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Com os imóveis firmemente na vanguarda dos investidores agora que a volatilidade do mercado de ações está de volta, pensei que seria bom olhar para as melhores cidades para comprar imóveis nos Estados Unidos. O setor imobiliário continua sendo minha classe de ativos favorita para gerar riqueza.

Eu já gastei muito tempo analisando os estados mais atraentes para comprar imóveis com base nas tendências e avaliações de migração. Agora, tudo o que tenho a fazer é identificar as principais cidades dos principais estados.

Cidades como São Francisco, Nova York, Seattle, LA e Washington DC estão ficando lotadas. Os preços são altos e as pessoas estão ficando cansadas do tráfego constante.

Graças à tecnologia, não há razão para que os funcionários tenham sempre que ir ao escritório mais. Eles podem trabalhar remotamente. A pandemia de coronavírus também pode acelerar a tendência remota e o desejo de trabalhar em uma área menos densamente povoada.

Agora, como homem de família, eu adoraria mais espaço e ruas mais seguras para meus filhos. Mas comprar um lote de 10.000 pés quadrados em San Francisco provavelmente me custaria mais de US $ 20 milhões, se um estivesse disponível!

As melhores cidades para comprar imóveis

Para descobrir as melhores cidades para comprar imóveis, primeiro revisemos os principais estados para comprar imóveis na nova década por migração e avaliação. Os classifiquei com base nas classificações combinadas das duas variáveis. A Carolina do Sul sai em primeiro lugar, seguida por Vermont, Dakota do Sul, Tennessee, etc.

Principais estados para comprar imóveis

Você pode discordar da minha metodologia de classificação, o que é bom. É por isso que temos um mercado. No entanto, agora vamos cruzar os estados mais atraentes com as cidades mais atraentes para comprar imóveis fornecidos pelo Urban Land Institute (ULI), uma instituição imobiliária comercial.

O CrowdStreet, meu mercado imobiliário favorito de investidores credenciados, me indicou a ULI depois que discuti com a equipe deles o meu objetivo de identificar cidades com maior potencial de investimento. O relatório completo da ULI, incluindo as principais perspectivas de imóveis para 2020 e além, está disponível aqui.

Principais cidades para investimento imobiliário em 2020

Você verá no gráfico que 8 dos 10 principais mercados para as perspectivas gerais de imóveis são metrôs secundários (também conhecidos como cidades de 18 horas). 8 dos 10 principais mercados também vêm dos meus 15 melhores estados para comprar imóveis. As únicas duas cidades no top 10 da ULI que não são consideradas cidades de 18 horas e não estão nos meus 15 principais estados são Boston e Los Angeles.

Portanto, acho que podemos concordar que os dois conjuntos de análise fazem sentido.

Analisando as 5 principais cidades da ULI

Austin # 1 (classificação ULI) / Texas # 7 (classificação do estado FS)

Hoje em dia, Austin parece ser a cidade favorita de todos para investimentos imobiliários e por boas razões. Seu slogan é “Keep Austin Weird”, que soa assustadoramente semelhante à forma como as coisas são em San Francisco. Austin possui um pool de talentos profundo, um estilo de vida único e de alta qualidade, sem impostos estaduais de renda, imóveis com preços razoáveis ​​e um forte compromisso com a expansão dos negócios e dos imóveis.

O lado negativo é que o tráfego é uma questão constante e as pressões sobre a disponibilidade de moradias estão aumentando. Austin tem a maior taxa de crescimento populacional projetada para os próximos cinco anos entre os 80 mercados analisados ​​pela ULI.

O desenvolvimento está crescendo e a paisagem repleta de impactos
projetos: a Apple está construindo um campus de US $ 1 bilhão em North Austin; um desenvolvimento orientado ao trânsito para vários desenvolvedores está em andamento próximo ao centro da cidade em Lady Bird Lake; a nova escola de medicina da Dell foi aberta recentemente na Universidade do Texas; uma grande expansão do aeroporto está em andamento; e o Google também está se expandindo agressivamente na cidade.

Raleigh / Durham # 2 (classificação ULI) / North Carolina # 8 (classificação estadual FS)

Raleigh / Durham, classificada em segundo lugar no geral, tem visto investimentos impressionantes em seus escritórios suburbanos e setores multifamiliares.

A concentração de instituições educacionais desse mercado – Duke University, Universidade da Carolina do Norte, Universidade Estadual da Carolina do Norte e várias faculdades menores tornaram a área um centro de capital intelectual.

Além disso, existe o Research Triangle Park, que está sendo marcado como uma meca da tecnologia com mais de 89.000 empregos em tecnologia. Com os empregos em tecnologia respondendo por 10,9% da base de empregos, a área de Raleigh / Durham ocupa a terceira posição, atrás do Vale do Silício e de São Francisco em participação no setor de tecnologia, de acordo com um relatório recente da Tech Cities.

Nashville # 3 (classificação ULI), Tennessee # 4 (classificação estadual FS)

Tennessee é o meu melhor estado para comprar imóveis e Nashville é o principal prospecto da cidade. O clima local é exuberante, com fortes expectativas de investimento e desenvolvimento contínuos.

