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Como começar a investir em sindicatos imobiliários, parte 1 2Como você sabe, sou um grande fã de investimentos imobiliários.

Vários anos atrás, comprei 14 unidades em Grand Rapids, Michigan, e elas se saíram muito bem ao longo dos anos.

Então, há cerca de um ano, acrescentei os empréstimos imobiliários privados à minha lista de investimentos. Isso também está indo bem (quem pode argumentar com retornos de 10%?)

Dito isso, tenho procurado ainda mais maneiras de gerar renda passiva. Você provavelmente poderia dizer isso, já que escrevi recentemente sobre cinco categorias de renda passiva, 28 ideias de renda passiva e minha lista das 10 melhores maneiras de criar renda extra. Afinal, embora eu tenha vários fluxos de renda, quanto mais, melhor, certo? 😉

É por isso que comecei a investir em ações de dividendos, bem como iniciei os fóruns de Millionaire Money Mentors. Também tenho algumas ideias extras na manga para 2021, das quais você ouvirá no devido tempo – assumindo que meu jogo de vídeo não atrapalhe. Haha!

Em alguns posts, esta série é a história de como eu adicionei outro ativo imobiliário, fluxo de renda passivo às minhas finanças. Sim, investi em algumas consorciações imobiliárias e estou procurando mais.

Abordarei o tópico de consórcios imobiliários de cima a baixo e também darei os detalhes do que fiz.

Estou longe de ser um especialista nessa área de investimento, então pedi a meu amigo, Jeff, do Debt Free Doctor, para compartilhar sua experiência.

Então, com isso dito, tire isso, Jeff …

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Parece que “renda passiva” é o tema quente atualmente, especialmente entre a comunidade FIRE. Todos estão procurando por ele, mas poucos sabem como obtê-lo regularmente.

Nossa busca começou há cerca de cinco anos, após um pequeno acidente de esqui na neve em Beaver Creek, Colorado. Ao descer de um teleférico, tive que desviar rapidamente para evitar colidir com uma criança e pousou no meu pulso.

Como periodontista, ganho a vida usando as mãos no tratamento de pacientes. Até aquele momento, eu nunca tinha pensado sobre o que aconteceria se eu não pudesse usá-los. Eu acho que essa é a natureza humana. Não pensamos em ficar doentes ou feridos até ficarmos doentes ou feridos. Talvez seja por isso que também evitamos pensar na morte?

Até aquele momento da minha carreira, eu tinha apenas uma fonte de renda (prática odontológica) para sustentar a família. Uma vez eu tinha ouvido que o pior número no mundo dos negócios era “um” e agora eu estava percebendo o quanto isso era verdade.

Warren Buffet afirmou certa vez: “Nunca dependa de uma única renda. Faça investimentos para criar uma segunda fonte. ”

Depender de apenas um fluxo de renda NÃO é bom, especialmente quando você tem adolescentes para alimentar! Esse pequeno acidente foi o catalisador que acabou me levando no caminho para investir em consórcios imobiliários passivos.

Mas antes de discutirmos esses investimentos, deixe-me informá-lo sobre a história por trás.

Meu caminho para o mercado imobiliário

Normalmente, médicos e outras pessoas de alta renda são vítimas desses lançamentos de serviços financeiros, planos de seguro, negócios do tipo “fique rico rápido”, etc. Parece que estamos andando por aí com um grande “S” em nossa camisa. Não, não para “Superman”, mas para “Sucker”.

Durante a faculdade de odontologia, me apaixonei por um desses golpes de um cara que defendia o seguro de invalidez. Fui levado a acreditar que, se não comprasse a apólice enquanto ainda estava na escola, as taxas poderiam mais do que dobrar quando eu me formasse. Bloquear as taxas durante a escola ajudaria a evitar que isso aconteça. Então ele disse.

Depois de pagar dois meses de prêmios, percebi não apenas que não poderia pagar (estava usando o dinheiro do empréstimo de um estudante), mas que havia sido enganado.

Olhando para trás, estou feliz que isso tenha acontecido tão cedo na minha carreira. Esse incidente me fez perceber que eu deveria questionar cada decisão financeira mais de perto.

