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Você acreditaria que uma casa de US $ 300.000 poderia gerar US $ 5.000 por mês em receita bruta? E que grande parte do trabalho de manutenção de sua casa de hóspedes pode ser automatizada?

Fiquei intrigado quando Boris de Crie seu BNB entrou em contato comigo oferecendo-me para escrever um relato detalhado das experiências de ele e sua esposa como anfitriões do Airbnb.

Sou um grande fã da plataforma. Estou escrevendo isso de um aluguel do Airbnb na Espanha, no meio de um período de quatro a cinco meses em casas do Airbnb no México e na Espanha.

Se você é novo na plataforma, pode economizar até US $ 55 com US $ 40 na sua primeira estadia e US $ 15 na sua primeira experiência no Airbnb com este link de referência.

Pensei em como poderíamos nos tornar anfitriões, mas ainda não puxei o gatilho para isso. Se e quando o fizer, voltarei a este post e a outros recursos reunidos por meus amigos Dr. David Draghinas, Kevin Ha e minhas novas amigas Susan e Boris.

Para as pessoas que pensam em independência financeira e consideraram investir em imóveis, existe uma opção de nicho específica em seu radar, pois cresce aos trancos e barrancos e pode superar praticamente qualquer investimento imobiliário tradicional. Especificamente, estamos nos referindo a aluguel de curto prazo.

Neste artigo, queremos falar sobre como passamos do zero para hospedar quase 10.000 convidados por ano e nos tornar financeiramente independentes principalmente por meio de nossas propriedades. Falaremos sobre como os aluguéis de curto prazo podem realmente ser mais estáveis, seguros e confiáveis ​​do que os aluguéis de longo prazo e como automatizamos a maioria dos processos para que não se torne um segundo emprego em período integral para nós.

sala de estar nesta propriedade particular do airbnb

Como começamos com o Airbnb.

Minha esposa, Susan, e eu (Boris) somos um casal profissional que vive e trabalha no Nordeste. Dirijo uma pequena empresa de comércio eletrônico e ela trabalha como gerente de marketing em uma grande empresa corporativa.

Nós já usamos o Airbnb há muitos anos. Sempre que viajávamos para um novo destino, normalmente verificamos primeiro quais opções estão disponíveis nessa plataforma.

Também levou a algumas experiências espetaculares – ficamos em uma aconchegante casa flutuante em Seattle, em uma casa na árvore na Letônia e em uma casa colonial cheia de história no centro de Xangai – sem mencionar dezenas e dezenas de apartamentos e quartos regulares.

Inevitavelmente, voltávamos para casa e pensávamos em nos tornar anfitriões, mas sempre estávamos preocupados em ter a capacidade de gerenciá-lo e sem saber se valeria a pena. Olhando para trás, também não vimos a grande oportunidade – além de apenas fazer um pouco a mais.

Em 2017, comprei meu primeiro apartamento e decidimos que era um momento tão bom quanto qualquer outro para experimentá-lo. Nós pulamos nele e começamos alugando os quartos. As receitas que conseguimos gerar com alguns quartos alugados excederam todas as nossas expectativas.

Avancemos três anos depois e adquirimos várias propriedades em cidades dos EUA que agora são executadas como locações de curto prazo. Entre todos, estamos no caminho de hospedar 10.000 convidados por ano, enquanto o fazemos de forma totalmente remota – vivendo a centenas e às vezes milhares de quilômetros de distância de nossas cidades.

Para nós, fazer aluguel de curto prazo tem sido uma estratégia muito mais forte para gerar renda e riqueza passivas do que aluguel de longo prazo, devido a um retorno muito maior do investimento.

Nesta peça, queremos detalhar nossa estratégia e número exatos de aquisição e criação de uma propriedade. Faremos isso com um exemplo específico de uma de nossas propriedades que adquirimos em 2018 que gera US $ 62.000 por ano (ou US $ 5.000 + / mês).

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Nosso investimento típico no Airbnb:

Todo mundo normalmente tem sua própria estratégia para quais propriedades eles consideram o ajuste certo, por isso queremos compartilhar como é um investimento imobiliário típico do Airbnb para nós.

Geralmente é uma família ou duplex, tem quatro ou mais quartos e fica em um ambiente urbano – embora nunca esteja exatamente no centro da cidade, onde os preços tendem a ser muito caros para nós.