Na frente da corporação, Nashville tem a sede da Alliance Bernstein, um centro de operações da Amazon e a expansão da empresa de produtos odontológicos Smile Direct Club. Existem cerca de 8.000 novos empregos vinculados a essas empresas.

Charlotte # 4 (classificação ULI), Carolina do Norte # 8 (classificação do estado FS)

Charlotte passou do nono para o quarto lugar na pesquisa da ULI, pois a cidade está atraindo empresas de tecnologia e manufatura.

Charlotte, Carolina do Norte, é um centro do setor bancário há mais de 20 anos, uma vez que é a sede do Bank of America.

Charlotte (com apenas 0,8% da população dos EUA) atraiu 1,2% do investimento imobiliário do país no período de três anos de 2016 a 2018 e aumentou para uma participação de 1,5% durante o primeiro semestre de 2019.

Orlando # 5 (classificação ULI), Florida # 9 (classificação estadual FS)

Orlando capturou 1,3% do volume nacional de investimentos 2016–2018, mantendo uma participação de 1,2% no início de 2019 e, como Charlotte, superou bem sua participação de 0,8% na população dos EUA.

A pesquisa da ULI destacou Orlando como o sétimo em perspectivas gerais de imóveis, o nono em oportunidades de desenvolvimento / reabilitação e o 17º em perspectivas de construção de casas e expectativas locais de demanda dos investidores em 2020.

Não é de surpreender que, dado o aumento projetado da população de 71.000 ao longo do
Nos próximos cinco anos, esse mercado é classificado como uma “compra” multifamiliar na pesquisa da ULI, com escritórios também vistos como uma “compra” por 50% de nossos entrevistados. Especialistas locais antecipam que a expansão da malha ferroviária de Miami – agora em construção – aumentará os já robustos fluxos turísticos.

Por fim, quem não ama imposto de renda estadual?

Cidades de interesse da CrowdStreet

Como o CrowdStreet está focado principalmente em investir em cidades de 18 horas, eles também criaram quatro cidades que consideram oportunidades interessantes para investimentos imobiliários.

Milwaukee, Wisconsin

* Preço médio da casa de US $ 131.000, # 66 no ranking ULI

Um dos maiores projetos imobiliários de 2018 foi o Wisconsin Entertainment and Sports Center, de US $ 524 milhões, sede da equipe da Milwaukee Bucks NBA. O Bucks é um dos quatro favoritos a vencer o campeonato da NBA em 2020. Se não o fizerem, Giannis Antetokounmpo provavelmente partirá em 2021 e se juntará aos meus Golden State Warriors por dinheiro máximo.

Um novo bonde moderno, conhecido como The Hop, em breve chegará ao centro da cidade a menos de 400 metros das torres de escritórios mais densamente ocupadas, incluindo a sede da Northwestern Mutual, que recentemente investiu US $ 450 milhões em seu espaço no centro da cidade.

Milwaukee também tem um custo mais baixo para fazer negócios, especialmente em comparação com a cidade vizinha de 24 horas, Chicago, que possui alguns dos impostos mais altos do país. Várias empresas já fizeram a viagem para o norte, de Chicago a Milwaukee, incluindo o Gold Standard Banking (com 300 empregos), a Vonco Products e a Colbert Packaging.

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Força de trabalho de Milwaukee e crescimento da população

O emprego industrial de Milwaukee compreende 14,3% da força de trabalho, quase o dobro da média nacional. À medida que a automação continua a melhorar, a exposição da cidade aos trabalhos de fabricação pode afetar negativamente o emprego. No entanto, com base no atual crescimento populacional, Milwaukee parece sólido.

Columbus, Ohio

* Preço médio da casa de US $ 171.000, # 26 no ranking ULI

Columbus foi a cidade mais frequentemente perguntada por pessoas que leram meus Principais Estados a investir em imóveis para a nova década. Devido à migração líquida positiva, os millennials com formação universitária que se mudam para o centro de Columbus, a população de Columbus continua a crescer generosamente.

Devido à migração milenar, Columbus tem uma população acima da média de trabalhadores principais (funcionários entre 25 e 44 anos). Como o mercado de trabalho é extremamente apertado, com o desemprego abaixo de 3,0%, o afluxo de trabalhadores de qualidade é bem-vindo.

Ao contrário de outras cidades do centro-oeste, Columbus não tem uma grande exposição à fabricação, protegendo-a de possíveis perdas de empregos devido à automação. Alternativamente, uma grande parte da força de trabalho, 16% do emprego total, é empregada pelo governo do estado, fornecendo uma espinha dorsal robusta e menor volatilidade do aluguel de escritórios.

A diversidade do setor em uma economia fornece isolamento contra a volatilidade econômica. Outros setores em expansão em Columbus incluem educação, saúde, serviços profissionais e hospitalidade.

Força de trabalho de Columbus e crescimento populacional

Aproximadamente 7.800 unidades multifamiliares estão atualmente em construção, com a maioria dos projetos no centro da cidade. Apesar do boom na construção, a vacância multifamiliar permanece perto de um recorde de 6,1%. A absorção líquida (a quantidade de espaço ocupado) foi positiva, pois mais de 3.000 apartamentos foram ocupados de junho de 2018 a junho de 2019, completando os fundamentos extremamente saudáveis.