O dilema do consultor financeiro

Sempre tive interesse em investir, então, quando chegou a hora de começar, vários consultores financeiros queriam “me alimentar” para discutir o que eles poderiam fazer por mim. Rapidamente percebi que o que eles podiam fazer por mim e o que eu queria eram duas coisas diferentes.

Naquela época (há 16 anos), era comum pagar a um conselheiro 2% dos ativos sob gestão (AUM). Isto foi antes de verificarmos um aumento da concorrência entre os serviços online, o que fez com que essa taxa diminuísse para cerca de 1%.

O outro problema que tive foi que eles insistiam em colocar meu dinheiro em fundos administrados ativamente em vez de fundos de índice.

Novamente, isso foi mais para o benefício deles do que o meu, já que os consultores receberam uma propina, quer eu ganhasse dinheiro no mercado ou não. Como você pode imaginar, isso não caiu muito bem para um jovem periodontista recém-saído do treinamento que havia sido recentemente “queimado” por um vendedor de seguros.

Foi nesse ponto da minha carreira de investidor que resolvi resolver o problema por conta própria e cuidar disso sozinho através do Vanguard. Uma das outras coisas que quero mencionar é que nunca fui educado sobre outra forma de investir para a aposentadoria. Aprendi apenas sobre o modelo financeiro “tradicional”. É aqui que investimos em uma conta de aposentadoria (401k, IRA, etc.) por mais de 35 anos e esperamos ter o suficiente para durar até partirmos desta Terra.

Esta era a única opção que eu conhecia, então foi onde começamos até meu acidente de esqui na neve.

Muito provavelmente, você está bastante familiarizado com a abordagem de aposentadoria “tradicional”.

Então, hoje, ESI Money me pediu para compartilhar com vocês um método diferente para aqueles que desejam se concentrar em obter renda agora, em vez de no futuro. Tivemos experiência em investir em imóveis passivos via consorciação com grande sucesso.

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Vamos começar a ver se eles são adequados para você também.

O que é uma Sindicação de Imóveis?

Uma sindicação imobiliária é simplesmente a junção de fundos de um grupo de investidores para comprar uma propriedade que seja mais cara do que qualquer um deles poderia pagar por conta própria.

Assim como as firmas de private equity que compram empresas para um portfólio, elas podem ser estruturadas em LLCs ou sociedades limitadas, ambas com vantagens e desvantagens.

Normalmente, o principal ou patrocinador recebe “capital suor” para fechar um negócio na forma de ações ou propriedade da propriedade.

Normalmente, um patrocinador receberia uma “promoção” de 15-20% do ativo (ou seja, complexo de apartamentos), no entanto, ainda estaria colocando capital no negócio também. Para construir o negócio, os investidores participantes colocam 80-90% do capital necessário para financiar a aquisição.

Como você pode ver, o investimento imobiliário é um esporte de equipe. Todos os envolvidos contribuem para o projeto e compartilham os riscos e retornos combinando conhecimento, experiência, tempo e capital.

Sem reunir esses recursos, seria quase impossível concluir a transação individualmente.

Por que sindicações?

Uma das primeiras perguntas que faço aos novos membros do nosso grupo Passive Investors Circle é: “Quais objetivos financeiros você está tentando alcançar?”

A maioria das respostas são vagas, como “Eu quero alguma renda passiva” ou “Eu gostaria de me aposentar mais cedo”.

Qual das pessoas abaixo você acha que teria a melhor oportunidade de atingir sua meta de perda de peso?

  • Sr. Vago: Eu quero perder algum peso este ano. Acho que 25 libras seria bom.
  • Sra. Específica: Quero perder 17 quilos em três meses antes de fazer a viagem de nossa filha à praia. Estou me concentrando em perder 5-6 libras por mês trabalhando com um treinador e nutricionista.

Se você adivinhou a Sra. Específica, você ganhou o prêmio!

Quanto mais detalhado você puder obter ao definir metas financeiras de curto e longo prazo, melhor se concentrará em realizá-las.