Compramos essa propriedade em particular por US $ 300.000 com 20% de desconto. É uma casa unifamiliar nas cidades gêmeas com 4 quartos, 2 banheiros, em bom estado e quase pronta para morar.

Não fica no centro da cidade, mas é bastante próximo ao distrito comercial central, bem como ao aeroporto, universidade e lojas. Você pode chegar praticamente a qualquer lugar a menos de 15 minutos de carro, o que é bom porque amplia a demografia dos hóspedes com os quais podemos atender.

Além disso, o bairro em si é muito tranquilo e agradável – com ótimos restaurantes, cafés e bares a poucos minutos de distância.

a cozinha

Nossos custos de instalação nessa propriedade foram os seguintes:

Abaixo, há uma descrição do que gastamos para adquirir e configurar essa propriedade:

  • $ 8.200 em reformas – pintura de interiores, novos eletrodomésticos, outras coisas menores pela casa.
  • US $ 13.000 para fornecê-lo de cima para baixo – isso está alinhado com a maioria de nossas propriedades. Para fazer isso com bom orçamento, normalmente gastamos entre US $ 12 e US $ 14 mil em móveis. Você pode fazer isso por menos ou por mais.
  • US $ 7.000 em custos de fechamento, licenciamento e configuração – isso também está bastante alinhado com o que gastaríamos em uma propriedade típica.

Combinado com um adiantamento de US $ 60.000 (20%), recebemos cerca de US $ 88.000 para comprar o imóvel, renová-lo, fornecê-lo e prepará-lo para o lançamento.

Composição da receita:

Agora, vamos dar uma olhada no que uma propriedade como essa realmente gera em receita.

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Lançamos em janeiro, que é a estação mais lenta, então demorou um pouco para que nossos números aumentassem. No entanto, em nosso primeiro ano completo, geramos cerca de US $ 62.619 em receita bruta com cerca de 90% + taxa de ocupação.

Nossas receitas foram as seguintes:

Janeiro: US $ 3.335

Fevereiro: US $ 3.777

Março: $ 4.454

Abril: $ 4,892

Maio: US $ 3.955 *

Junho: US $ 5.429

Julho: $ 8.171

Agosto: $ 7.953

Setembro: US $ 4.954

Outubro: US $ 5.610

Novembro: $ 4,888

Dezembro: $ 5.200

* Em maio, nós nos subestimamos por acidente, o que resultou em uma receita menor do que poderia ter sido naquele mês.

Janeiro e fevereiro são tradicionalmente mais lentos, pois menos pessoas viajam para a região – seja a trabalho ou a lazer. As receitas começaram a subir em março e foram fortes até dezembro.

Os meses movimentados do final da primavera até o final do verão compensam os meses lentos do inverno.

O que cobramos por essa propriedade do Airbnb:

Normalmente, cobramos de US $ 200 a US $ 400 por noite para aluguel de casa completa (com um mínimo de 2-3 noites) e cerca de US $ 30-50 / noite para aluguel de quarto privado (sem mínimos).

As reservas para casas cheias costumam ser feitas com vários meses de antecedência, enquanto os quartos particulares geralmente se esgotam dentro de 7 a 30 dias antes do check-in. Isso faz sentido, já que grupos maiores normalmente precisam planejar com mais antecedência e os viajantes individuais tendem a decidir as coisas mais de última hora.

Esperamos que nossas tarifas aumentem de 5% a 10% no segundo ano, pois temos o benefício de ter análises mais positivas e um melhor entendimento desse mercado.

Também começamos a ser mais agressivos nos aluguéis de casa inteira no fim de semana, que são muito lucrativos, por isso, dedicaremos mais atenção a isso. E, em geral, isso nos permitirá aumentar um pouco as taxas, focar mais nas estadias premium (aluguel de casa inteira) e até otimizar a ocupação e outras taxas.

Obviamente, as despesas são bem diferentes em um aluguel de curto prazo e em um aluguel de longo prazo. Por exemplo, gastamos entre US $ 900 e 1.000 por mês apenas em uma governanta que lida com a limpeza entre os hóspedes. Também somos responsáveis ​​por todos os serviços públicos e precisamos comprar suprimentos regulares. Geralmente, essas são as responsabilidades dos inquilinos quando você aluga a longo prazo.

