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A regra de 1% para avaliar propriedades de aluguel 1

É isso que eu amo na regra de um por cento. Em questão de segundos, desde que você saiba o que pode pagar pela propriedade e quanto pode obter por aluguel, é possível determinar se pode ou não ser uma boa compra.

É possível ganhar dinheiro com propriedades que não atendem aos critérios da regra de 1%? Claro, mas espero que você esteja recebendo algo em troca. Se a matemática chegar a algo mais próximo de 0,5%, talvez você esteja em um bairro de classe A (muito bom) e possa esperar inquilinos responsáveis ​​que sempre pagam a tempo e nunca perdem um pagamento.

O que exatamente é a regra de 1% e como é aplicada? Vou deixar o Dr. Peter Kim explicar; ele é mais versado em investimentos imobiliários do que eu.

Este post foi publicado originalmente no Passive Income MD.

A regra de 1% para avaliar propriedades de aluguel

Como grande defensor do investimento imobiliário, muitas vezes me pedem conselhos. Uma das perguntas mais comuns é uma das mais difíceis de responder: como sei se é bom investir em um imóvel?

Obviamente, há muito que entra nessa decisão e tudo depende do que você deseja. Ainda assim, ao analisar uma propriedade em potencial, é seguro dizer que a pergunta numérica que você deve fazer é a seguinte:

Essa propriedade criará o tipo de fluxo de caixa (agora ou no futuro) que me ajudará a alcançar meus objetivos financeiros?

Essa é a questão abrangente a ter em mente. Obviamente, descobrir a resposta é geralmente mais fácil dizer do que fazer.

Objetivos e obtenção de conhecimento

Por um lado, talvez você esteja apenas aprendendo a investir em propriedades. Você sabe que investir em imóveis pode ser uma ótima maneira de obter liberdade financeira e, espero, você criou algumas metas definitivas de renda passiva neste momento. . . mas você não tem certeza de qual é o próximo passo. Talvez você não tenha aprendido a fazer a devida diligência na propriedade.

Tudo bem.

Leva tempo para aprender como fazer isso. Eu já li vários livros, como o ABC dos investimentos imobiliários e o livro sobre investimentos em imóveis para aluguel, os quais seriam ótimos pontos de partida. Você também pode começar fazendo o Mini-curso gratuito Zero to Freedom, oferecido por meus amigos no SemiRetiredMD, onde eles ensinarão o que você precisa para começar a investir em imóveis.

Como mencionei, você precisa ter uma sólida base em seus objetivos antes de encontrar realmente investimentos imobiliários que o ajudem a alcançá-los. Isso significa que você precisa ter muita clareza sobre a renda passiva que deseja gerar por mês e em que período deseja obter essa receita.

Por exemplo, algumas pessoas no meu curso, a Passive Real Estate Academy, mencionaram que gostariam de criar US $ 10.000 por mês em renda passiva dentro de 10 anos. Então, podemos fazer engenharia reversa e descobrir como fazer isso acontecer.

Depois de ter esse objetivo perfeitamente claro, você pode sair e procurar os investimentos que ajudarão a torná-lo realidade.

Você ganha dinheiro quando compra

Você provavelmente já ouviu o velho ditado quando se trata de imóveis: você ganha dinheiro quando compra. Quando você está em um mau negócio, é difícil se recuperar. Aprender a avaliar adequadamente os acordos – seja investindo ativa ou passivamente – é a maior parte da batalha.

No entanto, leva tempo para realmente cavar fundo e decidir se algo é a propriedade certa. Você vai melhorar com a devida diligência com o tempo, mas basta dizer que a maior parte do trabalho importante é feita antecipadamente.

Mas antes de entendermos como você pode escolher a propriedade certa, é importante entender o conceito das minhas duas palavras favoritas em finanças pessoais: “dinheiro” e “fluxo”.

O que é fluxo de caixa?

“Fluxo de caixa” refere-se à quantidade de dinheiro “fluindo” através de suas finanças pessoais. O dinheiro entra em sua vida e sai para cobrir as despesas. O que sobra é o fluxo de caixa líquido.

O fluxo de caixa líquido pode ser positivo, o que significa que você tem sobras extras após as despesas ou pode ser negativo, o que significa que suas despesas são maiores que sua receita. Este último é geralmente indicativo de acumulação de dívida. Simplificando, a equação é esta:

Fluxo de Caixa = Renda – Despesas

No setor imobiliário, estamos sempre buscando um fluxo de caixa positivo. Então, como é isso para o investidor imobiliário?

