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A escolha de uma hipoteca é um processo que você precisa entender antes mesmo de concluir uma inscrição. Apesar dos esforços para simplificar o processo de inscrição on-line, os empréstimos hipotecários tendem a ser um dos tipos de empréstimos mais complicados a serem solicitados.

Mas você pode simplificar o processo – e aprender a comprar taxas de hipoteca – entendendo como ele funciona e o que você precisa fazer para ajudar sua própria causa.como comprar uma hipoteca

Como comprar uma hipoteca em 7 etapas simples

Veja como comprar uma hipoteca, dividida em sete etapas acionáveis:

  1. Verificação de crédito hipotecário
  2. Preparar documentos financeiros
  3. Escolha um credor hipotecário
  4. Selecione um programa de hipoteca
  5. Obter uma pré-aprovação
  6. Listar e vender sua casa
  7. Comece a comprar uma nova casa

1. Verifique seu crédito antes de solicitar uma hipoteca

O processo de compra de uma hipoteca começa com isso como um primeiro passo necessário, pois a aprovação e o preço da hipoteca dependem muito de sua pontuação de crédito. Quanto maior a pontuação, maior a probabilidade de você ser aprovado e obter a menor taxa de juros em um empréstimo à habitação.

Você deve fazer o que for necessário para melhorar sua pontuação de crédito, especialmente se souber que possui algumas informações depreciativas de crédito.

Quanto as pontuações de crédito afetam suas taxas de juros hipotecárias?

A maioria dos credores hipotecários não aprovará sua inscrição se sua pontuação de crédito estiver abaixo de 620, embora alguns possam chegar a 580 em um empréstimo da FHA.

O impacto das pontuações de crédito nas taxas de hipoteca é substancial. De acordo com o myFICO, a empresa responsável pelas pontuações de crédito da FICO, as taxas de hipoteca de uma hipoteca fixa de US $ 300.000 por 30 anos variarão com base nos seguintes intervalos de pontuação de crédito:

Pontuação FICO

APR

Pagamento mensal

760-850

3,208%

$ 1.299

700-759

3,430%

$ 1.335

680-699

3,607%

$ 1.365

660-679

3,821%

$ 1.401

640-659

4,251%

$ 1.476

620-639

4,797%

$ 1.573

Como você pode ver acima, as taxas de hipoteca podem variar em mais de 1,5 pontos, da faixa de pontuação de crédito mais baixa à mais alta. Por esse motivo, você deve fazer tudo o que é necessário para maximizar sua pontuação de crédito.

Como melhorar seu crédito para um empréstimo à habitação

A maioria das pessoas sabe que vai comprar uma casa bem antes de tomar as medidas necessárias para que isso aconteça. Você deve sempre monitorar suas pontuações de crédito regularmente. Mas se você sabe que vai comprar uma casa, isso exige urgência adicional. Se suas pontuações não estiverem onde você deseja, a preparação avançada será sua melhor amiga.

Obtenha um relatório de crédito gratuito

Existem várias fontes gratuitas de pontuação de crédito, incluindo bancos, cooperativas de crédito, emissores de cartões de crédito e fornecedores terceirizados, como o Credit Karma e o Credit Sesame. Se você não estiver vendo a pontuação de crédito que espera, precisará obter um relatório de crédito. Os credores hipotecários consideram as informações e as pontuações de crédito das três agências de crédito.

De acordo com a lei federal, você tem direito a uma cópia gratuita do seu relatório de crédito de cada uma das três agências de crédito a cada ano. Você pode fazer isso solicitando os três no Annual Credit Report.com. É a única fonte on-line autorizada a fornecer seu relatório de crédito de cada uma das três agências de crédito.

Verifique se há erros no seu relatório de crédito

Obtenha uma cópia dos seus relatórios de crédito e examine-os de perto. Procure por informações imprecisas ou inadimplentes. Se algo parecer estar errado, será necessário registrar uma disputa com os credores ou com as agências de crédito. Na maioria dos casos, você também precisará fornecer documentação comprovando que as informações estão incorretas. Se você tiver saldos em atraso não pagos, como contas a receber, pague-os imediatamente. Isso não os fará desaparecer dos seus relatórios de crédito, mas uma cobrança paga é sempre melhor que uma aberta.

Como esse processo pode levar várias semanas, ele precisa ser o primeiro passo no processo de compra de hipotecas.

2. Prepare os documentos financeiros necessários

Você deve entender desde o início que solicitar uma hipoteca não é como ir a um caixa eletrônico para obter dinheiro ou pela janela do Golden Arches para almoçar.

