade de aluguel físico
  • Investimentos em consórcios imobiliários privados e eREITs privados
  • REITs e ETFs imobiliários de capital aberto

Sua residência principal é a sua pedra. A avaliação está mudando a cada dia, mas você não sabe o que é e nem se importa tanto com outros investimentos imobiliários. Você está muito ocupado curtindo sua casa e vivendo sua vida. Quando é hora de vender sua residência principal, é aí que você se preocupa com o preço.

Seu portfólio físico de imóveis para aluguel também é um ativo constante. O que mais lhe interessa é se seus inquilinos pagarão o aluguel a tempo. Seu portfólio físico de imóveis para aluguel é sobre geração de fluxo de caixa. O preço das suas propriedades de aluguel é secundário.

Os investimentos privados em organização imobiliária e os eREITs privados também são menos voláteis porque você não recebe uma atualização diária da avaliação. O máximo que você obterá provavelmente será uma atualização trimestral sobre o desempenho do projeto. No caso de um eREIT, você deve receber um dividendo trimestral. O valor subjacente de seus investimentos imobiliários privados também muda todos os dias, mas você realmente não se importa devido à natureza de longo prazo de muitos desses investimentos. Estamos falando de 3 a 7 anos em média.

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Retorno médio por classe de ativo de 1999 a 2018

Agora chegamos a REITs e ETFs de capital aberto, como O e VNQ. Eles foram a classe de ativos com melhor desempenho entre 1999 e 2018. No entanto, REITs e ETFs de capital aberto tendem a agir mais como ações do que como imóveis. Se você é um investidor que busca menos volatilidade, investir mais em um REIT de capital aberto ou REIT imobiliário não é o caminho a percorrer.

Dê uma olhada no gráfico abaixo da Fundrise, minha plataforma favorita de financiamento coletivo para investidores não credenciados. O gráfico compara o portfólio da plataforma do Fundrise ao ETF da Vanguard Total Stock Market e ao ETF da Vanguard Real Estate.

Olhe especificamente para o ano de 2018 e depois para 2015.

Desempenho do Fundrise

Em 2018, quando o S&P 500 fechou em queda de 5,13%, o Vanguard Real Estate ETF VNQ fechou em queda de 6% ainda pior. Os investidores trataram REIT de capital aberto mais perto de ações do que de imóveis. Visto que o portfólio menos líquido da plataforma Fundrise não estava à mercê das forças do mercado;

Agora, vamos dar uma olhada no desempenho do VNQ quando o S&P 500 perdeu 11,6% entre 21 e 28 de fevereiro de 2020. O VNQ caiu de US $ 99,57 para US $ 87,33, ou uma queda maior de 12,3%.

Mais uma vez, o VNQ não forneceu a defesa que alguns investidores do REIT esperavam. Talvez esse fosse um caso especial devido ao coronavírus ameaçar o coração do trabalho no escritório versus o trabalho remoto.

Gráfico S&P 500 versus Real Estat

O S&P 500 em queda de 30% a 35% é provavelmente o ponto de ruptura para imóveis

Eu já vivi três mercados em baixa: 1) o mercado em baixa de 2000 – 2001 que sofreu um declínio de 36,8% em 546 dias; 2) o mercado em baixa de 2002, que teve uma queda de 32% em 200 dias; 3) e o devastador O mercado de urso de 2007 a 2008 teve um declínio de 51,9% em 408 dias.

Agora, estou vivendo meu quarto mercado em baixa, que demonstrou ser o declínio mais rápido da história. Ao longo dos anos, fui incomodado por tantas pessoas aleatórias que dizem que sou muito conservadora com meus investimentos. Por que se preocupar com o que faço com meu dinheiro? Felizmente, este mercado em baixa fornecerá alguma perspectiva. Lembre-se, a primeira regra da independência financeira é nunca perder dinheiro.

Minha expectativa é que, dado que esse mercado em baixa se deva a uma súbita paralisia na demanda dos consumidores e a um choque no lado da oferta, quando o pior do coronavírus já passou, a recuperação estará mais próxima da forma em V do que na forma em U gorda. algum tempo no segundo semestre.

Correção e duração médias do mercado de urso

A partir de 2000, lembro-me de dinheiro saindo de estoques de tecnologia e estoques em geral e até imóveis até 2007. Os imóveis tiveram um desempenho muito bom em todo o mundo, através de dois mercados em baixa (-32% e -37%), até o final de 2006, quando os preços pararam de se valorizar.

