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Dados recentes do US Census Bureau mostram que as vendas de casas subiram mais de 17% em junho de 2020 em relação ao mês anterior, e mais de 13% em comparação com o ano anterior. Aqueles que têm meios para comprar uma segunda casa são sábios para assumir dívidas hipotecárias (ou reorganizar suas dívidas atuais) no ambiente de juros baixos de hoje.

Com baixas taxas de hipoteca de 30 anos, possuir um imóvel alugado que “se paga” por meio da renda mensal do aluguel é especialmente lucrativo com um pagamento de hipoteca significativamente mais baixo. Se você está curioso em comprar uma segunda casa e alugá-la, continue lendo para descobrir as principais questões que você deve estar ciente, os custos ocultos de se tornar um proprietário e muito mais.

Fatores importantes ao comprar um aluguel de curto prazo

Os problemas envolvidos na compra de uma casa para aluguel variam drasticamente, dependendo de onde você planeja comprar. Afinal, comprar um alojamento de esqui em uma área com turismo sazonal e atrações pode exigir considerações diferentes do que comprar uma casa em uma grande área metropolitana, onde os turistas visitam o ano todo.

Mas existem alguns fatores que todo locador em potencial deve considerar, independentemente da localização. Aqui estão algumas das considerações mais importantes:

  • Localização. Os consumidores alugam casas de férias em quase todos os lugares, mas você vai querer ter certeza de que está procurando casas em uma área onde os aluguéis de curto prazo são populares e viáveis. Você pode fazer alguma pesquisa básica em AirDNA.co, um serviço de análise e dados de aluguel de curto prazo, ou verificar aluguéis concorrentes na área que você está considerando.
  • Taxas de administração de propriedade. Se você planeja usar uma empresa de administração de imóveis para administrar seu aluguel de curto prazo, em vez de administrá-lo você mesmo, deve descobrir quanto os outros proprietários pagam pela administração. Além disso, compare as taxas de listagem da sua segunda casa com uma plataforma como o Airbnb ou VRBO.
  • Impostos. Os impostos sobre a propriedade podem ser mais elevados nas segundas residências, uma vez que você não se qualifica para a isenção de propriedade familiar. Isso significa custos fixos mais altos a cada mês, o que pode tornar mais difícil cobrir sua hipoteca com renda de aluguel.
  • Concorrência. Verifique se uma área de locação que você está considerando está cheia de locações concorrentes que nunca estão cheias. Você pode encontrar essas informações no VRBO ou Airbnb olhando para vários aluguéis e verificando seus calendários de reserva.
  • Taxas de aluguel potenciais. Verifique os sites de aluguel para saber quanto você pode cobrar pela segunda casa todas as noites, semanais ou mensais.

5 etapas para alugar sua segunda casa

Antes de comprar uma segunda casa, reserve um tempo para executar diferentes cenários usando números realistas com base no mercado de aluguel que você está almejando. A partir daí, as etapas a seguir podem orientá-lo na preparação de sua propriedade para o mercado de aluguel de curto prazo.

1. Pesquise o mercado

Primeiro, você deseja ter uma compreensão geral do mercado de locação em que está entrando. Quanto custa o aluguel médio de curto prazo por noite ou por semana? Qual é a taxa média de vacância para locação anual?

Pesquise seu mercado local de aluguel, o preço médio dos aluguéis em sua área, vários recursos oferecidos por aluguéis concorrentes e muito mais.

Item de ação: Explore esses números usando AirDNA.co. Basta inserir um código postal ou cidade e você descobrirá a taxa média noturna, a taxa de ocupação, a receita e muito mais. Embora alguns dos recursos do site exijam uma assinatura mensal, você pode encontrar informações básicas sobre o seu mercado de locação gratuitamente.

2. Conheça seus números

Você precisa saber uma série de números reais antes de alugar sua segunda casa, incluindo o seguinte:

  • Taxa média noturna
  • Taxa de ocupação média
  • Custos fixos, como pagamento da hipoteca, impostos e seguro do aluguel
  • Taxas de gestão de propriedade e custos de limpeza entre inquilinos
  • Custos fixos adicionais para itens como coleta de lixo, acesso à Internet e televisão a cabo
  • Custos de comercialização do seu espaço em uma plataforma como VRBO ou Airbnb, que pode ser uma taxa fixa ou 3% do seu aluguel dependendo da plataforma

Você usará esses números para descobrir o custo operacional médio mensal de sua segunda casa e a receita potencial que você pode conseguir. Sem calcular esses números primeiro, você acabará em uma situação em que seu aluguel de curto prazo não pagar por si mesmo e onde você terá que complementar as despesas operacionais todos os meses.