Não importa como as empresas de hipoteca trabalhem para comercializar um processo fácil de inscrição, ela continua sendo uma das transações financeiras mais complicadas que a pessoa comum experimenta. Isso ocorre parcialmente porque você está solicitando uma quantia muito grande de dinheiro.

Uma hipoteca representa um risco para o credor, e a obtenção de documentação adequada é uma das maneiras pelas quais os credores minimizam o risco. A outra questão é que tanto uma hipoteca quanto uma transação imobiliária são questões legais. Ou seja, cada transação é registrada e executada legalmente.

Como se preparar para uma aplicação de hipoteca

Como o processo está muito envolvido, sua melhor estratégia é a preparação avançada. Você pode fazer isso com as seguintes etapas:

Monte sua documentação

Como regra, os financiadores de hipotecas não aceitam sua palavra quando você preenche um pedido. Uma reivindicação financeira significativa em seu aplicativo precisará ser suportada pela documentação.

Espere fornecer alguns ou todos os seguintes itens:

  • Nomes, endereços, números de telefone e números de conta de suas contas bancárias, empregadores de corretoras e empréstimos importantes.
  • Seus recibos de pagamento mais recentes e W-2s cobrindo os últimos dois anos.
  • Declarações de imposto de renda completas e assinadas, se você trabalha por conta própria, possui renda substancial em investimentos, propriedades de aluguel, receita de comissões ou qualquer outra receita que não seja salário.
  • Cópias de extratos bancários e outras contas financeiras que abranjam pelo menos os 60 dias mais recentes.

Dependendo do que é revelado quando você conclui seu pedido de empréstimo, pode ser necessária outra documentação. Por exemplo, se você paga ou recebe pensão ou pensão alimentícia, pode ser necessário fornecer um decreto de divórcio.

Prepare-se para mostrar fundos para fechamento

Um empréstimo hipotecário típico exige que você efetue um adiantamento equivalente a 3% a 20% do valor do imóvel que está comprando. Mas, além do adiantamento, também existem custos de fechamento que normalmente representam cerca de 2% do preço de compra e cauções para impostos e seguros que podem adicionar outros 1% ou 2%.

Por exemplo, se você estiver comprando uma casa de US $ 300.000 com um adiantamento de 5%, precisará de US $ 15.000, mais cerca de US $ 10.000 para custos de fechamento e custas judiciais. Você precisará mostrar a capacidade de fornecer US $ 25.000 para concluir a transação.

Isso não significa que seu esforço de compra de casas estará condenado se você não tiver o valor total.

Por exemplo, você pode usar um presente de um membro da família para cobrir o adiantamento. Se isso for necessário, você precisará alinhar o doador e totalmente preparado para fornecer documentação que suporte sua própria capacidade de cobrir o valor da doação. O credor exigirá até que o doador execute uma carta de presente padrão do setor que será incluída no arquivo do seu aplicativo.

Credor pago custos e custas de fechamento

Os custos de fechamento e as custas judiciais são frequentemente pagos pelo vendedor do imóvel, como um incentivo para você comprar a casa deles. Mas se isso é possível ou não, depende do seu mercado. Em um mercado especialmente forte, os vendedores podem não pagar os custos de fechamento.

Mesmo que não existam, existe um plano B. Isso é conhecido como credor pagou os custos de fechamento.

Veja como funciona: em troca de um ligeiro aumento em sua taxa de hipoteca, o credor pagará seus custos de fechamento e até seus fundos de garantia. A conversão é de aproximadamente 1% para os custos de fechamento pagos pelo credor para cada aumento de 1/8 (0,125%) em sua taxa de hipoteca. Se seus custos e custas judiciais totalizarem 3% do valor do empréstimo, você poderá pagá-los pelo credor em troca de um aumento de 0,375% em sua taxa de juros.

Se você espera que o credor pague seus custos e garantias de fechamento, é algo que precisará discutir com o credor no momento da inscrição.

Salvar antes de aplicar

O ponto é que você precisará criar fundos para fechar a nova casa e estar preparado para mostrar as fontes de sua inscrição. Se algum desses fundos vier de seus próprios recursos, você precisará fornecer a documentação completa da fonte.

Não cometa o erro que alguns solicitantes de hipoteca acham que podem concluir uma inscrição e economize dinheiro com o adiantamento. Os fundos para fechar parte do processo de compra de casa são algo que precisa ser preparado com antecedência.

3. Escolha um credor hipotecário

Aprender a comprar uma hipoteca é principalmente encontrar e trabalhar com os melhores financiadores. Essas são as empresas que terão não apenas o maior número de programas, mas também maior probabilidade de apoiar o que prometem antecipadamente. Afinal, eles têm reputação de manter!

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As taxas de hipoteca devem ser semelhantes em todos os setores

Um dos maiores erros que você pode cometer quando se trata de comprar uma hipoteca é colocar muita ênfase em taxas baixas.