Então, por volta de 2008, tudo começou a entrar em colapso, incluindo títulos porque os americanos estavam super alavancados. Não havia realmente nenhum lugar para se esconder, exceto em dinheiro e CDs.

Portanto, parece que o setor imobiliário, exceto os REITs negociados em bolsa e os ETFs imobiliários, tende a se sair bem ou se manter desde que o S&P 500 não diminua muito mais do que 30% – 35%. Certamente haverá uma diminuição na demanda imobiliária, pois as ações caem cada vez mais perto de menos de 30 a 35%. Mas uma vez que esse limite de -35% é ultrapassado, a maioria das pessoas tende a se apegar ao dinheiro e começa a surtar.

Pense na sua própria situação. Entre um declínio de 20% a 30%, você provavelmente está pensando em comprar ações e imóveis. Mas quando o S&P 500 estiver em mais de 30%, você provavelmente se perguntará se deve começar a comprar ações e acumular dinheiro em vez de comprar imóveis físicos, dado que Mais fácil para comprar ações. Você também sabe que o mercado em baixa médio teve um declínio de ~ 32%; portanto, se você comprar ações agora, é improvável que veja muito mais do que 10% de desvantagem.

Quando o S&P 500 cair 35% ou mais, você provavelmente também começará a se preocupar com seu trabalho, o que significa que você não vai deseja alavancar e comprar propriedades, já que cada propriedade é uma aposta tão concentrada. Em vez disso, você provavelmente desejará manter mais dinheiro, mordiscar no mercado de ações e fazer investimentos imobiliários menores, o que pode ser feito por meio de financiamento coletivo ou REITs e ETFs imobiliários de capital aberto.

Para mais perspectivas sobre ações versus imóveis, abaixo está um gráfico que mostra os retornos totais entre o S&P 500 e o Vanguard Real Estate ETF desde 1996. Vemos que, após cerca de 10 anos, os imóveis começaram a ter um desempenho significativo. Portanto, durante uma desaceleração, o ETF imobiliário da Vanguard pode “reverter” ao declinar mais do que o S&P 500.

Retorno total do S&P 500 versus retorno total do ETF da Vanguard Real Estate

Abaixo está uma representação gráfica que mostra o desempenho do setor imobiliário em comparação com os estoques entre 1997 – 2017, exceto em 2008. Em 2008, foi a implosão do setor imobiliário que levou as ações a corrigir em 50% + e não o contrário.

Como o setor imobiliário é impactado por uma queda nos preços das ações? 1

O setor imobiliário é um investimento central

REITs públicos e ETFs imobiliários são tão voláteis quanto as ações quando as ações derretem. Portanto, considere possuir propriedades de aluguel físico, eREITs privados ou investimentos imobiliários particulares, se você desfruta de estabilidade ou pelo menos a ilusão de estabilidade. Para realmente ser um imóvel longo, você deve possuir um imóvel além da sua residência principal.

Para minhas propriedades de aluguel, os cheques de aluguel continuavam chegando durante a crise financeira de 2008-2009. A ocupação estava cheia e os preços dos aluguéis ficaram estáveis ​​por dois anos antes de serem aumentados para acompanhar a inflação. Espero que o mesmo aconteça novamente com meu portfólio em 2020 e além, especialmente porque espero uma recuperação mais rápida.

Quando o mercado de ações está implodindo, o setor imobiliário se torna uma classe de ativos atraente até certo ponto. Esse ponto é de cerca de um declínio de 30 a 35% no S&P 500. Após um declínio de 35% no S&P 500, espere que os preços de todos os tipos de imóveis comecem a declinar, pois os potenciais compradores temem uma recessão futura.

Se você planeja tirar proveito de uma queda nos preços dos imóveis, como sempre procuro, não exagere. Alavancagem é o que destrói até a maior das fortunas. Seja paciente e seja agressivo ao procurar negócios.

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Leitores, quanto você acha que o S&P 500 teria que diminuir antes que a demanda por imóveis comece a se assustar? Você já viu alguma fraqueza imobiliária em sua região com o S&P 500 em território de baixa de mercado? Aqui em SF, o inventário está muito baixo e não estou vendo bons negócios.



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