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Investir em um imóvel alugado (ou mais de um) pode ser uma ótima maneira de aumentar sua riqueza a longo prazo. Ele fornece uma certa quantidade de renda passiva e a propriedade pode se valorizar com o tempo, nas condições corretas do mercado.

No entanto, faça sua pesquisa antes de decidir se deseja seguir esse caminho. Se, depois de ler o processo, você acha que deseja seguir em frente, aqui estão 14 coisas a considerar ao analisar as opções de aluguel.

Como investir em propriedades de aluguel

Investir em um imóvel alugado não é necessariamente um passeio no parque, mas pode ser uma ótima opção para investidores que são entendidos e entendem o processo.investimento em imóveis para locação

Aqui estão 13 coisas que você precisa saber antes de investir em um imóvel para alugar:

As Finanças do Investimento em Imóveis para Locação

Primeiras coisas primeiro: você precisa saber se fazer um investimento em um imóvel alugado é uma opção financeiramente sólida neste momento de sua vida.

1. Calcular o ROI da propriedade alugada

Para descobrir o que você pode esperar de um retorno do investimento, comece coletando informações sobre as rendas médias na área. Você pode pensar que pode cobrar aluguel mais alto devido a determinados recursos, mas é melhor confiar nas taxas vigentes do mercado do que o que você espera obter.

Em seguida, familiarize-se com a regra de 1%, que estabelece que a renda mensal bruta da propriedade deve ser de pelo menos 1% do preço da propriedade para cobrir suficientemente as possíveis despesas com a locação. Se você não tiver certeza de que será esse o caso, transmita a propriedade.

Para calcular o ROI, você precisa apenas de dois números: ganho no investimento e custo do investimento. Subtraia o custo do ganho e divida pelo custo. A chave é garantir que você tenha contabilizado todos os custos, das despesas de manutenção às taxas de juros dos empréstimos, aos impostos sobre a propriedade e muito mais.

Embora você queira avaliar isso todos os anos para garantir que seu investimento valha a pena e se ajustar conforme necessário, projetar o ROI potencial também é uma boa maneira de decidir se você deseja investir em imóveis. Os padrões da indústria geralmente dizem que um retorno de 8 a 12% é razoável.

2. Identifique suas despesas operacionais

É fácil simplificar demais a realidade de possuir um imóvel alugado. Verifique se você tem uma lista de todas as despesas em que poderá incorrer, para saber se está preparado para elas. Suponha que suas despesas representem cerca de 50% de sua receita bruta anual.

As propriedades de aluguel incluem despesas operacionais e despesas de capital. O primeiro inclui aluguel perdido devido a vacância, seguro, impostos sobre a propriedade, manutenção e reparos de rotina e custos ou custos de gerenciamento de propriedade para o seu tempo executando essas tarefas. As despesas de capital incluem despesas não planejadas que ocorrem isoladamente, como uma súbita necessidade de substituir um aquecedor de água, sistema HVAC, telhado danificado ou encanamento defeituoso.

3. Realize uma avaliação de risco

Um dos riscos mais óbvios de possuir um imóvel alugado é a chance de vaga. Portanto, saiba quais são as taxas de desocupação em sua área e pense no que você pode fazer para destacar sua propriedade para possíveis inquilinos. Há uma chance de você ter um inquilino ruim e ter que gastar dinheiro em despejo e possivelmente reparar danos materiais. Se você não consegue contratar um inquilino, está com as despesas.

Comparado aos investimentos em ações, o aluguel de imóveis tem menos flexibilidade. Você não pode vender rapidamente se os mercados mudarem e não pode vender apenas alguns – é um jogo de tudo ou nada. E, como em qualquer outro investimento, há o risco de perder dinheiro em um imóvel alugado, se você precisar emprestar muito ou se o imóvel diminuir em valor.