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Item de ação: Reúna todos os custos envolvidos na operação de seu aluguel de curto prazo específico e, em seguida, calcule tudo com os valores mensais e anuais que você pode planejar.

3. Compre o seguro certo

Se você planeja usar sua segunda casa como um aluguel de curto prazo, você precisará adquirir um seguro de aluguel por temporada. Esse tipo de seguro residencial é diferente do tipo que você compraria para sua residência principal. É ainda diferente da cobertura de seguro do proprietário, pois você precisa ter seguro para sua segunda casa e seu conteúdo.

Algumas apólices de aluguel por temporada permitem que você pague por uso e fornecem os benefícios do seguro do proprietário (como cobertura de propriedade, responsabilidade e mais), além de proteção especial quando sua propriedade é alugada para terceiros.

Item de ação: Compre um plano de seguro residencial voltado especificamente para aluguel por temporada. Veja nossas principais opções para as melhores seguradoras de imóveis existentes.

4. Crie um Plano de Gestão de Propriedade

Se você mora perto de sua segunda casa, talvez queira gerenciá-la sozinho. Não há nada de errado com essa opção, mas você deve se planejar para receber chamadas e lidar com problemas a qualquer hora do dia.

Muitos proprietários de aluguel de curto prazo pagam uma empresa de administração de imóveis para se comunicar com seus inquilinos, gerenciar cada período de aluguel e lidar com quaisquer problemas que surjam. Os gerentes de propriedade também podem configurar limpezas entre cada locação e ajudar na comercialização de sua propriedade.

Item de ação: Crie um plano de gestão da propriedade e contabilize todos os custos. A maioria dos administradores de imóveis cobra de 25% a 30% do custo do aluguel em uma base contínua, portanto, você não pode ignorar esse componente de possuir um aluguel de curto prazo.

5. Divulgue seu espaço

Certifique-se de comercializar adequadamente seu espaço, o que normalmente significa pagar por fotos profissionais e criar uma lista precisa e convidativa nas plataformas escolhidas. O gerente da sua propriedade pode ajudá-lo a criar um plano de marketing para o seu aluguel por temporada, mas você pode fazer esse componente do seu negócio paralelo se tiver experiência em tecnologia e mídia.

Item de ação: Contrate um fotógrafo para tirar fotos profissionais do seu aluguel e crie a descrição e a listagem do seu aluguel.

Riscos de comprar um aluguel de curto prazo

Tornar-se um proprietário não é para os fracos de coração. Há muitas coisas que podem dar errado, mas aqui estão os principais riscos a serem planejados:

  • Bloqueios de estradas do governo. Em destinos que vão da cidade de Nova York a Barcelona, ​​os funcionários do governo vêm reprimindo os aluguéis de curto prazo e tentando limitar sua capacidade de operar. Novas regras podem tornar a gestão de sua empresa mais cara, difícil ou até mesmo impossível.
  • Sua casa pode ser danificada e irreparável. Se você ler os painéis de mensagens do Airbnb e outros fóruns de proprietários, encontrará uma infinidade de histórias de aluguel de pesadelos de casas sendo destruídas e aluguéis sofrendo milhares de dólares em danos.
  • Quebra do mercado imobiliário. Se o mercado imobiliário quebrar novamente, como aconteceu em 2008, você poderá descobrir que deve mais do que o valor da sua segunda casa em um momento em que é cada vez mais difícil encontrar locatários.
  • Dependência do turismo. Como vimos durante a pandemia, circunstâncias fora de nosso controle podem interromper as viagens e o turismo. Como os aluguéis de curto prazo normalmente dependem do turismo para se manterem à tona, a redução nas viagens pode afetar a viabilidade de seu negócio rapidamente.
  • Custos e taxas contínuos elevados. Impostos de propriedade mais altos, taxas de administração de propriedade, taxas de limpeza e custos de manutenção podem tornar a operação de um aluguel de curto prazo cara a longo prazo. Se você não contabilizar todos os custos e taxas envolvidos, pode acabar perdendo dinheiro com sua casa de férias em vez de ter a propriedade “paga por si mesma”.

The Bottom Line

Um aluguel de curto prazo pode ser uma oportunidade de negócio viável, dependendo de onde você deseja comprar e das especificidades do mercado de aluguel local. Mas há muitos fatores a serem considerados antes de dar o salto.

Antes de investir centenas de milhares de dólares, pense sobre todos os custos e riscos potenciais envolvidos. Você vai querer ter certeza de ter feito uma pesquisa abrangente e ter executado os números de todos os cenários possíveis para tomar uma decisão informada.

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