Não há taxa de negação é um fator importante no processo de seleção de hipotecas. Mas como todos os credores estão financiando seus empréstimos por meio de três agências – FNMA, FHLMC e GNMA – não deve haver muita variação nas taxas de um credor para outro.

Se você encontrar taxas de publicidade de um credor bem abaixo do setor, isso pode ser um sinal de alerta. Por exemplo, um credor pode ter taxas de publicidade que não podem ser bloqueadas, o que significa que não é a mesma taxa que você recebe na mesa de fechamento. Esteja ciente dessa tática e evite-a a todo custo.

Encontrar um credor hipotecário

Um dos problemas nas compras de hipotecas é que existem muitos credores. De fato, provavelmente existem centenas na sua área de mercado local. Isso ocorre porque não apenas existem credores nacionais, mas também dezenas de credores locais. Isso inclui bancos, cooperativas de crédito e empresas hipotecárias independentes e corretores hipotecários.

Classificar a lista pode ser desafiador, mas é por isso que você nunca deve confiar inteiramente na taxa como critério. Em geral, as melhores taxas de hipoteca serão fornecidas pelos melhores financiadores, porque são mais propensos a fechar seu empréstimo com a taxa que lhe foi prometida antecipadamente.

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4. Selecione o melhor programa de hipoteca para sua situação

Como comprar taxas de hipotecas depende em grande parte do programa de empréstimos que melhor atenderá às suas necessidades.

Abordamos detalhadamente os diversos tipos de hipotecas disponíveis aqui. Você pode consultar esse artigo para uma discussão profunda de cada um, mas abaixo está um resumo das opções:

  • Hipotecas convencionais – disponível em empréstimos no valor de até 510.400 dólares para 2020, mas pode ser maior para propriedades multifamiliares e para aquelas localizadas em áreas designadas de alto custo. Disponível para ocupação do proprietário, segundas residências e propriedades de pequena renda.
  • Empréstimos Jumbo – disponível para montantes de empréstimos superiores a US $ 510.400, até vários milhões de dólares.
  • Hipotecas FHA – disponível apenas para propriedades ocupadas pelo proprietário e, geralmente, para aqueles com menor pontuação de crédito. Você pode encontrar os melhores credores da FHA aqui.
  • Hipotecas de VA – disponíveis tanto para o serviço ativo quanto para membros honoráveis ​​das Forças Armadas dos EUA, eles fornecem financiamento de 100% apenas nas propriedades ocupadas pelos proprietários.
  • Hipotecas do USDA – como empréstimos da FHA e VA, também são hipotecas de agências governamentais. Eles estão disponíveis para pessoas que vivem em municípios rurais designados, com renda baixa ou moderada.

Hipotecas com taxa fixa e taxas ajustáveis

Também existem diferentes tipos de empréstimos em cada um dos tipos básicos de hipotecas. Isso inclui hipotecas de taxa fixa, nas quais sua taxa de juros e pagamentos mensais permanecerão constantes ao longo do prazo do empréstimo, bem como hipotecas de taxa ajustável ou ARMs. Com um ARM, você terá uma taxa de juros e pagamentos definidos no início do empréstimo, geralmente de três, cinco, sete ou 10 anos, e o empréstimo reverterá para um ano ajustável.

Hipotecas de taxa fixa são a melhor opção se você planeja passar muitos anos em casa. Os ARMs geralmente só fazem sentido se você planeja vender a propriedade dentro do prazo inicial de taxa fixa do empréstimo.

5. Seja pré-qualificado – ou melhor ainda – pré-aprovado

Há duas razões para esta etapa:

  1. Para determinar a hipoteca à qual você pode se qualificar e
  2. Para informar um possível vendedor de imóveis para o qual você está qualificado

Confie em mim, você terá o suficiente tentando encontrar uma propriedade. Se você tem pelo menos uma idéia do que se qualifica na frente da hipoteca, todo o processo será mais fácil.

Pré-qualificado x pré-aprovado

Os consumidores geralmente confundem pré-qualificação e pré-aprovação, assumindo que os dois sejam iguais. Eles não são.

Pré-qualificação

Com uma pré-qualificação, o credor retira seu relatório de crédito, mas confia em você para fornecer outras informações financeiras, como emprego, renda, ativos e quaisquer obrigações pessoais que não apareçam no seu relatório de crédito. Em essência, o credor emitirá uma carta indicando que você parece estar qualificado para o valor do empréstimo solicitado, mas com a ressalva de que todas as informações fornecidas precisarão ser documentadas antes do fechamento.

Em outras palavras, uma pré-qualificação é uma forma bastante fraca de garantia, tanto para você quanto para um vendedor de imóveis ansioso.