Columbus também teve um impulso no desenvolvimento nos últimos dois anos. Mais de 2,5 milhões de pés quadrados (MSF) de espaço de escritório entregue, mais do que nos dez anos anteriores juntos.

Charleston, Carolina do Sul

* Preço médio da casa de US $ 331.000, # 19 no ranking ULI

Quando entrevistei o CrowdStreet pela primeira vez sobre suas cidades favoritas de 18 horas, eles escolheram Charleston como o número 1 devido à sua vibração no centro da cidade e ao crescimento da população e do emprego. Com base na minha análise dos principais estados, a Carolina do Sul também é o meu estado no 1 do ranking para comprar imóveis.

O volume de vendas atingiu um recorde em 2018, com 200 prédios comercializados totalizando US $ 330 MM, batendo um ano recorde em 2017. Quando os números finais são tabulados, o volume de vendas em 2019 provavelmente continuará sua trajetória ascendente.

Empregadores como Boeing e Mercedes-Benz se reuniram em Charleston, entre muitos outros. A Volvo recentemente expandiu-se para uma fábrica de US $ 1,1 bilhão, que contratará mais 4.000 funcionários. Como pai de dois filhos agora, com certeza gosto do novo Volvo XC90 SUV.

Força de trabalho de Charleston, Carolina do Sul

O porto de Charleston também tem sido uma força motriz na expansão do crescimento de empregos, especificamente na fabricação de empregos. O aprofundamento do porto do porto de Charleston acomodará um aumento no volume de contêineres.

Kansas City, Missouri

* Preço médio da casa de US $ 159.000, # 47 no ranking ULI,

O que há para não gostar em Kansas City, exceto que eles venceram meus 49ers no Super Bowl de 2020.

Um aumento na atividade do centro da cidade é impulsionado por um crescimento populacional acima da média, crescendo constantemente desde 2015 em grande parte devido ao menor custo de vida e ao crescimento de empregos.

A taxa de desemprego de Kansas City, de 3,1%, é menor que a taxa nacional de desemprego de 3,6%. Nada menos que Warren Buffet anunciou que a GEICO selecionou a Lenexa, um submercado de Kansas City, como seu próximo centro de serviços.

Kansas City ofereceu um pacote de incentivo econômico à companhia de seguros em troca da GEICO, acrescentando 500 empregos de nível básico à economia. Incentivar grandes empresas como a GEICO a entrar no mercado continuará aumentando o crescimento do emprego em Kansas City.

Força de trabalho de Kansas City e crescimento da população

A pesquisa em biotecnologia também tem uma presença massiva em Kansas City. A gigante de TI da área de saúde, Cener Corporate, está se expandindo rapidamente com já 900.000 sf de espaço no mercado. Depois de ganhar um contrato de US $ 624 milhões, a Cener deverá empregar mais de 16.000 pessoas nos próximos dez anos. Além disso, o Instituto de Pesquisa Infantil está expandindo seu braço de pesquisa e em breve empregará mais de 3.000 pesquisadores.

Juntamente com a pesquisa de biotecnologia, empresas de telecomunicações como Sprint Corp. e AT&T ocupam mais de 2MSF de espaço de escritório e são os principais empregadores da área. Historicamente, Kansas City tem sido mais dependente de grandes empregadores como esses, mas recentemente a cidade teve um aumento na criação de pequenas empresas, um indicador de saúde de mercado positiva e confiança dos investidores.

Devido à localização geográfica de Kansas City, o setor industrial tem espaço para crescer. O comércio eletrônico revolucionou o armazenamento e outros varejistas estão sob pressão para ter remessas semelhantes à Amazon. A necessidade de ter armazéns em áreas centralizadas como Kansas City é crucial para os distribuidores e operadores da cadeia de suprimentos nacionais.

As melhores cidades são cidades de 18 horas

Como alguém que acredita sinceramente que haverá uma forte tendência de migração de várias décadas para áreas de menor custo do país, estou feliz que a plataforma da CrowdStreet esteja focada em cidades de 18 horas.

Para aqueles que atualmente moram em cidades de 24 horas, nunca foi tão fácil investir em cidades de 18 horas. Para aqueles que já vivem em cidades de 18 horas, eu tentaria comprar o máximo possível da sua parte da América. O capital fluirá para onde houver maior potencial de lucro.

Para investir em cidades de 18 horas, confira o CrowdStreet, um dos principais mercados imobiliários da atualidade. É grátis se inscrever e explorar. CrowdStreet é um patrocinador oficial do Financial Samurai.

CrowdStreet Marketplace

Leitores, o que você acha de investir nas cidades mencionadas neste relatório? Eu adoraria ter uma cor local das pessoas que moram em Austin, Charleston, Kansas City, Columbus, Milwaukee, Nashville, Charlotte e Raleigh / Durham. Orlando é realmente tão atraente? Quais outras cidades você acha atraentes para investir em imóveis?



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