Dito isso, depois de todas as despesas – incluindo hipoteca, serviços públicos, governanta / custos de limpeza, suprimentos e manutenção – nosso fluxo de caixa final é de cerca de US $ 22.000 por ano ou cerca de 25% de retorno em dinheiro (US $ 88.000 que investimos nela) )

Por fim, paradoxalmente, também descobrimos que a casa permanece em melhores condições com aluguel de curto prazo do que com aluguel de longo prazo.

Em parte porque temos nossa governanta que está lá 4-5 vezes por semana, para que possamos manter as coisas limpas e detectar quaisquer problemas de manutenção imediatamente. E em parte porque os hóspedes que ficam de 2 a 3 noites geralmente voltam para casa para descansar e dormir, portanto, há muito pouco desgaste nos quartos e nas áreas comuns.

Aprofundando – o que contribui para um investimento bem-sucedido no Airbnb?

Acreditamos firmemente que não existe uma maneira única e correta de fazer um Airbnb, pois isso significa coisas diferentes para pessoas diferentes. No entanto, se você o abordar da perspectiva de um investimento financeiro e desejar gerar o máximo retorno sem criar um segundo emprego em período integral, estas são as etapas que seguimos pessoalmente:

Etapa 1: Encontrar a propriedade certa

O interessante do Airbnb é que ele não precisa ser feito em uma grande cidade nem no centro da cidade para ter sucesso. De fato, alguns dos melhores resultados são frequentemente encontrados em cidades menores e áreas onde os preços da habitação ainda são razoáveis.

Ao procurar uma nova propriedade, há algumas coisas que sempre levamos em consideração:

  • Verifique os requisitos legais. Tudo começa com isso – você deseja garantir que pode operar legalmente seu aluguel de curto prazo; portanto, verifique primeiro os regulamentos e portarias em sua cidade.
  • Quanto mais quartos, melhor. Normalmente, nos concentramos em propriedades com 4 ou mais quartos, pois proporcionam o maior retorno na maioria dos mercados (embora nem todos).
  • Casa independente é melhor do que um condomínio. Existem várias razões para isso – é mais fácil automatizar check-ins e check-outs, há menos problemas em potencial com os vizinhos e oferece maior controle.

Normalmente, também não fazemos propriedades que exijam trabalho extensivo porque, muitas vezes, elas não estão na cidade em que vivemos. Assim, a quantidade de tempo que gastamos para fazer uma reforma também é um fator significativo para nós.

Preferimos pagar um prêmio, mas poderemos lançar dentro de algumas semanas do que ter que passar alguns meses supervisionando uma renovação. Essa é uma abordagem bastante diferente dos investidores que estão focados nas propriedades do estilo de consertar e virar.

1 de 4 quartos

Etapa 2: Decidindo sobre uma estratégia de hospedagem

Cada mercado é diferente e a propriedade deve atender aos tipos de visitantes que chegam lá. Geralmente, preferimos focar nos mercados urbanos com uma ampla mistura de indústria, academia e viagens.

Outras pessoas terão sucesso em mercados de férias mais tradicionais ou em outras áreas, por isso é bastante subjetivo. Mas para nós, é isso que funciona.

Mais especificamente, nossa abordagem para aluguel de curto prazo se concentra essencialmente em alugar a casa inteira como uma lista única nos fins de semana e depois alugar os quartos – individualmente – durante a semana.

A lógica é simples:

  • Nos fins de semana, há mais grupos viajando juntos e eles estão dispostos a pagar um prêmio por acomodações que lhes permitam ficar juntos.
  • Nos dias úteis, por outro lado, há muito mais pessoas e casais que passam por uma cidade – seja por trabalho, viagem ou outros motivos. Portanto, é muito mais fácil alugar quartos individualmente do que uma unidade de 4 quartos como um todo.
  • Ao contrário das expectativas de muitas pessoas, geralmente descobrimos que, pelo preço certo, as pessoas não se importam com o fato de que as áreas comuns e os banheiros são compartilhados. Afinal, eles estão pagando uma fração do que pagariam em um hotel.
  • Do ponto de vista da receita, isso ajudará a manter a ocupação alta e garantirá que a propriedade não fique vazia durante a semana. Geralmente vemos taxas de ocupação de mais de 90% em todas as nossas propriedades quando seguimos essa abordagem.