Nossa meta inicial que estabelecemos depois de perceber que precisávamos de outros fluxos de receita era substituir nossas despesas mensais por receita passiva em sete anos, evitando um segundo emprego. Nosso foco principal era o fluxo de caixa.

Basicamente, queríamos fazer nosso dinheiro trabalhar para nós e não trabalhar mais horas (ou empregos) no processo. Nossos filhos agora são adolescentes e percebemos que nosso tempo com eles é limitado. Estar presente durante as funções escolares, eventos esportivos e viagens é muito importante para nós nos próximos 5-7 anos.

Ao definir essas metas específicas, podemos descartar o investimento imobiliário ativo. Tenho vários amigos que são investidores ativos que passam todas as horas do dia e da noite atendendo ligações de inquilinos. Essas ligações tratam de tudo, desde questões de manutenção (banheiros entupidos) até reuniões com o xerife local para investigar roubos.

É um ciclo sem fim do qual eu não queria fazer parte.

Uma vez que descartamos o investimento ativo, fomos capazes de nos concentrar em oportunidades imobiliárias passivas. Naquela época, eu sabia muito pouco sobre isso, mas estava animado para aprender algo que muitos dos meus outros amigos médicos sabiam.

“90% dos milionários se tornam milionários por possuir bens imóveis.” – Andrew Carnegie

O site ESI Money possui uma seção dedicada exclusivamente a Milionários. É aqui que se destacam aqueles que atingiram o status de milionário e muitos o fizeram com o uso de imóveis.

Ele também começou recentemente um programa legal (do qual eu faço parte) apresentando Mentores Milionários. Eu adoraria ter acesso a algo assim no início da minha carreira.

A maioria dos assalariados de alta renda com os quais me associo tem tempo limitado, o que torna o investimento em consórcios imobiliários passivos tão atraente.

4 benefícios para investir passivamente em uma sindicação

#1 vez

Esta é provavelmente a razão número 1 pela qual profissionais ocupados optam por investir em sindicatos. Eu mesmo incluído. Como investidor passivo, o patrocinador (sócio geral) da transação, e não você (sócio comanditário), é responsável por avaliar, adquirir e administrar o imóvel.

# 2 Conhecimento

Se você escolher a rota ativa, é você quem deve dedicar muito tempo aprendendo sobre o mercado, bairro e propriedade. Por outro lado, os investidores passivos gostam de deixar essa responsabilidade para o patrocinador, a realização de pesquisas de mercado, avaliação, aquisição e gestão dos imóveis.

# 3 Capital

Os investidores imobiliários ativos são responsáveis ​​por obter financiamento e também por garantir que existem reservas para a reparação, manutenção e operação do imóvel. Além disso, são eles que assinam o empréstimo. Como investidor passivo, seu capital é limitado apenas ao patrimônio que você escolheu para investir no projeto. Além disso, você NÃO assina o empréstimo, reduzindo assim o risco caso a propriedade não tenha o desempenho projetado.

# 4 Risco

Muitos novos investidores ativos começam a comprar casas unifamiliares (SFH) devido à simplicidade e familiaridade delas (a maioria das pessoas pode se relacionar mais com uma única casa do que com propriedades maiores). O que eles não percebem é que estão assumindo a responsabilidade exclusiva pelo empréstimo, aumentando assim sua exposição ao risco.

Além disso, com residências unifamiliares, é difícil ter as mesmas economias de escala em comparação com imóveis comerciais. Essas casas estão 100% ocupadas ou 0% ocupadas.

Ao investir passivamente, o patrocinador está financiando e assinando o empréstimo. Há MENOS risco com economias de escala de várias unidades em um complexo de apartamentos em comparação com um SFH. Por exemplo, se você possui um SFH e seu inquilino se muda, não há ninguém pagando o aluguel até que você consiga um novo inquilino. Se você possui um complexo de dez apartamentos e um inquilino se muda, ele ainda está 90% ocupado, reduzindo assim o risco.

Quanto mais velho fico, MENOS risco considero correr.

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Por hoje é isso. Bom começo, hein?

Na próxima vez, vamos nos aprofundar nas consorciações imobiliárias, incluindo quem geralmente são os principais atores e as sete etapas para investir em uma sindicação.

Fique ligado.

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