4. Pagar outras dívidas

Embora você possa ter dívidas ao comprar um imóvel alugado, isso é considerado uma dívida boa. A inadimplência, por outro lado, inclui empréstimos para estudantes ou pagamentos com cartão de crédito. Esse tipo de dívida geralmente possui uma alta taxa de juros e não contribui para a sua riqueza ao longo do tempo.

Especialistas dizem que pagar o seu empréstimo de estudante (ou qualquer outro valor negativo) antes de investir é o caminho a percorrer.

Avaliando o valor de uma propriedade alugada

Se você descobriu que suas finanças estão em forma, a próxima etapa é examinar a propriedade em si.

5. Escolha a melhor localização

A localização pode ser um grande problema quando se trata de sua taxa de vacância e qualidade dos inquilinos. Antes de decidir investir em uma propriedade, examine a área. Como estão as escolas? O que há nas proximidades: supermercados, restaurantes, lojas, vida noturna, cafés e outras comodidades? Quão acessível é o transporte público?

Considere a localização ao investigar qual será uma taxa de aluguel competitiva – não apenas a cidade, mas o bairro. Além disso, pense em quem pode ser seu mercado. Por exemplo, existe um hospital de ensino ou uma grande universidade nas proximidades?

6. Verifique se o sistema HVAC funciona

Como parte da inspeção da sua casa, é imperativo descobrir se o HVAC e / ou o forno da propriedade estão funcionando corretamente. Você pode solucionar o problema sozinho, mas, se não, tente obter uma estimativa do especialista em HVAC local.

Se você incluir os custos de aquecimento e refrigeração no aluguel, economizará bastante dinheiro ao garantir que este sistema esteja funcionando bem. Se você não os incluir, seus futuros inquilinos apreciarão os custos mais baixos de aquecimento / refrigeração – isso tornará sua propriedade mais atraente.

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7. Inspecione o encanamento

Embora uma inspeção residencial inclua o encanamento, você também pode solicitar a entrada de um profissional de encanamento, porque o encanamento pode ser muito caro para consertar quando houver um problema em todo o sistema. Essa pessoa pode fazer uma inspeção na câmera da linha principal de esgoto, por exemplo.

Você também pode investigar a pressão da água e o tempo de drenagem na cozinha e no banheiro. Inspecione visualmente os tubos onde quer que você os descubra, o que é um sinal de umidade onde não pertence.

8. Verifique se há vazamentos no telhado

É fácil esquecer o que está fora de vista, mas a condição do telhado é uma informação essencial quando você considera uma propriedade para investimento. Um telhado com vazamento e os danos resultantes da água podem causar vários problemas internos, incluindo mofo, integridade estrutural comprometida e risco de incêndio por componentes elétricos danificados.

E se você mora em algum lugar com chuva forte ou clima de inverno, a condição desse telhado é crítica. Lembre-se de que qualquer problema no telhado não significa apenas colocar um balde para você; danos ao molde ou à água podem levar um inquilino a fazer uma reclamação contra você.

9. Avalie toda a propriedade

O próprio edifício não é a única parte importante desse investimento. Todo o terreno da propriedade, e às vezes até considerações sobre propriedades limítrofes, devem fazer parte de sua consideração.

Se houver um quintal, você percebe algum ponto de drenagem problemático? Como está a saúde das árvores? Em que condição está a entrada de automóveis? Existem outras estruturas além do edifício que podem exigir reparo ou manutenção para que não representem um risco? Quando você mora em algum lugar, pode ignorar a velha garagem; não, quando você gerencia um imóvel alugado.

10. Verifique se está bem isolado

Assim como no sistema HVAC, o isolamento terá um impacto significativo nos custos de aquecimento e refrigeração, independentemente de quem está pagando. Muitos edifícios antigos não têm isolamento; por outro lado, se você estiver comprando um imóvel de alguém que mora lá, talvez seja melhor isolado.

No mínimo, você deve garantir que os caixilhos das janelas e portas estejam bem fechados para evitar vazamentos de ar. É fácil verificar isso acendendo uma vela e movendo-a lentamente pelas bordas das janelas e portas; se ela piscar, haverá um vazamento. Você também deve investir no isolamento do sótão, se ainda não estiver lá, pois essa é a maior fonte de perda de calor.