PRE-aprovado

Uma pré-aprovação é uma forma muito mais forte de garantia. Funciona como uma pré-qualificação, exceto que você fornecerá documentação para apoiar todas as informações financeiras reivindicadas.

De fato, com uma pré-aprovação, você realmente fará um pedido formal ao seu credor hipotecário. Isso incluirá o preenchimento de um pedido de hipoteca completo e de todos os formulários de suporte. Você também fornecerá a documentação necessária, como recibos de pagamento recentes, W-2s, extratos bancários e outras informações para apoiar o que você incluiu em seu aplicativo.

O credor fará uma subscrição completa do seu aplicativo, incluindo a obtenção de qualquer verificação de terceiros necessária.Em um cenário perfeito de pré-aprovação, você será totalmente aprovado para a hipoteca, sujeito apenas à obtenção de uma propriedade e ao fornecimento dos documentos de fechamento necessários.

Armado com uma carta de pré-aprovação, você será um comprador muito mais desejável no mercado.

6. Liste sua casa, se você tiver uma para vender

Se você já possui uma casa que precisa vender antes de comprar sua nova casa, terá uma complicação. Você precisará lidar com isso assim que tiver uma pré-aprovação do seu credor hipotecário na nova propriedade.

Há duas razões pelas quais é necessário começar a comercializar sua casa atual antes de comprar uma nova:

Os vendedores de imóveis relutam em aceitar ofertas que incluem uma contingência.

Há um mercado de vendedores (mais compradores do que vendedores) em muitos mercados do país. Como comprador, isso significa que você enfrenta muita concorrência. Nesse tipo de ambiente de mercado, os vendedores de propriedades podem não aceitar sua oferta se depender da venda de sua casa atual.

O problema é que, se sua casa atual não vender, a compra da nova casa será atrasada ou até cancelada. Os vendedores de propriedades têm uma preferência definitiva por compradores que não têm uma casa atual para vender.

Vender uma casa e comprar outra é arriscado e estressante.

O risco é o que acabamos de discutir: a sua casa atual pode não ser vendida a tempo do fechamento da sua nova casa. Vender e comprar uma casa são, cada um, um processo complicado. Mas quando você tenta fazer os dois ao mesmo tempo, está acumulando complicações.

A melhor opção é vender sua casa atual primeiro e optar por alugar uma casa por 30 dias após o fechamento ou mudar para uma habitação temporária e guardar seus móveis. A segunda opção será uma complicação própria. Mas será muito menos complicado do que fazer malabarismos com a venda de uma propriedade enquanto tenta comprar outra.

7. Comece a comprar uma casa!

Depois que sua pré-aprovação de hipoteca e sua casa atual (se você tiver uma) tiver sido vendida ou estiver apenas aguardando fechamento, será a hora de começar a comprar uma casa.

Um dos lados não apreciados do processo de pré-aprovação de hipotecas é que todo o processo de compra de imóveis será muito mais fácil. Os compradores muitas vezes desconhecem que comprar uma nova casa é um processo de duas partes (três, se você precisar vender sua casa atual). A primeira parte é o financiamento – obtendo sua hipoteca – e a segunda é o processo real de compra da casa.

É fácil encontrar a casa dos seus sonhos quando você sabe comprar uma hipoteca

Ao separar as duas funções e ao cuidar antecipadamente do pedido de hipoteca, você está jogando dividir e conquistar. Durante o processo de pré-aprovação de hipoteca, você poderá dedicar seu tempo e energia para obter seu financiamento. Mas assim que sair do caminho, você estará livre para se concentrar em encontrar a casa dos seus sonhos.

E mesmo a parte de compras em casa será mais fácil e divertida. Não apenas os aspectos técnicos do financiamento hipotecário ficarão para trás, mas você também saberá exatamente qual o tamanho da hipoteca qualificada e qual a quantidade de casa que você pode comprar. Depois que você se estabelecer em uma casa, poderá dar toda a sua atenção à preparação para a mudança de uma casa para a outra.

Você estará colocando essa vantagem em prática se concluir primeiro suas compras de hipoteca e depois tentar encontrar uma segunda casa.

Grant Sabatier

Grant Sabatier

Criador do dinheiro milenar e autor de liberdade financeira (Penguin Random House). Apelidado de “O Milionário Milenar” pela CNBC, Grant passou de US $ 2,26 para mais de US $ 1 milhão em 5 anos, alcançando independência financeira aos 30 anos. Grant foi destaque no The New York Times, Wall Street Journal, BBC, NPR, Money Magazine e muitos outros. outras. Ele usa o Capital Pessoal para gerenciar seu dinheiro em 10 minutos por mês.
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