Etapa 3: Configuração e decoração

Depois que a propriedade for encontrada e adquirida, o próximo passo é configurá-la e lançá-la. Isso inclui lidar com todas as reformas necessárias, fazer a decoração e encontrar uma governanta e um ajudante local que ajudem a executar o dia-a-dia.

Se é local para você, o processo é bastante fácil. No entanto, se não for, você precisará descobrir como otimizar o processo.

As etapas específicas que você precisa descobrir são:

  • Como decorar e mobiliar a casa.
  • Como solicitar as licenças de aluguel de curto prazo necessárias.
  • Como encontrar, treinar e contratar uma governanta de longo prazo.

O último ponto é tipicamente a parte mais desafiadora, porque é um tanto de arte e de ciência. Normalmente, publicamos alguns anúncios no Craigslist, conversamos com cerca de 6-8 pessoas e convidamos 3-4 para um dia de teste em nossa propriedade. Isso nos permite ver como eles funcionam, se eles aparecem quando dizem que fazem e assim por diante.

Também para nós, temos uma empregada doméstica e uma equipe de trabalhadores manuais em todas as cidades em que operamos. Uma vez que as pessoas certas são encontradas, geralmente continuamos a trabalhar para elas por anos e depois de um tempo, todo o processo é bem tranquilo.

Etapa 4: Automação

Este é realmente o ponto mais importante e o que separa um amador de um host profissional. Se você simplesmente iniciar e continuar a lidar com tudo manualmente, pode se tornar rapidamente irresistível gerenciá-lo, especialmente se você estiver executando várias propriedades.

Na verdade, é quase impossível realmente escalá-lo se você estiver fazendo isso sozinho.

Felizmente, agora existem várias ferramentas no mercado que podem automatizar 95% do seu trabalho de uma maneira realmente simples e elegante.

  • Use o Smartbnb.io para a comunicação com convidados – essa ferramenta permite automatizar toda a comunicação de check-in e check-out para seus convidados. Combinado com uma trava inteligente sem chave, seus convidados podem ir e vir sem que você precise dizer manualmente como. Além disso, o Smartbnb pode até detectar perguntas sobre estacionamento, check-in antecipado etc. – e enviar uma resposta pré-determinada aos convidados, para que você não precise. Ele lida com centenas de mensagens por semana para nós e vale seu peso em ouro.
  • Use o PriceLabs.co para gerenciamento de preços – essa ferramenta monitora a demanda, a concorrência e vários outros fatores e ajusta automaticamente os preços de cada uma de suas listagens todos os dias. Ele oferece a mesma abordagem algorítmica sofisticada da qual os hotéis se beneficiam quando ajustam seus preços para garantir receita máxima.

No cerne de tudo, esta é provavelmente a coisa mais importante que podemos lhe dizer. Se você estiver executando o Airbnb, automatize todos os processos de rotina, para que não se torne um segundo trabalho em tempo integral para você gerenciá-lo.

Levando isso à escala

O que mais gostamos nos aluguéis de curto prazo é o fato de ser escalável e com que rapidez você vê os resultados.

Sempre gostamos da ideia de imóveis, mas gerar algumas centenas de dólares por mês em uma propriedade de um lado parecia um pouco lento demais para realmente prejudicar nossa imagem financeira geral.

Com aluguel de curto prazo, por outro lado, você obtém todos os benefícios tradicionais do investimento imobiliário, além de um fluxo de caixa muito respeitável, mesmo a partir de propriedades razoavelmente pequenas.

Agora estamos vendo que o fluxo de caixa de várias propriedades normalmente gera lucro suficiente para fazer um adiantamento em uma nova propriedade a cada 9 a 12 meses, acelerando ainda mais o ritmo em que você pode criar seu portfólio.

Sobre Boris & Susan

Boris & Susan são anfitriões experientes do Airbnb e investidores imobiliários, hospedando cerca de 10.000 hóspedes por ano em todo o país e gerenciando suas propriedades remotamente enquanto trabalham em período integral.

Eles escrevem mais sobre sua experiência, além de ajudar outras pessoas a iniciar, escalar e automatizar suas propriedades de aluguel de curto prazo em www.BuildYourBnb.com.

Dê uma passada para dizer olá ou envie um e-mail para [email protected] com qualquer dúvida que possa ter!

Alguma história de sucesso ou horror do Airbnb para compartilhar? Você usa o Airbnb como convidado? Ou como anfitrião? Por que ou por que não?

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