Receitas versus Despesas

Aqui estão alguns exemplos do que você pode esperar ao investir em uma propriedade.

Renda

  • Renda
  • Outros (utilitários, lavanderia, estacionamento, etc)

Despesas

  • Gestão da propriedade
  • Manutenção e reparos de rotina
  • Despesas de capital (despesas principais para manter ou melhorar a propriedade, por exemplo, telhados, HVAC, eletrodomésticos, pisos
  • Impostos (propriedade, etc.)
  • Serviços de utilidade pública
  • Seguro
  • Hipoteca
  • Contabilidade e jurídico
  • Controle de pragas
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Quando você se pergunta se uma propriedade produzirá um fluxo de caixa positivo, você deve levar todas essas coisas em consideração.

Isso geralmente envolve mergulhar profundamente na devida diligência.

Isso envolve pedir ao vendedor algo chamado “rolo de aluguel”. Esta é essencialmente uma lista dos arrendamentos e aluguéis reais que foram coletados no ano passado. Também geralmente indica se houve concessões feitas aos inquilinos (como o primeiro mês grátis, por exemplo).

Em seguida, para calcular as despesas, convém ver todos os registros do vendedor, incluindo manutenção e impostos.

Tudo isso soa muito bem. Porém, quando você estiver pesquisando propriedades, talvez seja necessário analisar 20, 30 e até 50 propriedades antes de encontrar uma boa. A realidade é que você não pode se aprofundar na devida diligência em cada uma delas. Para muitas dessas propriedades, esse tipo de informação não estará disponível até que você esteja contratado.

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Portanto, não seria bom poder filtrar rapidamente propriedades que não fazem sentido? É aí que a regra de 1% entra em vigor.

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Então, onde você encontra os aluguéis?

Para calcular se a propriedade se enquadra na regra, seria melhor usar aluguéis reais do “rolo de aluguel” ou, ocasionalmente, os vendedores listarão os aluguéis reais na própria listagem.

Outras vezes, no entanto, você obtém uma lista de algo chamado aluguel “pro forma”, que é o aluguel projetado ou potencial que eles poderiam receber. Isso é bom, mas ignore o pro forma por enquanto.

Dê uma olhada nos aluguéis reais. Adicione-os e veja se ele atende à regra de 1%. Se os aluguéis reais não estiverem disponíveis, faça sua própria pesquisa sobre aluguéis de mercado. Algumas maneiras de fazer isso são usar Rentometer, Zillow e Trulia.

Se ela não atender à regra de 1%, mas estiver próxima (ou houver outros motivos para você querer cavar um pouco), descubra por que ela não atende à regra de 1%. Talvez se você considerar os custos de construção, poderia cumprir a regra de 1%? Use esses aluguéis potenciais do mercado para sua vantagem.

Portanto, determinamos que a regra de 1% é bastante útil. Mas…

Quão prático é encontrar propriedades adequadas?

Bem, posso lhe dizer que nas cidades costeiras é quase impossível no mercado de hoje. Por exemplo, em Los Angeles, você pode ver uma casa de US $ 1,5 milhão em 3br / 2ba, a uma média de 1.700 pés quadrados. Usando o Rentometer e o Zillow, pode custar em média US $ 5300 / mês.

Isso equivale a 5300 / 1.500.000 = 0,3%, muito abaixo da regra de 1%.

Em outras cidades, você pode encontrar um prédio de apartamentos de US $ 500.000 que gera pelo menos US $ 5.000 em renda. Várias propriedades unifamiliares em Troca de Roofstock também muito perto de cumprir a regra de 1%.

O que você faz se não cumprir a regra de 1%?

Bem, você pode seguir em frente e procurar um lugar que corresponda à regra de 1%, relaxar um pouco os padrões e procurar lugares onde você pode agregar valor e se aproximar da regra de 1% ou esperar até os preços baixarem para atender às 1%. Esse último é especialmente difícil de prever.

Por fim, eu simplesmente o uso como uma pré-triagem básica. Também acho que, ao observar várias unidades versus propriedades unifamiliares, chego mais perto de encontrar esse ponto ideal de 1%.

Depois de tomar as medidas necessárias para encontrar algumas propriedades em potencial, é apenas uma regra prática que pode ajudá-lo a diminuir rapidamente quais podem levá-lo ao seu objetivo final: verdadeira liberdade financeira.



Gosta de falar sobre renda passiva? Você pode continuar a discussão em nosso grupo no Facebook, Passive Income Docs.

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