11. Verifique se há reparos necessários

Obviamente, se você está considerando esse investimento, receberá uma inspeção do prédio, que deve alertá-lo sobre qualquer necessidade imediata de reparo. Ter uma noção clara do custo dos reparos iniciais oferece uma ferramenta de negociação com o vendedor, além de facilitar a decisão de se você pode pagar esse investimento. Lembre-se, no entanto, de que mesmo as propriedades em bom estado de conservação quando as comprar precisarão de reparos eventualmente; portanto, certifique-se de entender a condição e a vida útil de tudo na propriedade (quantos anos tem o aquecedor de água, por exemplo?).

Manutenção da propriedade

Por fim, considere seus custos ao longo do tempo e quanto trabalho você deseja dedicar à propriedade de um imóvel alugado.

12. Prepare-se para os custos de manutenção em andamento

Descubra que tipo de manutenção regular você precisará pagar e que fará parte de suas despesas de capital. Se houver gramado ou paisagismo, quanto isso custará para manter? E a limpeza das áreas comuns do interior? Os sistemas HVAC e aquecedores de água apresentam melhor desempenho com manutenção regular.

Se você possui pisos de madeira e permite animais de estimação, eles podem precisar de atenção após o término de cada locação. Se você tiver carpete, precisará de uma limpeza profissional (alguns proprietários fazem isso em locações e exigem que os inquilinos o façam quando se mudam). Dependendo da área, pode ser necessário um extermínio regular.

13. Você quer um gerente de propriedade?

Se você estiver comprando um imóvel alugado longe de onde mora, certamente desejará um gerente de propriedade. Mas se você é local, considere fazer isso sozinho. Você precisa pesar o valor do seu tempo contra os custos de pagar alguém para gerenciar o leasing e a manutenção / reparos contínuos.

Algumas perguntas a se fazer: Você tem tempo livre? Você está organizado? Quão fácil é para você visitar sua propriedade de aluguel em pouco tempo? Você sabe como comercializar? Você pode pagar com o orçamento que você definiu (as despesas de gerenciamento de propriedades variam entre 4 e 10% da receita bruta mensal, dependendo do tamanho da propriedade)? Se você está empolgado com o projeto de investir em um imóvel alugado e geralmente gosta de ser prático, pode valer a pena administrá-lo. Se você estiver tratando isso como apenas mais um investimento de longo prazo, considere um gerente, assim como trabalha com um consultor financeiro para seus outros investimentos.

Os benefícios de possuir um imóvel alugado

Um dos maiores atrativos de investir em um imóvel alugado é receber renda passiva. Essa pode ser uma ótima maneira de gerar riqueza enquanto você trabalha no dia a dia e planeja se aposentar antecipadamente. A confusão lateral está se tornando uma tradição bem respeitada, e essa é uma confusão lateral potencialmente lucrativa. Essa forma de investimento aumenta sua renda e, além disso, a renda de aluguel não está sujeita ao imposto de previdência social.

Possuir um imóvel alugado também é uma maneira de diversificar seu portfólio de investimentos, recomendado por qualquer especialista. Se você escolher bem, é provável que a propriedade se valorize com o tempo, aumentando o retorno do investimento a longo prazo. E com esse tipo de investimento, você recebe algumas deduções fiscais, como despesas operacionais e juros pagos por um empréstimo, para reduzir sua carga tributária. Os investimentos imobiliários são considerados um dos investimentos mais estáveis ​​que você pode fazer.

Para obter mais informações sobre investimentos imobiliários, você também pode conferir esses livros de investimentos imobiliários.

Brandon Jarman

Brandon Jarman é escritor freelancer e viciado em finanças pessoais. Ele gosta de escrever e compartilhar conhecimento com outras pessoas. Você pode acompanhar o trabalho dele seguindo-o no Twitter @ BrandonJarman4.

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